پهنه بندی شهری؛ راز زندگی در شهرهای زیبا

پهنه بندی شهری چیست؟

در طرح تفصیلی شهر تهران، مبحثی تحت عنوان پهنه بندی گنجانده شده که مبنای ساخت و سازهای شهر تهران است. در این مبحث تمامی اراضی قابل ساخت تهران به چهار پهنه اصلی مسکونی، تجاری، مختلط و حفاظت فضای سبز تقسیم میشوند. برای هر پهنه اصلی هم تعدادی زیر پهنه در نظر گرفته شده که با کدهای چند رقمی مشخص میشوند.

چهار پهنه اصلی به علاوه 55 زیر پهنه، مشخص کننده مقررات مربوط به کاربری ساختمان، تعداد طبقات، سطح تراکم و ... هستند. معنی این حرف این است که برای مثال شما به هیچ عنوان اجازه ساخت ملک تجاری در پهنه مسکونی را ندارید.

هدف از پهنه بندی شهری چیست؟

رعایت پهنه بندی در ساخت و ساز یک الزام قانونی است نه یک حق انتخاب. این قانون با هدف ایجاد شهری زیبا با دسترسی راحت و زندگی همراه با آرامش تهیه و تدوین شده است. فرض کنید شما اجازه ساخت واحد مسکونی در پهنه متراکم تجاری را داشتید. در این بافت تراکم جمعیت، دسترسی محدود و شلوغی خیابان ها مشکلات زیادی برای شما ایجاد میکرد.

انواع پهنه های شهرداری در طرح تفصیلی

همانطور که در بالا توضیح دادیم، پهنه شهر تهران به چهار بخش اصلی تقسیم شده است. در ادامه درباره هر یک از پهنه ها و ویژگی هایی که دارند توضیح میدهیم و جدول مربوطه را هم برای راحتی بیشتر قرار خواهیم داد.

پهنه مسکونی R در طرح تفصیلی

پهنه مسکونی یا پهنه سکونت، محدوده ای از شهر است که کاربری اصلی آن مسکونی است. این پهنه ترکیبی از واحدهای مسکونی، معابر و خیابان ها، تعداد کمی واحدهای خدماتی انتفاعی و غیر انتفاعی است. برای مثال واحدهای آموزشی، درمانی، فرهنگی، مذهبی، تفریحی، ورزشی، پارکینگ عمومی و فضای سبز امکان ساخت دارند. واحدهای خدماتی خرد متناسب با نیاز محله برای راحتی ساکنین هم در نظر گرفته شده است.

کمبودهای خدماتی دیگر که در مقیاس بزرگتر هستند اجازه ساخت در زیر پهنه های M114، M113، S214، S124 را دارند. و استقرار فعالیت های تجاری بزرگ مانند پاساژها، ادارات و ... کاملا ممنوع هستند. همه این موارد برای کاهش تقاضای سفر و تامین امنیت و آرامش ساکنان در پهنه بندی شهری در نظر گرفته شده اند.

پهنه مسکونی با حرف R نمایش داده میشود. این پهنه به دو دسته اصلی با کد یک رقمی و نه زیر پهنه با کد دو رقمی تقسیم شده است.

1-پهنه مسکونی ویژه (R2)

- بافت مسکونی ارزشمند روستایی R21

- بافت مسکونی ارزشمند تاریخی R22

- بافت مسکونی ارزشمند معاصر R23

- بافت ارزشمند مسکونی سبز R24

- مسکونی ویژه پهنه مرکزی R25

- مسکونی ویژه پهنه محورهای شهری R26

2-پهنه مسکونی عام (R1)

- مسکونی با تراکم کم R11

- مسکونی با تراکم متوسط R12

- مسکونی با تراکم زیاد R13

هر کدام از این زیر پهنه ها با کد دو رقمی، مجددا به دو زیر پهنه با کد سه رقمی تقسیم میشوند. این تقسیم بندی ها را به صورت کامل در جدول پهنه بندی مسکونی میتوانید ببینید. برای هر کد سه رقمی یک سری مشخصات آورده شده است. از جمله حداکثر تراکم مجاز، حداکثر تعداد طبقات، حداکثر سطح اشغال، حداقل اندازه قطعات و حداکثر عرض معبر.

همانطور که می بینید در ساخت و ساز این پهنه، مجوز ساخت برای واحدهایی با تراکم 2 الی 6 طبقه صادر میشود. البته در برخی نقاط با شرایط ویژه امکان ساخت 12 طبقه و بیشتر را هم خواهید داشت. ولی شرط لازم برای اینکار این است که یک طرح توجیهی برای بلند مرتبه سازی به شهرداری ارائه کنید.

قوانین و مقررات پهنه مسکونی R

• حداکثر تراکم مجاز: این معیار نشان دهنده تعداد واحدهای مجاز قابل ساخت به ازای هر قطعه زمین است.
• حداکثر تعداد طبقات: این شاخص نشان دهنده ارتفاع مجاز ساختمان است.
• حداکثر سطح اشغال: نشان دهنده درصد مجاز ساخت و ساز زمین است. برای مثال سطح اشغال 60 درصد یعنی تنها 60 درصد از زمین شما قابل ساخت و ساز است.
• حداقل عقب نشینی: این عدد نشان دهنده حداقل فاصله بین لبه ساختمان با معابر است.
• منظریه و معماری: ضوابط و قوانین مربوط به نما و معماری ساختمان که تامین کننده زیبایی بصری محله است.
• ایجاد پارکینگ: برای هر واحد مسکونی با متراژ متفاوت تعداد پارکینگ مشخصی در نظر گرفته شده است. تا 150 متر یک پارکینگ، بین 150 تا 250 متر، دو پارکینگ و برای 250 به بالا داشتن پارکینگ ضروری است.

برای اطلاعات بیشتر، به مقاله پهنه مسکونی R مراجعه کنید.

پهنه تجاری S یا پهنه فعالیت در طرح تفصیلی

پهنه تجاری که با حرف S نمایش داده میشود، بخش هایی از شهر است که کاربری غالب آن کار و فعالیت است. در این پهنه سهم سکونت بسیار پایین است. هدف از ایجاد این پهنه، بالا بردن کیفیت محیطی شهری و رونق فعالیت های اقتصادی بوده است. این پهنه در مناطقی با تراکم بسیار بالا و دسترسی های ضعیف قرار گفته است. عرصه های جدید تجاری نسبت به عرصه های قدیمی، عموما دسترسی های مناسب تری به معابر اصلی و خطوط مترو دارند.

این پهنه به سه پهنه با کد یک رقمی S1، S2 و S3، و هفت پهنه با کد دو رقمی تقسیم شده است. هر کدام از این موارد در جدول پهنه بندی تجاری به تفکیک آورده شده است.

1-پهنه S1: تجاری، اداری و خدمات

- بازار (تجاری، خدماتی و فرهنگی) S11

- محورها و گستره های تجاری، اداری و خدمات S12

2-پهنه S2: مراکز و گستره های تجاری، اداری و خدمات (با غلبه سبز و باز)

- گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات S21

- گستره ها و مراکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) S22

3-پهنه S3: صنعتی-کارگاهی

- صنعت S31

- گستره و محور کارگاهی- تولید S32

- خدمات صنعتی و فنی S33

ویژگی های پهنه S

برای پهنه تجاری ویژگی های زیر در نظر گرفته شده است.

1-کاربری غالب: کار و فعالیت تجاری، خدماتی، صنعتی و اداری

2-تراکم ساختمانی: بسته به نوع فعالیت و نوع پهنه از متوسط تا بالا

3-حداکثر طبقات: متغییر بر اساس ضوابط و مقررات شهری

معیارهای اساسی پهنه تجاری S

برای این پهنه معیارهایی در نظر گرفته شده که در ادامه به آن میپردازیم.

• دسترسی: دسترسی راحت به سیستم حمل و نقل عمومی و معابر اصلی
• تاسیسات: مجهز به تمام تجهیزات زیربنایی مثل فاضلاب شهری، آب، برق، گاز، تلفن و ...
• پارکینگ: تامین پارکینگ کافی با توجه به نوع فعالیت و تراکم ساختمان
• تاثیرگذاری: عدم ایجاد مزاحمت در پهنه های مسکونی مجاور
• پیاده محوری: ایجاد فضاهای کافی برای عبور و مرور و پیاده روی امن

برای اطلاعات بیشتر، به مقاله پهنه تجاری S مراجعه کنید.

پهنه مختلط M در طرح تفضیلی

در پهنه بندی شهری فضاهایی در نظر گرفته شده که ترکیبی از پهنه های مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی است. به این فضاها پهنه مختلط یا پهنه M و یا پهنه Mixed-Use میگویند. هدف از ایجاد چنین پهنه ای ساخت فضاهایی منعطف و پویا است که امکان فعالیت های مختلف مختلف را فراهم میکند.

این پهنه از دو پهنه اصلی با کد یک رقمی، چهار پهنه با کد دو رقمی و 10 پهنه با کد سه رقمی تشکیل شده است.

1-پهنه مختلط فعالیت با مسکونی M1

- مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی M11

- مختلط صنایع خدماتی و کارگاهی با مسکونیM12

2-پهنه مختلط فرهنگی، گردشگری با حداقل مسکونی M2

- مختلط سکونت با فرهنگی- تفریحی M 21

- مختلط ویژه M22

کدهای سه رقمی هم به تفکیک در جدول پهنه بندی مختلط آورده شده اند.

اهداف پهنه بندی مختلط M

هدف از ایجاد پهنه M را میتوان در چهار فاکتور زیر دسته بندی کرد:

1-ایجاد فضاهایی پویا و سرزنده: پهنه های مختلط دارای تنوع بالایی هستند. در واقع هر نوع خدماتی که نیاز داشته باشید در این پهنه وجود دارد. به همین دلیل شاهد نوعی پویایی و سرزندگی در این مناطق هستیم.

2-کاهش نیاز به رفت و آمد و جا به جایی: کنار هم قرار گرفتن خدمات و بخش های مختلف اداری، تجاری و... باعث میشود که برای انجام دادن چند کار مختلف مسافت کمتری طی کنید. این کار نیاز به جا به جایی و استفاده از حمل و نقل را کاهش میدهد.

3-ایجاد فضاهایی برای تعامل بیشتر ساکنان محلات مختلف: این پهنه میتواند به عنوان مرکز چند محله مختلف مسکونی که در مجاورت آن قرار دارد در نظر گرفته شود. در نتیجه به نوعی مراکز محله ای برای تجمع و تعاملات بین افراد تبدیل شده است.

4-حفظ بافت های فرسوده ارزشمند: قرار دادن بافت های فرسوده در پهنه M موجب احیا و بازگشت به حیات بافت های فرسوده میشود.

مقررات ساخت و ساز در پهنه مختلط M:

برای ساخت و ساز در هر زیر پهنه، قوانین و ضوابط خاصی حاکم است. همانطور که در جدول پهنه مختلط میبینید، هفت مورد از این ضوابط لیست شده است:

• نسبت کاربری ها: در هر زیر پهنه شما مجاز به ساخت درصد مشخصی از مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی هستید.
• حداکثر تراکم مجاز ساختمانی: این معیار نشان میدهد که مجاز به ساخت چه تعداد واحد مسکونی، تجاری و.. به ازای هر واحد زمین هستید.
• حداکثر تعداد طبقات: نشان دهنده ارتفاع ساختمان در هر زیر پهنه است.
• حداکثر سطح اشغال: نشان دهنده درصدی از زمین است که قابلیت ساخت و ساز دارد.
• حداقل عقب نشینی: به فاصله مجاز بین لبه ساختمان تا گذر یا ساختمان های اطراف اشاره دارد.
• منظریه و معماری: قوانین مرتبط با نما و معماری ساختمان را توضیح میدهد.
• ایجاد پارکینگ: به تعداد پارکینگ هایی که باید برای هر واحد تجاری، مسکونی و... با متوجه به متراژ ساخته شوند، اشاره میکند.

پهنه حفاظت فضای سبز G در طرح تفضیلی

این پهنه به فضای سبز مانند پارک های جنگلی، تفرجگاه ها، باغ ها و اراضی کشاورزی، عرصه های باز و... اشاره دارد. ساخت و ساز در این پهنه شهری ممنوع است. مگر برای توسعه فضاهای گردشگری و تفرجگاهی، مراکز فرهنگی، آموزشی و همچنین استقرارهای موقت مدیریت بحران. این پهنه به منظور زیباسازی بیشتر شهر، زندگی و جلوگیری از توسعه فیزیکی شهر در نظر گرفته شده است.

همانطور که در جدول پهنه فضای سبز میبینید، این پهنه به سه زیر پهنه اصلی G1، G2 و G3 تقسیم شده است. پنج زیر پهنه دو رقمی و 13 زیرپهنه سه رقمی این جدول را کامل میکنند.

1-فضای سبز عمومی G1

- پارک های شهری

- پارک های جنگلی

2-فضای سبز خصوصی G2

- باغات و اراضی مزروعی

3-سبز و باز (حفاظت ویژه) G3

-رود- دره ها (حفاظت از حریم)

-پهنه های سبز و باز ویژه

زیرپهنه G1: شامل پارک ها، جنگل های شهری و بوستان ها است و برای استفاده عموم مردم ساخته می شوند.

زیرپهنه G2: شامل فضاهای سبز اطراف مجتمع های مسکونی و اداری است. این فضاها به استفاده ساکنان همان مجموعه ها تعلق دارد.

زیرپهنه G3: این زیرپهنه هم شامل حریم رودخانه ها، تپه ها و مسیل ها است. و به منظور حفاظت و حراست از منابع طبیعی در نظر گرفته شده است.

مقررات ساخت و ساز در پهنه G

• حداکثر تراکم ساختمانی:هدف اصلی در ایجاد پهنه بندی شهرداری، حفظ فضای سبز است. به همین دلیل حداکثر تراکم ساختمانی ساخت و ساز به 20 درصد محدود شده است.
• حداکثر تعداد طبقات: تعداد طبقات هم در این محدوده نهایتا دو طبقه است.
• حداکثر سطح اشغال: این آیتم نشان میدهد که نهایتا تا هفت درصد پارک ها و... قابلیت ساخت و ساز دارد
• حداقل اندازه قطعات (هکتار): این بخش نشان میدهد حداقل فضای مورد نیاز برای احداث فضای سبز چه مقدار است.
• توضیحات: در بخش توضیحات، نوع ساختمان هایی که مجاز به ساخت آن ها هستیم درج شده است.

سازندگان قبل از شروع به ساخت و ساز بخصوص در پروژه هایمشارکت در ساخت ، به قوانین حاکم بر هر پهنه و میزان سودآوری آن توجه میکنند.

آیا امکان تغییر پهنه بندی وجود دارد؟

در جواب به این سوال باید گفت بله این امکان وجود دارد. اما باید بدانید که فرآیند تغییر پهنه بسیار پیچیده و زمان بر است. علاوه بر این لازم است در مورد مسائل حقوقی شهرداری و شهرسازی، اطلاعات کامل داشته باشید. مسئول بررسی این موضوع کمیسیون ماده 5 است. در صورت تایید درخواست شما توسط این کمیسیون، پهنه کاربری زمین شما تغییر خواهد کرد.

نحوه استعلام پهنه بندی شهری

سوال دیگری که ممکن است ذهن شما را درگیر کرده باشد این است که زمین من در چه پهنه ای قرار دارد؟. برای استعلام پهنه ملک میتوانید یکی از راه های زیر را امتحان کنید:

1-استعلام طرح تفضیلی (پهنه شهری) از طریق سایت Map.tehran.ir

2-استعلام از طریق سامانه "تهران من" My.tehran.ir

3-مراجعه حضوری به شهرداری منطقه

4-مشاوره با دفاتر شهرسازی و مشاوران املاک دارای تخصص

مدارک مورد نیاز برای استعلام پهنه بندی ملک

برای اینکه بتوانید از هر کدام از روش های بالا استفاده کنید، باید اطلاعاتی را در سامانه وارد کنید. یا به مسئولان شهرداری اعلام کنید

1-آدرس دقیق ملک

2-پلاک ثبتی / شماره سند مالکیت

3-کد ملک و بلوک (شماره شناسایی ملک)

4-مدارک شناسایی مالک یا وکیل قانونی

کلام آخر

در این مطلب سعی کردیم درباره انواع پهنه بندی شهری و قوانین و مقرارت حاکم بر هر یک توضیح دهیم. سپس درباره هدف از ایجاد این پهنه ها گفتیم. در انتها راه هایی برای استعلام پهنه ملک به شما پیشنهاد کردیم و گفتیم برای استعلام به چه مدارکی نیاز دارید. امیدواریم این مطلب بتواند بخشی از چالش ها و سوالاتی که در ذهن دارید را پاسخ دهد.