مشارکت در ساخت یک فرآیند طولانی و پیچیده است که مجموعه ای از موضوعات حقوقی، اقتصادی و فنی را شامل میشود. اما با دسته بندی و طبقه بندی درست مراحل و موضوعات آن میتوان از پیچیدگی موضوع کم کرد. در این مقاله تیم محتوایی پیام ساختمان کلیاتی از مراحل و موضوعات مهم شراکت در ساخت فراهم کرده است. در هر بخش با کلیک بر روی مقاله تخصصی آن میتوانید با جزئیات بیشتر، هر مرحله را بررسی کنید.
مراحل مشارکت در ساخت:
- گام اول: برآوردهای اولیه از ارزش ملک و پروژه
- گام دوم: انتخاب سازنده مناسب
- گام سوم: انجام مذاکرات و توافق های اولیه
- گام چهارم: تنظیم قرارداد
- گام پنجم: دریافت مجوزهای قانونی و پروانه ساخت
- گام ششم: تخریب ملک کلنگی و شروع عملیات تخریب و ساخت
- گام هفتم: نظارت بر پیشرفت پروژه
- گام هشتم: تفکیک سند و تحویل واحدها و پارکینگ ها
مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت یکی از رایج ترین روش های ساخت و ساز بخصوص برای نوسازی املاک کلنگی و فرسوده است. این روش برای مالکان ملک یا زمین که قادر به تامین سرمایه برای ساخت واحدهای نوساز نیستند بسیار مناسب است. مشارکت در ساخت در واقع یک همکاری در ساخت از جنس حقوقی، اقتصادی و فنی بین مالک و سازنده محسوب میشود.
فرض کنید شما یک ملک کلنگی یا یک قطعه زمین دارید که میخواهید آن را نوسازی کنید. اما پول کافی برای این کار ندارید. در چنین شرایطی طبیعتا به دنبال یک شریک میگردید که هزینه ساخت را تامین کند. در اینجا شما و شریک تان به یک قرارداد مشارکت در ساخت نیاز دارید که موضوعات مختلفی را پوشش دهد. این موضوعات در سه دسته مسایل حقوقی، فنی و مالی دسته بندی میشوند.
فرض کنید شما یک ملک کلنگی یا یک قطعه زمین دارید که میخواهید آن را نوسازی کنید. اما پول کافی برای این کار ندارید. در چنین شرایطی طبیعتا به دنبال یک شریک میگردید که هزینه ساخت را تامین کند. در اینجا شما و شریک تان به یک قرارداد مشارکت در ساخت نیاز دارید که موضوعات مختلفی را پوشش دهد. این موضوعات در سه دسته مسایل حقوقی، فنی و مالی دسته بندی میشوند.
طرفین قرارداد در مشارکت در ساخت چه کسانی هستند؟
در یک پروژه مشارکت در ساخت علاوه بر مالک و سازنده افراد دیگری هم درگیر هستند:
- مالک یا مالکان: صاحب زمین یا ملک کلنگی و فرسوده است.
- سازنده: شرکت ساخت و ساز که مسئولیت تامین سرمایه، مدیریت اجرایی و عملیاتی، ارائه لیست مصالح و متریال مشارکت در ساخت، برنامه ریزی ساخت و هماهنگی با پیمانکاران را بر عهد دارد.
- متخصصان و مجریان: وکیل یا مشاور حقوقی، طراح معماری، مهندس ناظر، کارگران ساخت و ... را شامل میشوند.
- کارکنان بخش های دولتی: کارشناس رسمی دادگستری، کارکنان شهرداری، کارکنان اداره ثبت اسناد و املاک و ... که برای اخذ مجوزها باید به آنها مراجعه کنید.
آیا هر ملکی برای مشارکت در ساخت مناسب است؟
هدف از انجام یک پروژه ساخت برای طرفین معامله دستیابی به یک سود منطقی است. به همین دلیل شرکت های ساخت و ساز قبل از ارائه پیشنهاد، موقعیت ملک را از جهات مختلف بررسی میکنند. مهمترین سوالی که یک شرکت ساخت و ساز قبل از هر چیز پاسخ میدهد این است که:
آیا ملک از لحاظ اقتصادی، فنی و حقوقی قابلیت نوسازی دارد یا خیر؟
هر چقدر ارزش افزوده یک ملک بعد از نوسازی بالاتر باشد، تمایل سازنده هم برای سرمایه گذاری در ساخت بیشتر میشود. در نتیجه میتوان گفت هر ملکی در هر موقعیتی ارزش سرمایه گذاری ندارد. چرا که هزینه مصالح و ساخت در همه جا یکسان است. این زمین و ملک است که باعث بالا رفتن ارزش بعد از نوسازی میشود.
| نوع ملک |
چرا مناسب است؟ |
نکته مهم که باید بررسی شود |
| زمین |
بدون نیاز به عملیات تخریب |
بررسی کاربری و سند |
| آپارتمان های با عمر بالا |
افزایش ارزش بعد از نوسازی |
اخذ مجوزهای لازم |
| ساختمان ویلایی کلنگی |
بالاترین ارزش افزوده بعد از نوسازی |
بررسی تراکم و سطح اشغال |
| املاک قابل تجمیع |
افزایش تعداد واحدها |
نیاز به هماهنگی بین مالکان مختلف |
گام به گام مشارکت در ساخت
در یک پروژه مشارکت در ساخت باید مراحل زیر را طی کنید. این مراحل شامل انجام فرآیندهای حقوقی، فنی و مالی است. رعایت این سه نکته باعث موفقیت پروژه خواهد شد.
- گام اول: برآورد اولیه ارزش ملک و پروژه
برآورد اولیه ارزش ملک یکی از مهمترین و حساس ترین گام های مشارکت در ساخت است. اطلاعات به دست آمده از این مرحله مبنایی است برای محاسبات بعدی از جمله تعیین سهم طرفین معامله.
در مرحله اول:
موقعیت ملک، عرض گذر، تراکم منطقه، وضعیت سند، نوع کاربری ملک، میزان فرسودگی، امکان افزایش طبقات و... بررسی میشوند. این کار باعث میشود ارزش واقعی ملک به درستی تعیین شود.
در مرحله دوم:
هزینه های ساخت مانند مصالح، دستمزد کارکنان، انواع بیمه، عوارض شهرداری، مجوز ساخت و پروانه ساخت تخمین زده میشوند. گاهی شرکت ها از روش های محاسبه آنلاین مشارکت در ساخت بهره میبرند تا محاسبات دقیق تر انجام شوند.
- گام دوم: انتخاب سازنده مناسب
مرحله قبل توسط سازنده انجام میشد تا ببیند ملک پیشنهادی ارزش سرمایه گذاری دارد یا خیر. این مرحله توسط مالک باید انجام شود تا بررسی کند که سازنده مورد نظر شرایط لازم برای شراکت در ساخت را دارد یا خیر. بررسی دقیق این موضوع منجر به انتخاب سازنده مناسب و به نتیجه رسیدن پروژه میشود.
در این مرحله مالک موارد زیر را بررسی میکند:
- رزومه کاری و اجرایی
- توان مالی و سرمایه گذاری
- نمونه پروژه های انجام شده
- مهارت در مدیریت اجرایی
- میزان آشنایی با قوانین مشارکت در ساخت
- بررسی سوابق حقوقی و کیفری
- بررسی سوابق مالیاتی
- بررسی قراردادهای قبلی و تحویل به موقع پروژه ها
هر چقدر سازنده تجربه و مهارت بیشتری داشته باشد، احتمال به سرانجام رسیدن پروژه مشارکت در ساخت بیشتر میشود. گاهی سازندگان برای جلب نظر مالک، از نتایج مرحله اول یک پروپوزال تهیه کرده و به مالک ارائه میدهند. نکته مهم در اینجا این است که مبنای انتخاب سازنده نباید صرفا درصد سود حاصل از پروژه برای مالک باشد. بلکه باید برآوردی از تمامی مسایلی باشد که در بالا به آن اشاره کردیم.
- گام سوم: انجام مذاکرات و توافق های اولیه
بعد از برآورد اولیه ارزش ملک و انتخاب سازنده، نوبت به مذاکره و توافق های اولیه میرسد. این مذاکرات پایه همکاری بین سازنده و مالک را شکل داده و از بروز اختلافات در آینده جلوگیری میکند. گفتگوها باید شفاف و به دور از کلی گویی و تعارف باشد. در این جلسات، دو طرف در مورد مسایل زیر مذاکره کرده و به توافق میرسند:
- نحوه تقسیم واحدها بین دو طرف معامله
- تعیین درصد مشارکت در ساخت
- میزان سهم الشرکه
- نوع متریال و مصالح ساخت در هر سه مرحله سفت کاری، نازک کاری و تاسیسات
- نحوه و مسئول پرداخت هزینه ها
- تعریف دقیق مسئولیت های اداری
- انتخاب مهندس ناظر
- تعیین وظایف پیمانکاران
نتایج مذاکرات به دقت صورتجلسه شده تا مبنایی شود برای تنظیم قرارداد نهایی.
- گام چهارم: تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از مهمترین گام های مشارکت در ساخت، تنظیم قرارداد بین طرفین است. قرارداد باید بر اساس قوانین مشارکت در ساخت تنظیم شود. و تمامی مواردی که در مرحله قبل صورتجلسه شده بودند در قرارداد ذکر شوند. برای راحتی کار میتوانید از نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک یا حتی فرم های خام موجود در اینترنت استفاده کنید.
البته فراموش نکنید که این فرم ها حالت کلی داشته و نیاز است توسط وکیل یا مشاور قانونی پروژه، شخصی سازی شود. انجام این کار برای تطبیق کامل قرارداد نهایی با ویژگی های ملک و خواسته های طرفین ضروری است.
علاوه بر تعیین تعهدات، سهم الشرکه، برنامه زمانبندی و ... موارد دیگری هم باید به قرارداد اضافه کنید. مانند:
- تعیین ضمانت های اجرایی
- شرایط فسخ قرارداد
- خسارت تاخیر در ساخت و تحویل
- نحوه و مراجع حل اختلاف
- تعیین داور
- شرایط تحویل واحدها
هر چقدر قرارداد نهایی دقیق تر و بدون ابهام باشد، احتمال نیاز به مراجع قانونی کمتر میشود.
- گام پنجم: دریافت مجوزهای قانونی و پروانه ساخت
بعد از عقد قرارداد، سازنده از مهندس معمار میخواهد تا نقشه معماری و سازه را مطابق با مقررات شهرداری تنظیم کند. سپس با نقشه، مدارک مالکیت، مدارک هویتی و استعلام های ثبت به شهرداری مراجعه کرده و درخواست صدور پروانه ساخت میکند.
در این مرحله هزینه هایی مانند عوارض شهرداری، هزینه نظام مهندسی، بیمه و مالیات باید پرداخت شود. مطابق با قرارداد پرداخت همه این هزینه ها به عهده سازنده است. میزان تجربه و آشنایی سازنده با روندهای اداری در این مرحله میتواند تا حد زیادی سرعت کار را بالا ببرد.
بعد از صدور پروانه، کلیه مدارک باید با مالک به اشتراک گذاشته شوند تا وی در جریان امور قرار بگیرد. توجه کنید اشتباه در درج اطلاعات ممکن است روند پروژه را به تاخیر بیندازد.
- گام ششم: تخریب ملک کلنگی و شروع عملیات تخریب و ساخت
اولین مرحله اجرایی در یک پروژه مشارکت در ساخت، تخریب ملک قدیمی و شروع عملیات ساخت است. این کار باید با رعایت کامل مقررات شهرداری و اصول ایمنی انجام شود. در صورت تخریب غیر ایمن، ممکن است خسارت های جبران ناپذیری به ساختمانهای مجاور پروژه وارد شود. سازنده در این مرحله باید مهندس ناظر و یک تیم تخریب حرفه ای را به پروژه دعوت کند. مهندس ناظر پروژه نقش بسیار مهمی در روند انجام کارها خواهد داشت.
بعد از تخریب نوبت به گود برداری میرسد. حین گود برداری باید از تجهیزات استاندارد برای تثبیت دیوارها کمک گرفت. تامین تجهیزات ایمنی به عهده سازنده پروژه است. تخریب، گود برداری و تثبیت دیوارها، تحت نظارت کامل مهندس ناظر صورت میگیرد. مهندس ناظر به طور مداوم گزارش هایی را در هر مرحله تنظیم میکند.
مراحل بعد از گود برداری شامل ساخت فونداسیون، اجرای اسکلت یا سازه اصلی و سپس دیوار کشی و سقف و ... هستند.
مصالح مورد استفاده و زمان اجرای هر مرحله دقیقا باید مطابق با مواردی باشند که در قرارداد مشخص شده اند. رعایت مقررات ساخت، اصول ایمنی، زمانبندی پروژه و تامین به موقع مصالح همگی تاثیر زیادی بر روند انجام پروژه دارند.
- گام هفتم: نظارت بر پیشرفت پروژه
یکی از اصلی ترین کارهایی که در روند اجرای پروژه باید در نظر گرفت، نظارت مدام بر پیشرفت پروژه است. وظیفه مهندس ناظر این است که به طور مرتب عملیات اجرایی را زیر نظر بگیرد و گزارش های مرتبط را تنظیم کند. این گزارش ها در هر مرحله در سامانه شهرداری ثبت میشوند. مهندس ناظر باید اطمینان حاصل کند که تمامی مراحل از تخریب و گود برداری تا ساخت فونداسیون، سازه، سفت کاری، نازک کاری و تاسیسات دقیقا مطابق با ضوابط شهرداری صورت گیرند.
گزارش های مهندس ناظر کمک میکند تا پایان کار پروژه بدون دردسر صادر شود. در کنار مهندس ناظر، سازنده هم با مدیریت صحیح نیروی انسانی کارگاه و تامین مصالح با کیفیت و به موقع نقش مهمی ایفا میکند. در کارگاه های ساختمانی مهندسین پروژه از یک برنامه زمانبندی ساختمانی اختصاصی بهره میبرند. در این برنامه ها، شروع و پایان هر مرحله کاملا مشخص است.
البته گاهی در طول مدت پروژه ممکن است تغییراتی در برنامه ها ایجاد شود. برای مثال بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی یا دستمزد کارگر ساختمانی در طول پروژه امری عادی است. برای جلوگیری از ایجاد اختلاف بهتر است سازنده به طور مدام با مالک در تماس باشد. ارتباط سازنده و مالک در حین انجام پروژه مشارکت در ساخت، درک بهتری از شرایط برای هر دو طرف ایجاد میکند. در جریان بودن مالک از نوسانات بازار و... مانع بروز مشکلات میشود.
- گام هشتم: تفکیک سند و تحویل واحدها و پارکینگ ها
آخرین مرحله از یک پروژه مشارکت در ساخت، تحویل واحدها و تفکیک اسناد است. در این مرحله عملیات ساختمانی به طور کامل به اتمام رسیده است. سازنده با ارائه گزارش های مهندس ناظر، تاییدیه آتش نشانی و مستندات رعایت مقررات ساختمان برای دریافت پایان کار اقدام میکند. با صدور پایان کار توسط شهرداری، سازنده و مالک برای تفکیک سند باید با اداره ثبت مراجعه کنند.
بعد از دریافت پایان کار نوبت به تنظیم تقسیم نامه بین مالک و سازنده میرسد. این سند مطابق با قرارداد مشارکت و در دفتر اسناد رسمی تنظیم میشود. در تقسیم نامه دقیقا مشخص می شود هر واحد به کدام یک از طرفین تعلق میگیرد. در تقسیم نامه، واحدها با ذکر دقیق شماره واحد، طبقه، متراژ، پارکینگ و انباری مشخص می شوند. اطلاعات تقسیم نامه زمینه را برای دریافت سند تک برگ قطعی آماده میکند و پروژه شراکت در ساخت و ساز به اتمام میرسد.
در تمامی مراحل، رعایت نکات حقوقی مشارکت در ساخت سیار مهم هستند. کوچکترین اشتباه ممکن است باعث توقف پروژه شده و هر یک از طرفین را تا سال ها درگیر محاکم قضایی کند
برای پروژه مشارکت در ساخت چه مدارکی لازم است؟
مدارک لازم برای مشارکت در ساخت شامل سند مالکیت ملک، پروانه ساخت، نقشه های معماری و سازه، قرارداد اصلی است. علاوه بر این یک سری استعلام ها هم باید از مراجع مختلف دریافت کنید. از جمله تاییدیه های شهرداری، آب و فاضلاب، برق و گاز.
پروژه مشارکت در ساخت برای مالک و سازنده چه مزایایی دارد؟
مشارکت یک سرمایه گذاری مشترک در ساخت و ساز است که برای هر دو طرف مزایای زیادی دارد.
- کاهش هزینه ها: اصولا مالکانی سراغ مشارکت در ساخت می روند که توانایی تامین سرمایه برای ساخت را ندارند. بنابراین مالک بدون نیاز به سرمایه گذاری و سازنده بدون نیاز به خرید ملک، یک پروژه را آغاز کرده و در نهایت از فروش واحدها سود می برند.
- کاهش ریسک های مالی: از آنجایی که هزینه ها بین دو طرف معامله تقسیم می شود، ریسک های مالی و اقتصادی را کاهش میدهد.
- بالا رفتن ارزش ملک: نوسازی به بالا رفتن ارزش ملک کمک میکند. واحد نوساز امکاناتی مانند پارکینگ و آسانسور دارد و در ساخت آن از جدیدترین تجهیزات استفاده می شود.
- به کارگیری تجربه و تخصص: مالک تجربه و تخصصی در ساخت ملک و فرآیندهای آن ندارد. بنابراین با یک قرارداد مشارکت علاوه بر منابع مالی، از تجربه و تخصص سازنده هم بهره مند میشود.
- وام و تسهیلات بانکی: برخی از بانک ها تسهیلاتی برای پروژه های مشارکت در ساخت در نظر گرفته اند.
بالا رفتن استحکام بنا، کاهش هزینه های تعمیر، کاهش مصرف انرژی، زیبایی ساختمان از دیگر مزایای شراکت در ساخت هستند.
پروژه مشارکت در ساخت چه خطرات و ریسک هایی ممکن است داشته باشد؟
مشارکت در ساخت با وجود تمام مزایایی که دارد، ممکن است ریسک هایی را هم به همراه داشته باشد. این ریسک ها عموما به فاز برنامه ریزی مربوط می شوند.
- اختلاف در مفاد قرارداد: عدم شفافیت در مفاد قرارداد که ممکن است در مراحل اجرایی اختلافاتی را به وجود آورد.
- مشکلات مالی سازنده: تخمین های نادرست هزینه های ساخت که در مرحله اجرا باعث کمبود سرمایه و در نتیجه توقف پروژه میشود
- تاخیر در ساخت: آشنایی ناکافی سازنده با فرآیندهای اداری و قانونی، منجر به تاخیر در تحویل پروژه خواهد شد.
- مشکلات قانونی: تخلفات سازنده یا مشکل در سند مالکیت و... به راحتی میتواند مالک یا سازنده را دچار فرآیندهای پیچیده قانونی کند.
همه این مواد همانطور که گفتیم به فاز برنامه ریزی مربوط می شوند. اگر در مرحله اول تمامی موارد به دقت بررسی شوند، احتمال ریسک بسیار پایین می آید.
جمع بندی
در این مقاله سعی کردیم تعریف ساده ای از مشارکت در ساخت ارایه کنیم. سپس فرآیندهای چنین پروژه ای را به صورت طبقه بندی شده و ساده توضیح دادیم. در ادامه به تعدادی از مزایا و معایب آن اشاره کردیم. امیدواریم این محتوا بتواند یک ساختار ذهنی کلی برای شما ایجاد کرده باشد.