دستور نقشه ؛ اولین و ضروری ترین مدرک ساخت و ساز و نوسازی

گام به گام اخذ دستور نقشه

• گام اول: آماده سازی مدارک
• گام دوم: مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک و تشکیل پرونده
• گام سوم: مراجعه کارشناس شهرداری و بازدید از ملک یا زمین
• گام چهارم: مطابقت گزارش با طرح تفضیلی منطقه و کاربری ملک
• گام پنجم: صدور دستور نقشه

دستور نقشه چیست؟

دستور نقشه یک سند بسیار مهم است که در آن اطلاعات مهمی درباره شرایط و نحوه ساخت ساختمان آورده میشود. چرا که شما اجازه ندارید ساختمان خود را با هر شکل و شمایل و ابعادی که میخواهید بسازید. سازندگان باید ساختمان را بر اساس اطلاعاتی که در این سند آورده میشود بسازند. اطلاعاتی مانند ابعاد زمین، ابعاد گذر اصلاحی، حداکثر تراکم، تعداد طبقات مجاز که چارچوب ساخت و ساز را برای شما تعیین میکنند.

گام به گام دریافت دستور نقشه

برای دریافت دستور نقشه مانند هر سند دیگری، ابتدا باید یک سری مدارک تحویل دهید و درخواست خود را ثبت کنید.

• گام اول: آماده سازی مدارک

در گام اول مالک باید یک سری مدارک را آماده کند. مدارکی مانند سند مالکیت، اصل شناسنامه و کارت ملی و... . لیست کامل مدارک را در بخش مدارک مورد نیاز به طور کامل توضیح داده ایم.

• گام دوم: مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک و تشکیل پرونده

در این مرحله مالک یا نماینده قانونی وی با در دست داشتن مدارک، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه میکند. دفتر خدمات بنا به درخواست مالک، برای او تشکیل پرونده میدهد. مالک هم باید درخواست خود مبنی بر صدور مجوز تخریب و نوسازی ثبت کند.

• گام سوم: مراجعه مامور شهرداری و بازدید از ملک یا زمین

در این مرحله، کارشناس شهرداری در زمان تعیین شده در محل ملک حاضر شده و ملک را بررسی میکند. نتیجه این مرحله تهیه گزارشی از وضعیت موجود ملک است که در سیستم ثبت میشود.

• گام چهارم: مطابقت گزارش با طرح تفضیلی منطقه و کاربری ملک

در این مرحله طرح تفضیلی (پهنه بندی) و کاربری ملک توسط مسئول مربوطه دریافت میشود. پس از تایید آن پرونده برای صدور دستور نقشه ارسال میشود. پیگیری این موضوع مربوط به دفتر خدمات الکترونیک قضایی است.

• گام پنجم: صدور دستور نقشه

بعد از تایید تمامی موارد، دستور نقشه شما صادر میشود. شما میتوانید از دفتر خدمات الکترونیک قضایی، نسخه چاپ شده را دریافت کنید. فراموش نکنید که اطلاعات موجود بر روی این مدرک را با ملک خود مطابقت دهید.

حالا که دستور نقشه خود را دریافت کرده اید، میتوانید به سراغ تهیه نقشه ساختمان و درخواست مجوز ساخت بروید. در واقع پایه و اساس طراحی نقشه ساختمان همین دستور نقشه است. این دستور تمامی چارچوب ها و بایدها و نبایدها را برای معماران عزیز مشخص میکند.

دستور نقشه چه اطلاعاتی به ما میدهد؟

دستور نقشه یک برگه حاوی اطلاعات است که موضوعات مختلفی را پوشش میدهد. در این جا تمامی این اطلاعات را یک به یک بررسی میکنیم.

1-شماره پرونده: هنگام تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک، یک شماره پرونده به شما اختصاص داده میشود. این شماره برای کنترل و تطابق راحت تر روی برگه دستور نقشه هم درج میشود.

2-تاریخ صدور: دستور نقشه یک اعتبار 6 ماهه دارد. یعنی شما به مدت 6 ماه فرصت دارید فرآیند ساخت را آغاز کنید. در غیر این صورت باید درخواست یک دستور نقشه جدید بدهید. نکته مهم دیگر این است که چنانچه قانون جدیدی برای ساختمان سازی تصویب شود که بعد از تاریخ صدور دستور نقشه شما باشد، شامل حال شما نخواهد بود.

3-کد شناسایی ملک: یک کد ترکیبی است که از کنار هم قراردادن کد ملک به علاوه کد بلوک ایجاد میشود. پنج رقم اول کد بلوک هستند و دو رقم آخر کد ملک.

4-پلاک ثبتی ملک: پلاک ثبتی ملک همان پلاکی است که توسط اداره ثبت روی سند ثبت میشود.

5-نوع درخواست: درخواست همیشه به شکل ساخت ساختمان جدید نیست. گاهی مالک قصد تخریب و نوسازی دارد و گاهی تغییر نقشه یا توسعه ساختمان. بنابراین در این بخش دقیقا مشخص میشود که هدف مالک یا سازنده چیست.

6-تاریخ درخواست: این تاریخ مربوط به زمانی است که شما تشکیل پرونده داده و درخواست خود مبنی بر صدور دستور نقشه را داده اید.

7-نام متقاضی: نام مالک یا نماینده و وکیل قانونی مالک در این قسمت درج میشود. در دستور نقشه ذکر نام یکی از مالکین (در صورتی که چند مالک وجود داشته باشند) کافی است. اما برای درخواست صدور پروانه تخریب و نوسازی ذکر نام تمامی مالکان اجباری است.

8-ابعاد طبق سند: در این بخش ابعاد ملک از شمال، جنوب، شرق و غرب مطابق با آنچه در سند ملکی وجود دارد، ثبت میشود.

9-ابعاد طبق وضع موجود: این ابعاد بر اساس آن چیزی است که مامور شهرداری بعد از بازدید از ملک ثبت میکند.

10-ابعاد گذر اصلاحی: ابعاد گذر شمالی و جنوبی بعد از اصلاح در این بخش نوشته میشود.

11-ابعاد باقی مانده پس از اصلاحی: گاهی ابعاد ملک به دلیل عقب نشینی و اطلاحات در دستور نقشه، تغییر میکنند. این بخش ابعاد ملک را بعد از رعایت عقب نشینی نشان میدهد.

12-ابعاد دیگر: ملاک تراکم ساختمان بر اساس این ابعاد تعیین میشود.

13-مساحت پس از اصلاحی: این بخش نشان دهنده مساحت ملک بعد از عقب نشینی است.

14-مساحت طبق سند: نشان دهنده مساحت ملک بر اساس اطلاعات مندرج در سند است.

15-مساحت طبق وضع موجود: اصلاح وضع موجود به گزارش کارشناس شهرداری برمیگردد. بنابراین مساحت زمین در وضع موجود، آن مساحتی است که توسط کارشناس شهرداری تعیین میشود.

16-مساحت ملاک تراکم: مساحتی که پایه و اساس محاسبه تراکم ملک است.

17-ملاک تراکم بر اساس: چنانچه مساحت موجود با مساحتی که در سند ملک درج شده، یکسان نباشد، ملاک اصلی سنجش تراکم، مساحت موجود است.

18-تجاوز به حریم گذرها: تعیین کننده مقدار تجاوز زمین به حریم گذرهای مرتبط با آن است.

19-تجاوز به حریم املاک: تعیین کننده مقدار تجاوز زمین به املاک اطراف است.

20-توضیحات طرح تفضیلی بر و کف در دستور نقشه: کارشناس بر و کف بر اساس طرح تفضیلی نحوه تغییر اصلاحات را در این بخش توضیح میدهد. منظور از بر مقدم بودن عرض گذر بر ملک است. به طوری که خانه هایی که در یک ردیف قرار دارند نسبت به گذر عقب و جلو نباشد. برای مثال عرض 12 متری گذر رعایت شود. اندازه کف هم نشاندهنده مقدار گود برداری نسبت به نقطه صفر-صفر (سطح زمین) است.

21-پهنه: پهنه بندی (طرح تفضیلی) نوعی تقسیم بندی منطقه ای شهرداری است که با حروف R, S,Mو Gمشخص میشوند. هر پهنه دارای کاربری ویژه ای است و اطلاعات مختلفی درباره نحوه ساخت ملک در آن منطقه ارائه میدهد. برای مثال مسکونی با حداکثر چهار طبقه.

22-تعداد طبقات مجاز: همانطور که از نام آن پیداست، نشان دهنده تعداد طبقاتی مجازی است که سازنده اجازه ساخت آن را دارد.

23-حداکثر پیشروی: بیشتر ساختمان ها برای تامین نور کافی در بخش پشتی ساختمان از پاسیو یا نورگیر استفاده میکنند. برای جبران فضای پاسیو و بر اساس طرح تفضیلی اجازه جلو آمدن ساختمان به مقدار مشخص به مالک داده میشود. البته به شرطی که برای همسایگان مزاحمتی به لحاظ نورگیری ایجاد نکند. حداکثر پیشروی، متراژی است که ساختمان اجازه توسعه در جهت طولی را دارد.

24-سطح اشغال در دستور نقشه: سطح اشغال از مجموع زیربنای مفید و مشاعات در هر طبقه به دست می آید. در واقع شما در بخش محدودی از زمین خود اجازه ساخت و ساز دارید نه تمام زمین. برای مثال سطح اشغال 60 درصد نشان میدهد که 60 درصد زمین شما قابلیت ساخت و ساز دارد.

25-حداکثر تراکم ساختمانی مجاز: در جداول پهنه بندی طرح تفضیلی برای هر منطقه حداکثر تراکم ساختمانی مجاز تعیین شده است. با استعلام گیری نوع پهنه زمین خود و مراجعه به این جداول میتوانید از تراکم ساختمانی خود مطلع شوید. هرچند میتوانید از فرمول محاسبه سطح تراکم هم استفاده کنید.

26-کاربری طبق طرح تفضیلی قدیم: این شاخص تعیین کننده نوع کاربری ملک شما است.

27-جانمایی ملک: یک تصویر دو بعدی از موقعیت ملک شما و قرارگیری آن در کوچه و خیابان را نشان میدهد.

28-توضیحات: در این بخش به قوانینی که باید به آنها توجه کنید، اشاره شده است. برای مثال قوانین و مقررات مربوط به تعداد پارکینگ، طرح و نما، پله و آسانسور، قطع یا جا به جایی درختان و نحوه محاسبه تعداد طبقات.

تغییر دستور نقشه چیست؟

اگر ابعاد موجود در سند با ابعاد بعد از اصلاحی تطابق نداشته باشند، شما ملزم به تغییر در نقشه پروانه هستید. اطلاعات موجود در بخش تغییر دستور نقشه، نشان دهنده همین مورد است. برای مثال زمین شما در سند 1800 متر مربع است ولی طبق وضع موجود بعد از عقب نشینی به 1740 متر رسیده است.

مدارک مورد نیاز برای صدور دستور نقشه

قبل از مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک لازم است مدارکی را آماده کنید.

• سند مالکیت ملک
• اصل شناسنامه و کارت ملی مالک یا وکیل قانونی وی (وکیل علاوه بر شناسنامه و کارت ملی باید اصل و تصویر وکالت نامه را هم ارائه کند).
• جدیدترین فیش عوارض نوسازی شهرداری
• اصل شناسنامه و کارت ملی ورثه در صورت فوت مالک و به همراه گواهی انحصار وراثت
• تحویل نقشه با مقیاس 1:2000 با تعیین محل دقیق آن و وضعیت موجود
• گاهی یک تاییدیه از یک مهندس ذیصلاح هم در کنار نقشه با مقیاس 1:2000 لازم است. برای مثال املاکی که دارای ابعاد خاصی هستند یا شیب تندی دارند. و یا املاک بالای 3000 متر مربع باشد.
• رای و نظر کمیسیون ماده 12 یا گواهی که نشان دهد از مزایای ماده 6 و8 قانون زمین شهری برای املاک فاقد بنا استفاده نشده است.
• ارائه صورتجلسه تفکیکی برای آپارتمان ها
• آخرین فیش های آب، برق، گاز و تلفن
• معرفی نامه رسمی با تعیین دقیق حدود اختیارات (در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد)
• اساسنامه (در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد)
• روزنامه رسمی شرکت (در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد)

نحوه استعلام دستور نقشه

برای بررسی اینکه دستور نقشه شما در چه مرحله ای قراردارد کافی است از کد دستوری #3*1*137* استفاده کنید. این کد را روی گوشی خود اجرا کرده و سپس شماره پرونده را وارد کنید.

صدور دستور نقشه چقدر طول میکشد؟

در صورتی که تمامی مدارک به صورت کامل و بدون نقص ارائه شوند صدور دستور نقشه 14 روز کاری طول میکشد. اما معمولا به خاطر تعطیلی ادارات، تاخیر در دریافت استعلام ها و قطعی شبکه، تا دو ماه هم ممکن است زمان ببرد. در صورت وجود مشکلات قانونی ملک حتی تا یک سال هم ممکن است طول بکشد.

هزینه دستور نقشه چقدر است؟

درباره هزینه صدور سند نقشه نمیتوان عدد مشخصی اعلام کرد. چون این مبلغ بسته به تراکم مجاز ساختمانی متفاوت است.

جمع بندی

در این مطلب سعی کردیم به تمامی سوالاتی که ممکن است درباره دستور نقشه داشته باشید جواب دهیم. از تعریف آن تا مدارک مورد نیاز و مراحلی که باید طی کنید. از همه مهمتر تلاش کردیم موارد مختلفی که در دستور نقشه ذکر میشوند را توضیح دهیم. در ادامه به هزینه و زمان صدور آن اشاره کردیم. امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد.