هرهفته شنبه ها - سال سیزدهم

پرتیراژترین نشریه صنعت ساختمان

10:39 1396/02/26

نيمه پر ليوان ركود مسكن

برآوردهای پژوهشی از نرخ رشد ارزش افزوده بخش «ساختمان» در یک سال 95، نشان می‏دهد طولانی‏ترین رکود ساختمانی، در کارنامه دست کم یک دهه اخیر در این بخش به ثبت رسیده است.

اما نکته مهم در این میان آن است که ركود بازار مسكن به ‏عنوان یک بخش پیشران بي‏ شك بر ركود اقتصاد كشور، كاهش توليد ناخالص ملي و نرخ اشتغال تاثيرگذار بوده است. مهم‌ترين عامل ركود بازار مسكن، كاهش تقاضاي مسكن به دليل پايين بودن قدرت خريد است. چراکه بدون شک تقاضا مهم‏ترین عامل در بروز رونق یا رکود در بخش مسکن است. اين مساله باعث شده است تا برآورد تقاضاي بالقوه يك ميليوني مسكن در سال‏هاي اخير فعليت نيابد و اصطلاحا به «تقاضاي موثر» مبدل نشود. در چنين شرايطي اكثر اقتصاددانان به‌درستي بر «تحريك تقاضا» از طريق «سياست‏هاي انبساطي» و ابزارهايي از جمله افزايش سقف تسهيلات اشاره دارند. در اين صورت تقاضا در بازار و سپس ميزان مبادلات مسكن و در وهله بعدي توليد مسكن افزايش خواهد يافت. بنابراین انتظار آن خواهد رفت كه ايجاد ارزش افزوده و اشتغال‌زايي بخش مسكن و ساختمان، رونق را به اقتصاد ملي ارزاني دارد. طوری که پایان رکود معاملات مسکن و شروع دوره پیش‏رونق در بازار خرید و فروش آپارتمان می‏تواند شیب سقوط ارزش افزوده بخش ساختمان را کم کند و نرخ رشد منفی آن را بهبود بخشد. البته از زاویه دیگری نیز می‏توان به رکود بخش مسکن توجه کرد. در جریان ماندگاری بخش مسکن در رکود یک پديده نادر و کمیاب رخ داده است. به این معنی که در طی این دوره «تقاضا به قصد سرمايه‏گذاري» یا «تقاضاي سوداگري يا تقاضاي سفته‏بازي»، تا حد زيادي از بازار مسكن رخت بر بسته است و عمدتا تقاضاكنندگاني در بازار مسكن به مبادله مي‏پردازند كه «هدف مصرف» دارند. از این رو به نظر می‏رسد یکی از مهم‏ترین دستاوردهای دوران رکود مسکن که باید به آن توجه کرد و از کنار آن به سادگی نباید گذشت توقف ورود تقاضای سفته‏بازی یا همان سوداگری به بازار معاملات مسکن است. هر گاه در گذشته شوك رونقي در بازار مسكن رخ مي‏داد، به تبع آن تقاضا افزايش مي‏يافت، اما در «تقاضاي مصرفي» افزايش چشمگيري مشاهده نمي‏شد؛ بلكه اين «تقاضاي سوداگري» بود كه ناگهان شدت مي‏يافت. در اين مقطع سوداگران با هجوم خود به بازار مسكن، به دنبال بهره بردن از افزايش ناگهاني قيمت‏ها بودند. بنابراین افزايش تقاضا باعث ايجاد تعادل در قيمت‏هاي بالاتري در بازار مي‏شد. در این میان بازندگان اصلی رونق بازار مسکن متقاضیان مصرفی بودند. چراکه به دلیل رفتار تقاضای سوداگرانه بسیاری از متقاضیان مصرفی که با قدرت خرید پایین‏تر به بازار وارد شده بودند با افزایش قیمت‏ها، توان دسترسی به مسکن مطلوب و مورد نظر آنها کاهش پیدا می کرد. در شرايطي كه تقاضاي كاذب در بازار مسكن به دليل حضور سوداگران در اين بازار شكل مي‏گرفت، علاوه بر زيان مصرف‏كنندگان مسكن، معضلاتي همچون ورود غير حرفه‏اي‏ها به بازار توليد مسكن نيز مشاهده مي‏شد. در چنين شرايطي قيمت مسكن و حاشيه سود سازندگان تا جایی افزایش پیدا می‏کرد که نهایتا منجر به ورود بخش غیرمتخصص و غیرحرفه‏ای عرضه به بازار مسکن می‏شد. حضور بخش غیرحرفه‏ای و غیر متخصص عرضه به بازار مسکن از دو جهت به زیان بخش مسکن و ساختمان است. نخست آنکه بخش غیرحرفه‏ای عرضه دانش، تجربه و تعهد لازم در بازار را ندارند و به ثبات بازار و حضور مستمر خود در اين بازار نمي‏انديشند و دوم آنکه این گروه به قصد انتفاع كوتاه‏مدت، با استفاده از مصالح و نقشه‏هاي غير حرفه‏اي و غير استاندارد و همچنين الگوهاي مسكن نامتناسب با تقاضا، نسبت به هدر دادن سرمايه‏هاي ملي و كاهش رفاه مصرف‏كننده اقدام مي‏‏کنند. در این زمینه تجربه دوره رونق اخیر سال‏‏های 91 و اوایل 92 مورد توجه است. طی این دوره با کج‏روی فعالیت‏های ساختمانی در برخی مناطق خاص شهر همچون مناطق شمالی پایتخت، تیراژ گسترده‌ای از املاک لوکس، بزرگ‏متراژ و گران قیمت که با تقاضای مصرفی موجود در بازار مسکن همخوانی نداشتند، ساخته شدند. عدم تناسب میان آپارتمان‏های عرضه‌شده در بازار و تقاضای مصرفی موجود منجر به حبس سرمایه‏های ساختمانی و ورود بازار مسکن به دوره رکود شد. اين در حالي است كه سازندگان حرفه‏اي همواره به حاشيه سود منطقي راضي هستند و ترجيح مي‏دهند بازار بدون فراز و نشيب باشد تا جريان عرضه و تقاضا فارغ از هر گونه هيجاني با يكديگر به تعادل برسد. در يك بازار پويا و كارآمد، سازندگان حرفه‏اي با رقابت سالم و «ايجاد برند» از طريق نقشه‏هاي حرفه‏اي، الگوي صحيح و مصالح با كيفيت مي‏توانند حيات اقتصادي خود را تضمين كنند. بنابراين در صورتي كه هدف تحريك تقاضا به قصد ايجاد رونق در بازار مسكن و اقتصاد كشور باشد، نبايد اين اقدام به گونه‏اي صورت گيرد كه اين عامل به تهديدي عليه خود مبدل شود. بهترين اقدام در چنين شرايطي، صرفا تحريك «تقاضاي مصرفي مسكن» است. در اين اثنا سياست‏هايي در اعطاي تسهيلات مانند ارائه وام به «مسكن اولي‏ها» و «زوج‏هاي جوان» از جمله سياست‏هايي است كه تسهيلات را به دست مصرف‏كننده واقعي (نه سوداگران) مسكن مي‏رساند و از اين رو قابل تاييد است. از سوي ديگر نقدينگي و سرمايه‏هاي سرگرداني وجود دارد كه اين روزها عمدتا در بانك‏ها محبوس شده‏اند و در گذشته هر از گاهي بازار سكه، ارز، خودرو، سهام و مسكن را مورد هجوم خود قرار مي‏دادند. هر آن بيم آن مي‏رود كه به محض مشاهده رونق در بازار مسكن، اين سرمايه‏هاي سرگردان از بانك‏ها خارج و به «قصد سوداگري» بازار مسكن حمله‏ور شوند. از اين رو سياست‏هايي نظير «بستن ماليات بر خانه‏هاي خالي»، «افزايش ماليات بر نقل و انتقال مسكن» و ساير «سياست‏هاي تحديدكننده»، در جلوگيري از اين معضل مي‏تواند موثر باشد. بر اين پايه سياست‏هاي انبساطي كه معطوف به تحريك تقاضا است بايد به‏صورت توأمان با سياست‏هاي انقباضي كه جلوي سوداگري در بازار مسكن را مي‏گيرد، اتخاذ شود تا دستاورد اين دوران ركود كه همانا «خريد مسكن به قصد مصرف» و «تداوم حضور سازندگان حرفه‏اي» در بازار است، كماكان حفظ شود.

منبع : دنیای اقتصاد انتهای خبر/پ
گزیده اخبار روزانه