آورده طرفین در قرارداد مشارکت؛ عوامل موثر بر درصد مشارکت

هنگام محاسبه درصد مشارکت در ساخت باید پنج فاکتور زیر را به دقت بررسی کنید. هر کدام از این فاکتورها میتوانند درصد مشارکت را به نفع سازنده یا مالک تغییر دهند.

1. آورده مالک
2. آورده سازنده
3. نیاز مالی مالک
4. مبلغ بلاعوض
5. شرایط بازار مسکن
6. مدت زمان پروژه و ریسک های احتمالی

از میان آن ها، «آورده مالک» و «آورده سازنده» مستقیماً ارزش اقتصادی طرفین را تعیین میکنند. هر یک از این دو عامل، تحت تأثیر مجموعه ای از عوامل جزئی تر قرار دارند. به همین دلیل، در ادامه ابتدا عوامل مؤثر بر ارزش آورده مالک و آورده سازنده را بررسی مکنیم.

و بعد به سراغ سه عامل بعدی تاثیرگذار بر درصد مشارکت، یعنی نیاز مالی، شرایط بازار و مدت زمان پروژه خواهیم رفت.

1- آورده مالک و سهم او از پروژه

آورده مالک، زمین یا ملک کلنگی است. ارزش این آورده صرفا بر اساس منطقه ای که ملک در آن واقع شده است تعیین نمیشود.

• موقعیت جغرافیایی (منطقه)
• پهنه و کاربری
• تراکم
• عرض گذر
• متراژ زمین
• شکل زمین
• بر ملک
• جهت ملک
• تک پلاک یا تجمیع
• نوع زمین
• نوع سند
• زمین یا املاک وقفی
• تعداد مالکین
• پیشروی طولی ملک
• ایجاد پخ در طراحی ساختمان
• کیفیت خاک
• وضعیت درختان موجود در ملک

موقعیت جغرافیایی ملک (منطقه)

قیمت زمین در شهرهای مختلف و حتی محله های یک شهر متفاوت است. برخی مناطق به دلیل ظرفیت رشد بیشتر یا مشوق های بافت فرسوده، ارزش سرمایه گذاری بالاتری دارند. بنابراین موقعیت جغرافیایی، هم بر قیمت فروش و هم بر سرعت فروش واحدهای نوساز اثر میگذارد.

پهنه و کاربری ملک

پهنه شهرداری؛ نوع کاربری، میزان تراکم، سطح اشغال، تعداد طبقات و سایر ضوابط ساخت را مشخص میکند.. املاک تجاری بر خیابان عباس آباد، ارزش بسیار بالاتری نسبت به املاک با کاربری مسکونی در کوچه های فرعی دارند. تراکم تعیین شده برای چنین املاکی، تعداد طبقات مجاز، سطح اشغال و ... در این املاک صرفه اقتصادی بیشتری دارد.

بنابراین هر چه قدر ملک موقعیت بهتری داشته باشد، درصد مشارکت به نفع مالک تغییر میکند.

تراکم ساختمانی

به حداکثر میزان مجاز ساخت و ساز در یک قطعه زمین، تراکم ساختمانی گفته میشود. به عبارت دیگر پاسخ به این سوال که در این زمین حداکثر چند متر مربع میتوانم بنای مفید بسازم؟ همان تراکم ساختمانی است. میزان تراکم بر اساس ضوابط طرح تفصیلی، پهنه شهرسازی، مساحت زمین و در برخی موارد عرض گذر تعیین میشود. هرچقدر تراکم افزایش یابد، به معنای افزایش بنای مفید ساختمان است و ارزش اقتصادی بالاتری دارد.

عرض کوچه یا گذر

عرض گذر یکی از عوامل موثر بر تعیین تعداد طبقات مجاز و ضوابط ساخت است. املاکی که در کوچه های باریک (کمتر از 8 متر) قرار دارند، قابلیت ساخت طبقات و زیربنای مفید زیادی ندارند. این موضوع درصد مشارکت در ساخت را به نفع سازنده تغییر میدهد.

متراژ ملک یا زمین

زمین هایی با ابعاد کوچک، نه تنها محدودیت طراحی پلان دارند، بلکه در ساخت پارکینگ به تعداد کافی هم مشکلاتی ایجاد میکنند. علاوه بر این، صدور جواز هم در شرایطی که به تجمیع پلاک ها نیاز داشته باشید، ممکن است طولانی تر شود. همین مواد باعث میشوند، چنین املاکی برای سازنده چندان جذاب نباشند. مالک در چنین ملک هایی معمولا قدرت چانه زنی کمتری دارد.

شکل هندسی ملک یا زمین

نسبت طول به عرض زمین در سرمایه گذاری برای ساخت و ساز اهمیت زیادی دارد. زمین هایی با عرض بیشتر، امکان اخذ حداکثر درصد ساخت (تراکم) را بالاتر میبرند. زمین های با طول بیشتر یا زمین های اتوبوسی، در طراحی نما، نورگیری ساختمان و همچنین حداکثر تعداد پارکینگ مشکلاتی ایجاد میکنند. زمین های قناس یا نامنظم هم باعث میشوند، پرتی زمین بیشتر شود.

بنابراین شکل منظم و به اصلاح گونیای زمین، باعث افزایش بنای مفید ساختمان میشود. زیرا امکان بهره برداری بهتر از تراکم مجاز را فراهم کرده و نیاز به نورگیر را کاهش میدهد.

اندازه و تعداد بر ملک یا زمین

تعداد و اندازه بر ملک یا زمین تاثیر زیادی هم بر ارزش ملک دارد و هم بر کیفیت طراحی ساختمان و نما. تعداد بر به دو بر یا سه بر بودن ملک اشاره دارد. املاکی که در نبش کوچه ها یا خیابان هستند، ارزش بالاتری دارند. اندازه بر هم بر عرض زمین (متصل به گذر) اشاره دارد. هرچقدر بر ساختمان بیشتر باشد، واحدها نور بیشتری دریافت میکنند و نیاز کمتری به پاسیو و نورگیر خواهند داشت.

برای ساختمان های جنوبی این مسئله اهمیت بیشتری دارد، چون مستقیما بر طراحی رمپ و تعداد پارکینگ تاثیر میگذارد. حداقل اندازه بر برای ساختمان های جنوبی 10 متر است.

جهت ملک یا زمین

جهت ملک به شمالی و جنوبی بودن ملک اشاره دارد. املاک جنوبی هم از سمت گذر و هم از سمت حیاط خلوت نور طبیعی دریافت میکنند. بنابراین نیازی به نورگیر برای فضاهای داخلی ندارند. برعکس املاک شمالی، فقط از سمت گذر و حیاط امکان دریافت نور طبیعی دارند. بخش انتهایی ساختمان در املاک شمالی به دلیل مشرف بودن به ساختمان همسایه پشتی، باید از نورگیر استفاده کند.

این موضوع مستقیما روی متراژ بنای مفید ساختمان و ارزش اقتصادی آن برای سازنده پروژه تاثیر میگذارد.

تک پلاک بودن یا نیاز به تجمیع

یکی دیگر از عوامل تعیین کننده درصد مشارکت، امکان تجمیع پلاک ها است. گاهی لازم است چند پلاک ثبتی مجاور با هم تجمیع شده و در قالب یک پروژه ساخته شوند. املاکی که در آنها امکان تجمیع پلاک وجود داشته باشد، ارزش اقتصادی زیادی دارند. چون در صورت تجمیع پلاک ها و رسیدن آن به یک متراژ مشخص، امکان اخذ تراکم تشویقی خواهید داشت.

تراکم بیشتر به معنای بنای مفید بیشتر و در نتیجه صرفه اقتصادی بیشتر است.

نوع زمین

نوع زمین میتواند دایر، بایر یا موات باشد. تفاوت این زمین ها در داشتن یا نداشتن تاسیسات و امتیازهای مربوط به ساختمان است. طبیعتا زمینی که در آن یک ملک کلنگی با همه تاسیسات و امتیازها در آن وجود دارد، ارزش سرمایه گذاری بیشتری دارد. زمین های موات که فاقد هرگونه سابقه عمرانی هستند، حتی در تبدیل و انتقال سند هم فرایندهای پیچیده تری دارند.

نوع سند و وضعیت حقوقی

هر چقدر یک ملک مشکلات و چالش های حقوقی کمتری داشته باشد، برای سازنده جذاب تر است. املاک وقفی، مشاعی، ورثه ای و قولنامه ای دردسرهای حقوقی زیادی دارند. به همین خاطر در این مدل ملک ها که یا سند ندارند یا سند مشکلات حقوقی دارد، سازنده اصولا وارد مشارکت نمیشود. یا در صورتی حاضر به پذیرش ریسک میشود که درصد مشارکت بالایی را دریافت کند.

زمین یا املاک وقفی

اگر ملک مورد نظر وقفی باشد، نحوه محاسبه آورده مالک و تعیین سهم طرفین به وضعیت حقوقی ملک بستگی دارد. به طور کلی، در قراردادهای مشارکت در ساخت با زمین وقفی دو حالت وجود دارد:

حالت اول: مشارکت مستقیم موقوفه با سازنده

در این حالت، متولی موقوفه (مانند اداره اوقاف و امور خیریه یا متولی قانونی موقوفه) به نمایندگی از موقوفه، طرف قرارداد مشارکت در ساخت است. در این شرایط، زمین به عنوان آورده موقوفه در نظر گرفته می شود و سهم موقوفه از عرصه و اعیان بر اساس مفاد قرارداد تعیین خواهد شد. البته باید توجه داشت که متولی، مالک شخصی زمین یا اعیانی نیست و صرفاً به نمایندگی از شخصیت حقوقی موقوفه قرارداد را منعقد می کند.

حالت دوم: مشارکت مستأجر موقوفه با سازنده

در برخی موارد، شخصی که حق بهره برداری از زمین موقوفه را در اختیار دارد، با اخذ مجوزهای لازم از متولی موقوفه، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می کند. در این حالت، مستأجر مالک عرصه نیست، اما مطابق مفاد قرارداد و مجوزهای اخذشده، می تواند نسبت به اعیانی احداث شده و حقوق ناشی از آن سهم داشته باشد. بنابراین، پیش از انعقاد قرارداد، لازم است وضعیت حقوقی ملک، مفاد اجاره نامه و مجوزهای صادرشده از سوی متولی موقوفه به دقت بررسی شوند.

نکته: مشارکت در ساخت روی زمین های وقفی، بدون بررسی مفاد وقف نامه، قرارداد اجاره و مجوزهای صادرشده از سوی متولی موقوفه، می تواند در مراحل اخذ مجوز، انتقال اسناد یا تقسیم سهم طرفین مشکلات حقوقی ایجاد کند. بنابراین، توصیه می شود پیش از امضای قرارداد، وضعیت حقوقی ملک توسط مشاور حقوقی یا وکیل متخصص بررسی شود.

تعداد مالکین

تعداد زیاد مالکان در یک پلاک ثبتی فرایند ساخت و ساز را با مشکل مواجه میکند. از مرحله انعقاد قرارداد تا مرحله تفکیک سند این معضلات وجود خواهند داشت. کافی است یکی از مالکان با نحوه تنظیم قرارداد یا محاسبه قدر السهم خود موافق نباشد. در این صورت ملک از حالت شش دانگ خارج شده و امکان ادامه عملیات وجود نخواهد داشت.

پیشروی طولی ساختمان

طبق ضوابط شهری شما میتوانید برای برخی از ساختمان ها مجوز توسعه طولی ساختمان به میزان مشخصی را دریافت کنید. این موضوع به نسبت طول و عرض زمین بستگی دارد. چنین ساختمان هایی امکان افزایش بنای مفید را به شما میدهند.

ایجاد پخ در طراحی ساختمان

گاهی ممکن است طراح ساختمان برای رعایت حقوق همسایه، در یک یا دو طرف نمای ساختمان فضایی را به شکل پخ ایجاد کند. پخ به منظور جلوگیری از ایجاد سایه روی ساختمان مجاور ایجاد میشود. اما به طور کلی پخ در ساختمان، بنای مفید را کاهش داده و از این طریق روی جنبه اقتصادی پروژه تاثیر میگذارد.

کیفیت خاک زمین

یکی دیگر از عوامل موثر بر درصد مشارکت که شاید در نگاه اول چندان مهم به نظر نرسد، کیفیت خاک زمین است. خاک های سست در مرحله گودبرداری و ساخت فونداسیون، مشکلات زیادی ایجاد میکنند. این خاک ها نسبت به خاک های پایدار، ممکن است هزینه های زیادی به پروژه تحمیل کنند. نوع سازه انتخابی، روش گودبرداری و حتی مدت زمان اجرا همگی متاثر از نوع خاک ملک هستند.

وضعیت درختان موجود در ملک

بریدن، خشک کردن و از بین بردن درخت، طبق قانون جریمه های سنگینی دارد. درختانی که جوان بوده و ریشه های عمیقی ندارند، امکان جابه جایی در مدت ساخت و ساز را دارند. اما درختان کهنسال دارای ریشه های عمیق، یا امکان جابه جایی ندارند و یا با جا به جایی ممکن است خشک شوند. پس نوع درختانی که در محدوده تراکم قرار میگیرند، بر ارزش ملک و هزینه های ساخت و ساز تاثیرگذار هستند.

2- آورده سازنده و سهم او از پروژه

یکی دیگر از عوامل موثر بر درصد مشارکت در ساخت، آورده سازنده یعنی کلیه هزینه های ساخت و ساز است. از مقایسه و کنار هم قرار دادن آورده های طرفین میتوان درصد مشارکت در ساخت را محاسبه کرد.

1. اعتبار، تجربه و قدرت اجرایی سازنده
2. قیمت مصالح (به کمک لیست مصالح)
3. هزینه اجرایی پروژه ( از تخریب و گودبرداری تا تحویل پروژه)
4. عوارض شهرداری و نظام مهندسی
5. هزینه جواز ساخت
6. سایر هزینه ها

عوامل زیر میتوانند به صورت تقریبی ارزش آورده سازنده را مشخص کنند.

اعتبار، تجربه و قدرت اجرایی سازنده

هرچند نمیتوان برای اعتبار، تجربه و قدرت اجرایی سازنده قیمت تعیین کرد، اما این عامل تاثیر زیادی بر ارزش آورده سازنده دارد. یک سازنده مسلط به قوانین، فرآیند ها و روش های ساخت و ساز، سودهای پنهان پروژه را افزایش میدهد.

یک سازنده باتجربه ممکن است بتواند از ظرفیت های قانونی مانند تراکم تشویقی یا ضوابط تجمیع پلاک بهتر استفاده کند. یا با انتخاب سقف مناسب و کم کردن تعداد ستون ها، ارزش واحدهای نوساز رو بالا ببرد. معمولا سازنده های تازه کار برای کسب تجربه و مهارت لازم، حاضرند با درصدهای مشارکت کمتر وارد پروژه شوند.

قیمت مصالح (به کمک لیست مصالح)

لیست مصالح ساختمان مجموعه ای از تمام متریال مورد توافق طرفین است که در تک تک بخش های ساختمان مورد استفاده قرار میگیرد. با استفاده از لیست متریال ساختمان، مقدار مصالح مورد نیاز و قیمت نهایی این بخش مشخص میشود.

هزینه اجرایی پروژه ( از تخریب و گودبرداری تا تحویل پروژه)

علاوه بر مصالح، پرداخت هزینه های اجرایی هم به عهده سازنده است. این هزینه ها از مرحله تخریب و گودبرداری تا مرحله پایان کار ادامه دارد. عقد قرارداد با پیمانکارهای مختلف و پرداخت هزینه های نیروی انسانی و تجهیزات بخشی از این هزینه ها هستند.

عوارض شهرداری و نظام مهندسی

برای انجام یک پروژه، سازنده باید عوارض مربوط به شهرداری را پرداخت کند. ضمن اینکه هزینه مهندس ناظر تعیین شده از طرف سازمان نظام مهندسی هم بر عهد سازنده ا ست. البته هزینه های اداری محدود به شهرداری و نظام مهندسی نیستند.

هزینه جواز ساخت

گاهی اوقات مالک از قبل جواز را دریافت کرده و چون پرداخت هزینه جواز به عهده سازنده ا ست، مبلغ آن به آورده مالک اضافه میشود. اما املاکی که جواز ساخت ندارند، سازنده باید برای دریافت جواز اقدام کند و تمام هزینه های آن باید محاسبه شده و در قرارداد به عنوان آورده سازنده ارزش گذاری شوند.

سایر هزینه ها

هزینه های ساخت و ساز بخش های زیادی را شامل میشوند.. از هزینه های بیمه و مالیات تا هزینه خواب سرمایه، نرخ سود بانکی، هزینه های اداره ثبت اسناد، هزینه انشعابات آب و برق و گاز و ... .

سازندگان میتوانند با کلیک بر روی این بخش برای خود پروفایل رایگان بسازند و با ثبت نمونه کارهای خود، پیشنهادهای بیشتری دریافت کنند.

3- نیاز مالی مالک

یکی دیگر از فاکتورهای مؤثر بر مشارکت در ساخت، نیاز مالی مالک است. گاهی اوقات ممکن است در زمان عقد قرارداد مشارکت در ساخت، مالک از سازنده بخواهد مبلغی به وی پرداخت کند. این مبلغ معمولا صرف اجاره یک واحد استیجاری در مدت زمان اجرای پروژه میشود. اما همیشه هم به این دلیل نیست. گاهی اوقات به دلایل دیگری ممکن است مالک نیاز مالی داشته باشد.

در این شرایط سازنده و مالک با تغییر درصد مشارکت حاصل از آورده طرفین، مبلغی را به عنوان بلاعوض تعیین میکنند. گاهی هم مبلغ بلاعوض صرفا برای رند شدن درصدهای مشارکت مورد استفاده قرار میگیرد. مثلا درصد محاسبه شده برای سازنده 37.5 درصد به دست آمده است. برای تبدیل 37.5 درصد به 40 درصد، سازنده باید ما به تفاوت 2.5 درصد را به صورت نقد به مالک پرداخت کند.

4- بلاعوض یا مابه تفاوت در قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از عواملی که میتواند درصد مشارکت در ساخت را تغییر دهد، مبلغ بلاعوض است. هرچند این مبلغ مستقیماً بخشی از آورده مالک یا سازنده محسوب نمیشود، اما در عمل یکی از مهم ترین ابزارهای تعدیل درصد مشارکت به شمار میرود. هر زمان یکی از طرفین بخواهد سهم بیشتری از پروژه دریافت کند، معمولاً این اختلاف از طریق پرداخت مبلغ بلاعوض جبران میشود.

در بسیاری از پروژه ها، مبلغ بلاعوض را به صورت تقریبی معادل 8 تا 10 درصد ارزش روز زمین در نظر گرفته میگیرند. البته این یک عرف بازار است و مبلغ نهایی به عواملی مانند ارزش واقعی ملک، کیفیت ساخت، نوع مصالح، شرایط پروژه و توافق طرفین بستگی دارد.

برای مثال، اگر ارزش یک زمین 60 میلیارد تومان باشد، مبلغ بلاعوض بر اساس عرف بازار میتواند حدود 6 میلیارد تومان برآورد شود. اما اگر مالک بخواهد سهم خود را از 60 درصد به 50 درصد کاهش ندهد و در عین حال مبلغ بیشتری دریافت کند، باید این اختلاف از طریق افزایش مبلغ بلاعوض یا تغییر سایر مفاد قرارداد جبران شود.

همچنین زمانی که درصد مشارکت به صورت اعشاری محاسبه میشود، مانند 63 به 37، از مبلغ بلاعوض برای رُند کردن سهم طرفین نیز استفاده میشود. بنابراین مبلغ بلاعوض علاوه بر تأمین بخشی از نیاز مالی مالک، یکی از ابزارهای اصلی تنظیم تعادل اقتصادی قرارداد مشارکت در ساخت است.

تفاوت مبلغ بلاعوض و مبلغ قرض الحسنه اسکان

قرض الحسنه اسکان چیست؟ قرض الحسنه اسکان مبلغی است که سازنده به مالک میدهد تا در مدت قرارداد مشارکت، مالک بتواند جایی را برای خود رهن و اجاره کند. این کار یا به صورت تحویل مستقیم وجه به مالک صورت میگیرد، یا خود سازنده آپارتمان یا محل سکونت را اجاره کرده و در اختیار مالک قرار میدهد. تفاوت آن با مبلغ بلاعوض در این است که مالک باید مبلغ قرض الحسنه را بعد از پایان قرارداد و تحویل پروژه به سازنده پس بدهد.

همچنین در مواردی که مالک مبلغی بیش تر از بلاعوض متعارف مطالبه میکند، طرفین میتوانند بخشی از این مبلغ را به صورت بلاعوض و بخش دیگر را در قالب قرض الحسنه پرداخت کنند. این روش ضمن حفظ تعادل اقتصادی قرارداد، امکان توافق میان مالک و سازنده را نیز افزایش میدهد.

5- شرایط بازار مسکن

یکی دیگر از معیارهای تعیین درصد مشارکت، شرایط بازار مسکن است. اصولا در شرایط رکود بخصوص رکود تورمی، قدرت خرید مردم کاهش پیدا میکند. در نتیجه فروش واحدهای نوساز سخت تر میشود. بنابراین سازنده حاضر به پذیرش ریسک و خواباندن سرمایه خود برای مدت طولانی نخواهد شد.

بسیاری از پروژه هایی که نیمه کاره رها میشوند به دلیل عدم توجه به این موضوع است. در چنین شرایطی سازنده ها دست بالاتر را دارند و میتوانند درصدهای بیشتری را درخواست کنند.

6- مدت زمان پروژه و ریسک های احتمالی

تصور کنید ساخت یک مرکز خرید با واحدهای تجاری و اداری پنج سال زمان ببرد. در این مدت تورم باعث میشود قیمت مصالح و سایر هزینه ها چندین برابر شوند. آیا باز هم درصد محاسبه شده در ابتدای قرارداد، میتواند برای سازنده، سودآور باشد؟ طبیعتا در چنین پروژه هایی سازندگان مسئله زمان و تورم را نظر میگیرند.

ریسک های احتمالی محدود به تورم نیست. گاهی در مدت پروژه قوانین مربوط به شهرداری ممکن است تغییر کنند. یا حتی تعطیلی پروژه و از بین رفتن حصارهای ایمنی، باعث آسیب وارد شدن به عابران و شکایت همسایه ها و تشکیل پرونده های قضایی شود.

جمع بندی

اگر قصد انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت را دارید، پیشنهاد میکنیم پیش از هرگونه توافق، ارزش واقعی آورده طرفین و درصد مشارکت را به صورت تخصصی بررسی کنید تا قرارداد بر اساس شرایط واقعی پروژه تنظیم شود.

برای آشنایی با روش محاسبه عملی این درصد، مقاله «نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت» را مطالعه کنید. همچنین اگر درباره هر یک از عوامل مطرح شده در این مقاله سؤال یا تجربه ای دارید، آن را در بخش نظرات با ما و سایر کاربران به اشتراک بگذارید.