اوراق مسکن؛ میانبری برای خانه دار شدن

اوراق مسکن چیست؟

زمانی که شما در بانک مسکن مبلغی را برای یکسال سپرده گذاری میکنید، حق دریافت وام مسکن را به دست می آورید. حالا فرض کنید، قصد استفاده از وام خود را ندارید. در این شرایط میتوانید امتیاز خود را به فرد دیگری واگذار کنید. این کار از طریق اوراق مسکن انجام میشود. یعنی شما حق امتیاز خود را در قالب اوراق بهادار به فرد دیگری از طریق فرابورس میفروشید.

اوراق گواهی حق تقدم ( اوراق ممتاز) یا اوراق مسکن توسط بانک مسکن یا بانک ملی عرضه شده و در بازار فرابورس به فروش میرسد. هر سهم اوراق معادل 5 میلیون ریال امتیاز برای دریافت تسهیلات مسکن است. اگر بخواهید برای کلان شهر تهران که سقف تسهیلات آن در سال 1404 معادل 5 میلیارد ریال تعیین شده وام بگیرید، باید 1000 سهم اوراق تهیه کنید. قیمت اوراق ثابت نیست و بر حسب عرضه و تقاضا تغییر میکند.

اگر قیمت اوراق را برای مثال 136 هزار تومان در نظر بگیریم، برای چنین وامی باید 136 میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه کنید. مبلغی که برای خرید اوراق میپردازید به حساب شما بازگردانده نمیشود. چون این مبلغ برای خرید امتیاز و جلوگیری از اتلاف وقت و خواب پول هزینه شده است.

به اوراق گواهی حق تقدم (اوراق ممتاز) بانک مسکن، اوراق "تسه" میگویند. بانک ملی از نام" تملی" برای اوراق خود استفاده میکند. با خرید اوراق تسه شما بدون نیاز به سپرده گذاری طولانی مدت به راحتی قادر خواهید بود، از بانک مسکن وام فوری دریافت کنید.

تسهیلات مسکن بانک مسکن از محل خرید اوراق مسکن

بانک مسکن برای درخواست انفرادی و زوج و همچنین زوج های دارای فرزند شرایط متفاوتی در نظر گرفته است. در واقع چنانچه یک خانواده فرزند زیر 20 سال داشته باشد، میتواند از طرح ویژه حمایتی بانک مسکن استفاده کند. در ادامه هر دو طرح عادی و حمایتی را به طور کامل توضیح میدهیم.

تسهیلات خرید واحد مسکونی از محل خرید اوراق ممتاز 1404 بانک مسکن

برای دریافت وام مسکن از محل خرید اوراق به یک سری اطلاعات نیاز دارید. مواردی مانند نرخ سود، مدت بازپرداخت، سقف تسهیلات در شهرهای مختلف، شرایط ملک و .. . برای درک راحت تر این موارد به صورت دسته بندی شده و جدول در اختیار شما عزیزان قرار میگیرد.

شرایط عمومی خرید واحد مسکونی از محل اوراق ممتاز بانک مسکن

شرایط عمومی دریافت وام مسکن از محل خرید اوراق مسکن بانک مسکن شامل موارد زیر هستند.

نرخ سود وام مسکن بدون سپرده:

• در خارج از مناطق بافت فرسوده شهری: 22.5 درصد
• در مناطق بافت فرسوده شهری: 21 درصد

شرایط متقاضیان وام خرید مسکن بدون سپرده:

• عدم وجود سابقه چک برگشتی و بدهی سررسید شده در سیستم بانکی

مدت بازپرداخت:

• روش ساده حداکثر 12 سال
• روش پلکانی حداکثر 10 سال

سقف تسهیلات خرید واحد مسکونی از محل اوراق ممتاز بانک مسکن

سقف تسهیلات بانک مسکن به صورت انفرادی و زوج و برای شرح های مختلف به شهر زیر است:

ویژگی های ملک در تسهیلات بانک مسکن از محل خرید اوراق مسکن

ملک مورد نظر برای دریافت وام مسکن از محل خرید اوراق ممتاز بانک مسکن باید ویژگی های زیر را داشته باشد:

• رعایت آیین نامه 2800 شامل تایید استحکام ساختمان، چک لیست کنترل کیفیت ساختمان و ... .
• پرداخت تسهیلات بدون محدودیت در سال ساخت ملک انجام میشود. به شرطی که ارزیابی اولیه ملک، عمر مفید باقیمانده ملک را تایید کند.
• پرداخت تسهیلات حداکثر تا 80 درصد ارزش ملک خواهد بود. این موضوع توسط کارشناس بانک ارزیابی و تایید میشود.

سایر شرایط مهم دریافت تسهیلات مسکن از محل اوراق بانک مسکن

شرایط دیگری هم برای دریافت تسهیلات مسکن بانک مسکن از محل خرید اوراق در نظر گرفته شده است. در ادامه این شرایط را توضیح خواهیم داد.

1-اگر متقاضی وام مسکن از محل اوراق دارای هر یک از حساب های تعهدی زیر باشد، میتواند ار مجموع امتیازها حساب تعهدی و اوراق تا سقف های مجاز استفاده کند:

• صندوق پس انداز یکم
• صندوق پس انداز مسکن جوانان
• حساب پس انداز یکم

2- دریافت تسهیلات جعاله تا سقف 280 میلیون تومان همزمان با تسهیلات خرید مسکن، امکان پذیر است.

3- فروش ملک به همراه تسهیلات دریافتی روی همان واحد به صورت قطعی امکان پذیر است.

تسهیلات خرید واحد مسکونی از محل اوراق ممتاز بانک مسکن در راستای حمایت از خانواده و جوانی جمعیت:

بانک مسکن در راستای حمایت از خانواده و جوانی جمعیت به روش خرید اوراق، به ازای هر فرزند زیر بیست سال سن، 25 درصد به سقف تسهیلات اضافه میکند. به شرطی که از دو برابر تسهیلات مصوب شورای پول و اعتبار بیشتر نشود. شرط دوم برای استفاده از این امکان این است که، متقاضی خانه اولی بوده و تاکنون از هیچ یک از تسهیلات مسکن استفاده نکرده باشد.

سقف تسهیلات خرید واحد مسکونی به صورت انفرادی و زوج برای مناطق مختلف در این طرح:

شرایط دریافت وام مسکن بانک ملی از محل خرید اوراق 1404

بانک ملی کمی متفاوت تر از بانک مسکن عمل کرده است. این بانک شرایطی را فراهم کرده که شما بتوانید با افتتاح یک حساب کوتاه مدت و با سود 5 درصد، امتیاز دریافت اوراق را از بانک بگیرید. بدون اینکه مجبور باشید بابت خرید اوراق هزینه کنید. این طرح تحت عنوان " حساب سپرده سرمایه گذاری کوتاه مدت ویژه اوراق مسکن" یا طرح ویژه مسکن بانک ملی (تملی) نامگذاری شده است. طرح ویژه مسکن تملی در قالب دو طرح شماره 1 و 2 قابل اجرا است.

ویژگی های طرح شماره 1 بانک ملی (تملی) برای گرفتن اوراق مسکن

طرح شماره یک (1) بانک ملی دارای ویژگی های زیر است:

این ویژگی ها ممکن است کمی گیج کننده به نظر برسند، پس بیایید کمی موضوع را ساده تر کنیم

ساختار اصلی طرح به این شکل است که شما یک حساب کوتاه مدت در بانک ملی افتتاح میکنید. سپس حداقل، مبلغ 16 میلیون تومان در حساب خود سپرده گذاری میکنید. بانک 5 درصد سود سالانه به موجودی حساب شما اختصاص میدهد. بعد از گذشت یک ماه، به ازای هر 18 میلیون و 200 هزار تومان میانگین حساب، یک فقره اوراق به صورت ماهیانه به شما اختصاص میدهد.

مزیت این طرح این است که یک سود حداقلی 5 درصدی به موجودی شما تعلق میگیرد (البته در مقایسه با سپرده گذاری بلند مدت، درصد سود پایین است). مزیت بعدی این است که شما مجبور نیستید بابت خرید اوراق هزینه ای پرداخت کنید که عودت داده نمیشود.

اما نکته منفی این طرح این است که به ازای هر 18 میلیون و 200 هزار تومان، تنها یک برگ اوراق به شما اختصاص پیدا میکند. بنابراین باید مدت زمان بسیار زیادی صبر کنید تا بتوانبد به تعداد کافی اوراق دریافت کنید. یا اینکه مبلغ وام کمتری بگیرید. و یا پول بیشتری در بانک سپرده گذاری کنید تا میانگین حساب شما بالاتر برود. این طرح تحت عنوان طرح شماره یک (1) شناخته میشود. اما یک طرح دیگر هم دارد که به عنوان طرح شماره سه (3) معرفی شده است.

ویژگی های طرح شماره 3 بانک ملی (تملی) برای گرفتن اوراق مسکن

در جدول زیر میتوانید ویژگی های اصلی طرح شماره سه (3) را ببینید.

در طرح شماره سه شما یک حساب 6 تا 36 ماهه افتتاح میکنید. به موجودی این حساب هم سود 5 درصد تعلق میگیرد. در این طرح بانک عنوان کرده که صرفا نسبت به پرداخت سود متعهد است و نسبت به تخصیص اوراق تعهدی ندارد. این موضوع تحت تاثیر اولویت بندی امتیازها، موجودی شعبه و همچنین سیاست های اعتباری سالانه بانک است. بنابراین در صورتی که شرایط حداقل موجودی و مدت زمان را رعایت کنید، احتمال افزایش امتیاز و دریافت اوراق وجود دارد.

نکته مثبت این طرح این است که در صورت تخصیص اوراق، نرخ آن مشخص بوده و نوسانات بازار تاثیری روی آن ندارد. نکته مثبت بعدی هم این است که مانند طرح شماره یک هزینه غیر قابل عودتی بابت خرید اوراق از فرابورس پرداخت نمیکنید. اما افتتاح حساب 6 تا 36 ماهه فرق زیادی با سپرده گذاری بلند مدت ندارد.

نکته اول: تاریخ اعتبار اوراق مسکن بانک ملی (تملی) هم مانند اوراق تسه ، دو (2) سال در نظر گرفته شده است.

نکته دوم: امکان خرید و فروش اوراق بانک ملی طبق قوانین و مقررات سازمان بورس اوراق بهادار امکان پذیر است.

نکته سوم: تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی میتوانند اوراق تملی خود را به اشخاص ثالث حقیقی در قالب "هبه" و از طریق شعبه های کارگزاری بانک ملی اهدا کنند. منظور از اشخاص ثالث در این طرح اقوام نزدیک، کارکنان و خیرین و ... هستند.

سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق ممتاز بانک ملی (تملی)

سقف تسهیلات خرید مسکن بانک ملی مطابق با جدول زیر است:

(مبالغ به میلیون ریال است)

سقف تسهیلات مسکن بانک ملی برای خانواده های دارای فرزندان زیر 20 سال

بانک ملی هم درست مانند بانک مسکن و در راستای حمایت از خانواده و جوانی جمعیت سقف وام ها را مطابق جدول زیر افزایش داده است. این افزایش فقط برای فرزندان زیر بیست سال اعمال میشود. نکته دوم اینکه به ازای هر فرزند، دو سال به مدت بازپرداخت و تا سقف 22 ماه افزوده میشود.

(مبالغ به میلیون ریال است)

سقف تسهیلات جعاله (تعمیرات مسکن) بانک ملی برای خانواده ها

تسهیلات جعاله، تسهیلات تعمیرات مسکن است. اما در عمل برای افزایش قدرت خرید متقاضیان همراه با وام مسکن پرداخت میشود. سقف تسهیلات وام جعاله در بانک ملی برای خانواده های بدون فرزند و دارای فرزند مطابق با جدول زیر در نظر گرفته شده است:

(مبالغ به میلیون ریال است)

سایر شرایط اعطای وام مسکن بانک ملی از محل اوراق (تملی)

بانک ملی شرایط زیر را برای اعطای تسهیلات خرید و تعمیرات مسکن (جعاله) در نظر گرفته است.

• تمامی مشتریان حقیقی که توانسته اند اوراق تملی دریافت کنند، میتوانند تسهیلات ویژه خرید و تعمیرات مسکن دریافت کنند.
• نرخ سود تسهیلات (خرید و تعمیرات) معادل 22.5 درصد در نظر گرفته شده است. این نرخ نیم درصد کمتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار است)
• دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن بانک ملی 12 سال است. اما برای خانواده های دارای فرزند زیر 20 سال، به ازای هر فرزند دو سال به مدت بازپرداخت افزوده میشود. البته حداکثر مدت بازپرداخت 22 سال است.
• دوره بازپرداخت تسهیلات تعمیر مسکن (جعاله) 3 سال است.
• به ازای هر برگ اوراق حق تقدم (تملی)، مبلغ 5 میلیون ریال تسهیلات پرداخت میشود.

مزایای استفاده از اوراق مسکن

استفاده از اوراق مسکن برای خرید واحد مسکونی مزایای مختلفی دارد.

• عدم نیاز به سپرده گذاری: همانطور که قبلا هم توضیح دادیم، برای دریافت وام مسکن به این روش، نیازی به سپرد گذاری طولانی مدت ندارید.
• صرفه جویی در وقت: از آنجاییکه نیازی به سپرده گذاری طولانی مدت ندارید، خیلی سریعتر میتوانید از بانک درخواست وام کنید.
• دسترسی راحت: شما به راحتی و فقط با داشتن یک کد بورسی میتوانید به خرید اوراق مسکن اقدام کنید.
• قابلیت خرید و فروش: حتی اگر اوراق خریداری کنید و سپس از خرید پشیمان شوید، به راحتی میتوانید اوراق خود را در فرابورش بفروشید. البته برای فروش باید مدتی صبر کنید تا اوراق در پرتفوی شما ثبت شوند.

کلام آخر

در این مطلب ابتدا توضیح خلاصه ای درباره اوراق مسکن ارائه کردیم. سپس تمامی شرایط و نکات مرتبط با دریافت وام مسکن از محل خرید اوراق بانک مسکن و بانک ملی را توضیح دادیم. و در انتها درباره مزایای خرید اوراق توضیح دادیم. چنانچه سوالی دارید که در اینجا به آن پاسخ داده نشده، حتما در بخش کامنت ها و نظرات مطرح کنید.