تبدیل رهن و اجاره را چطور محاسبه کنیم؟

تخمین رهن کامل

قیمت رهن هر خانه بر اساس قیمت هر متر مربع آن و مدت زمان ساختش مشخص میشود.

بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل یک خانه را با توجه به مدت زمانی که از ساختش میگذرد، تعیین میکنند. یعنی بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه (ارزش ملک) را به عنوان رهن کامل (ودیعه) در نظر میگیرند. اگر خانه نوساز باشد، رهن کامل معادل یک چهارم ارزش واقعی ملک در نظر محاسبه خواهد شد. هرچه عمر خانه بالاتر برود، این ضریب به یک ششم نزدیکتر میشود.

برای مثال، فرض کنید خانه ای شصت متری و نوساز در محله ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری هشتاد میلیون تومان است. :

طبق فرمول محاسبه رهن کامل:

قیمت ملک = متراژ خانه× قیمت هر مترمربع ساختمان

80,000,000 × 60 = 4,800,000,000

ارزش این خانه معادل 4 میلیارد و هشتصد میلیون تومان خواهد بود.

1- اگر خانه نوساز باشد، ودیعه کامل معادل:

رهن کامل = ارزش ملک ÷ 4

4,800,000,000 ÷ 4 =1,200,000,000

همانطور که میبینید اگر خانه نوساز بوده و بر مبنای یک چهارم ارزش ملک محاسبه شود، رهن کامل ( ودیعه کامل) معادل 1 میلیارد و دویست میلیون تومان محاسبه میشود.

2- اگر خانه قدیمی ساز باشد، بر حسب سن بنا، ودیعه به یک پنجم و یک ششم نزدیک تر خواهد شد

رهن کامل = ارزش ملک ÷ 5 یا 6

4,800,000,000 ÷ 5 = 960,000,000

بنابراین رهن کامل آن حدودا نهصد و شصت میلیون تومان میشود.

تبدیل رهن کامل به اجاره کامل

برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار از فرمول تبدیل رهن به اجاره استفاده میکنند. طبق این فرمول هر یک میلیون تومان رهن معادل سی هزار تومان اجاره در نظر گرفته میشود. بنابراین کاری که باید انجام دهید این است که ابتدا مبلغ کل رهن را بر یک میلیون تقسیم کنید. سپس آن را در 30 هزار تومان ضرب کنید تا مبلغ اجاره کامل ماهانه ملک به دست آید.

برای مثال در نمونه ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)

اجاره کامل= (رهن کامل ÷ 1 میلیون تومان) × 30 هزار تومان

1- در حالتی که خانه نوساز باشد:

(1,200,000,000 ÷1,000,000) × 30000=36,000,000

این فرد باید ماهیانه سی و شش میلیون تومان اجاره بها بپردازد.

2- و در حالتی که خانه قدیمی ساز باشد:

(960,000,000÷1,000,000) × 30000=28,800,000

باید ماهیانه بیست و هشت میلیون و هشتصد هزار تومان اجاره بها پرداخت کند.

همانطور که گفتیم برای تبدیل رهن به اجاره معمولا هر یک میلیون تومان رهن را معادل 30 هزار تومان در نظر میگیرند. گاهی ممکن است از عبارت های درصدی برای توضیح این موضوع استفاده کنند، مانند نرخ های 2.5% تا 3% ماهانه. نرخ 3% در واقع همان 30 هزار تومان به ازای یک میلیون تومان است. پس نگران این موضوع نباشید. معمولا نرخ 3% در مناطق پرتقاضا اعمال میشود و در معاملات بسیار رایج تر است.

در شرایطی که مستاجر، توان پرداخت رهن کامل یا اجاره کامل را نداشته باشد، از تبدیل رهن کامل به رهن و اجاره استفاده میکنند.

محاسبه رهن و اجاره

در بسیاری از موارد مالکان تمایل ندارند که خانه خود را رهن کامل یا اجاره کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را بیشتر میپسندند. اما از کجا بفهمیم اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده منصفانه است؟

و اگر مستاجر توان پرداخت رهن کامل یا اجاره کامل را نداشته باشد، نحوه محاسبه رهن و اجاره چگونه است؟

در این شرایط معمولا از فرمول تبدیل رهن به اجاره استفاده میکنند. و فرقی نمیکند تقاضای تبدیل اجاره به رهن یا تبدیل رهن به اجاره از طرف چه کسی مطرح شود. فرمول محاسبه رهن واجاره در هر دو حالت یکسان است.

فرض کنیم مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد و مابقی را به صورت اجاره ماهیانه پرداخت کند. در این شرایط ابتدا مبلغ رهن پرداختی از طرف مستاجر را از کل مبلغ ودیعه (رهن کامل) کم میکنیم. سپس باقی مانده مبلغ رهن را به اجاره تبدیل میکنیم. یعنی مستاجر باید مقدار ما به تفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند.

برای روشن شدن قضیه باز هم به مثال قبل بر میگردیم. فرض کنید مستاجر همان خانه نوساز شصت متری را اجاره کند که مبلغ کل ودیعه آن 1 میلیارد و دویست میلیون بود. اما به جای این مبلغ فقط ششصد میلیون به عنوان رهن کامل بتواند پرداخت کند، در این صورت مقدار اجاره بها چقدر محاسبه میشود؟

فرمول محاسبه تبدیل پول پیش به اجاره و رهن (محاسبه اجاره و رهن):

مبلغ اجاره= رهن کامل- رهن قابل پرداخت توسط مستاجر ÷ 1 میلیون × 30 هزارتومان

1- در حالتی که خانه نوساز بود:

1,200,000,000 - 600,000,000=600,000,000

(600,000,000 ÷ 1,000,000) × 30,000=18,000,000

در این حالت مستاجر در کنار ششصد میلیون تومان رهن کامل، باید ماهانه هجده میلیون تومان هم اجاره پرداخت کند.

2- در حالتی که خانه قدیمی ساز بود:

960,000,000 - 600,000,000=360,000,000

(360,000,000 ÷1,000,000) × 30,000=10,800,000

در این حالت مستاجر در کنار ششصد میلیون تومان رهن کامل، باید ماهانه ده میلیون و هشتصد هزار تومان هم اجاره پرداخت کند.

به این ترتیب با یک فرمول رهن و اجاره ساده میتوان فهمید اجاره پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این مثال مالک پیشنهاد ششصد میلیون رهن و ماهانه چهل میلیون تومان اجاره یا ششصد میلیون رهن و ماهانه پانزده میلیون اجاره را مطرح کرده باشد، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار میتوان کمی سر قیمت چانه زد.

برای تبدیل رهن و اجاره به رهن کامل هم کافی است، مبلغ اجاره را به رهن تبدیل کرده و با مبلغ رهن پرداختی جمع بزنید. برای تبدیل اجاره به پول پیش ابتدا مبلغ اجازه خود را در 1 میلیون ضرب کنید، سپس تقسیم بر 30 هزار تومان کنید. برای مثال اگر شما ماهانه سی و شش میلیون اجاره پرداخت میکنید.

فرمول تبدیل اجاره به رهن کامل (تبدیل اجاره به ودیعه):

رهن کامل= مبلغ اجاره × 1 میلیون ÷ 30 هزارتومان

36,000,000 ×1,000,000 ÷ 30,000= 1,200,000,000

چند نکته مهم در تبدیل رهن و اجاره

هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است. اما باید به این توجه داشته باشید که ممکن است این نسبت ها منطقه به منطقه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا ممکن است در محله های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون، 30 هزار تومان باشد. گاهی هر یک میلیون، معادل 35 هزار تومان یا حتی 25 هزار تومان در نظر گرفته میشود. یعنی نرخ های 3%، 3.5% و 2.5%. این موضوع به منطقه و میزان تقاضا برمیگردد.

نکته بعدی این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند مالک با توجه به اینکه سود دریافتی اش از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر میشود، میتواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد.

در پایان مد نظر داشته باشید گاهی اوقات ممکن است هر چقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه عرف بازار کم نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید نسبت اجاره به رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه ای است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل میگیرید می ارزد. پس همیشه به جز قیمت های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.

مقایسه سود بانکی با سود اجاره

فرض کنید سود بانکی سالانه 20 درصد باشد. سود حاصل از دریافت اجاره با نرخ 3% معادل 36 درصد سالانه خواهد بود. یعنی (3%*12) ماه. در این شرایط طبیعتا دریافت اجاره برای مالک به صرفه تر خواهد بود. البته مالک باید در نظر داشته باشد که افزایش اجاره بها، باعث کاهش تقاضا میشود و ممکن است ملک تا پیدا کردن مستاجر خالی بماند. بنابراین بهتر است در طریقه حساب کردن رهن و اجاره خود کمی انعطاف به خرج دهد.

سایر عوامل تاثیرگذار بر تعیین ارزش ملک و اجاره بها

همانطور که گفتیم با توجه به سن بنا و متراژ آن ارزش ملک را مشخص میکنند. و همین ارزش ملک، تعیین کننده میزان رهن و اجاره است. اما عومل دیگری هم هستند که ممکن است بر مبلغ رهن و اجاره مستاجر تاثیرگذار باشند.

• دسترسی راحت: دسترسی راحت به ایستگاه های مترو و اتوبوس عامل مهمی در انتخاب واحد استیجاری است.
• امکانات: داشتن امکاناتی مانند پارکینگ، انباری و آسانسور (برای طبقات بالا)، نگهبان، پمپ آب باعث بالا رفتن قیمت اجاره میشود.
• تعداد واحد: آپارتمان های تک واحدی نسبت به چند واحد نرخ اجازه و رهن بالاتری دارند.
• منطقه: برخی مناطق به واسطه داشتن فضای سبز بیشتر یا کم تراکم بودن آن، نرخ های بالاتری دارند.
• نظافت ساختمان: مدیریت بهتر و نظافت ساختمان یکی از مواردی است که در نگاه اول توجه مستاجر را جلب میکند.
• کاربری ساختمان: نرخ اجاره برای واحدهای تجاری با مسکونی قابل مقایسه نیستند.

جمع بندی

در این مقاله به زبان ساده درباره نحوه محاسبه رهن کامل، اجاره کامل و همچنین فرمول تبدیل ودیعه به اجاره صحبت کردیم. سپس به عوامل دیگری که ممکن است نرخ رهن و اجازه را بالا ببرند، اشاره کردیم. بعد از آن چند نکته کوتاه درباره رهن و اجاره را گوشزد کردیم. چنانچه ابهام یا سوالی درباره نحوه محاسبه داشتید، میتوانید در بخش کامنت و نظرات بنویسید. ما در کوتاهترین زمان ممکن به سوالات شما پاسخ میدهیم. .