انتخاب مهندس ناظر مناسب، فقط یک الزام قانونی نیست؛ یک تصمیم مهم برای جلوگیری از توقف پروژه، مشکلات اجرایی و مسئولیت های حقوقی سازنده است. یک ناظر باتجربه میتواند روند اجرای ساختمان را کنترل کند و از بروز بسیاری از اختلافات در طول پروژه جلوگیری کند.
اما مهندس ناظر چگونه انتخاب میشود؟ آیا سازنده میتواند ناظر پروژه را انتخاب کند؟ برای هر ساختمان به چند مهندس ناظر نیاز است و هزینه نظارت چگونه محاسبه میشود؟
در این راهنما از سامانه پیام ساختمان، مراحل انتخاب و معرفی مهندس ناظر ساختمان، انواع ناظران، روش های استخدام، حق الزحمه، شرایط تغییر ناظر و نکات مهمی که سازندگان باید بدانند را بررسی میکنیم.
تفاوت مهندس ناظر حقیقی و حقوقی
مهندس ناظر ساختمان میتواند به صورت شخص حقیقی یا از طریق یک شرکت مهندسی (شخص حقوقی) خدمات نظارت ارائه کند. تفاوت این دو نوع ناظر به ساختار ارائه خدمات، تعداد نیروهای درگیر و نحوه مدیریت مسئولیت های نظارت مربوط میشود.
ناظر حقیقی، یک مهندس دارای پروانه اشتغال است که به صورت مستقیم مسئولیت نظارت بر پروژه را بر عهده میگیرد. در مقابل، ناظر حقوقی یک شرکت مهندسی دارای پروانه اشتغال است که خدمات نظارت را توسط تیمی از مهندسان و متخصصان ارائه میکند.
معمولاً ناظر حقیقی برای پروژه های کوچک تر و ناظر حقوقی برای پروژه های بزرگ، چندرشته ای و ساختمان هایی که به هماهنگی بیشتر بین تیم های تخصصی نیاز دارند، گزینه مناسب تری محسوب میشود.
انواع مهندس ناظر ساختمانی و حدود وظایف آن ها
تعداد مهندسان ناظر مورد نیاز هر پروژه، به اندازه، پیچیدگی و گروه ساختمانی آن بستگی دارد. این ناظران بر اساس ضوابط مربوط از رشته های مختلف انتخاب و توسط سازمان نظام مهندسی معرفی میشوند.
رشته های اصلی نظارتی و مسئولیت های آنان در سازمان نظام مهندسی
- مهندس ناظر عمران (سازه)
- مهندس ناظر معماری
- مهندس ناظر مکانیک (تأسیسات مکانیکی)
- مهندس ناظر برق (تأسیسات برقی)
- مهندس نقشه برداری، مهندس ناظر شهرسازی و مهندس ناظر ترافیک در پروژه های خاص
1- مهندس ناظر عمران (سازه)
مهندس عمران (سازه) مسئول اصلی حفظ ایستایی و پایداری ساختمان است. این مهندس بر اجرای صحیح خاک برداری، فونداسیون، اسکلت بتنی یا فلزی، دیوارهای حائل و سقف نظارت میکند.
- مهم ترین موارد تحت نظارت ناظر سازه: ایمنی گودبرداری و سازه نگهبان، فونداسیون و بتن ریزی، اسکلت و اتصالات سازه بتنی و فلزی، سقف.
2- مهندس ناظر معماری
مهندس ناظر معماری وظیفه دارد اجرای نقشه های معماری و رعایت ضوابط معماری و بخشی از الزامات شهرسازی را کنترل کند. همچنین بر اجرای نما، عایق کاری، دیوارچینی، نازک کاری و الزامات مربوط به صرفه جویی انرژی و ایمنی در برابر حریق نظارت میکند.
-مهم ترین موارد تحت نظارت ناظر معماری: کنترل حدودها (بر و کف، ارتفاع، ابعاد پاسیو، راه پله و ...)، اجزای غیرسازه ای مانند وال پست، ایمنی و استاندارد مصالح (نما، نرده و جان پناه)، مباحث انرژی و حریق.
3- مهندس ناظر مکانیک (تأسیسات مکانیکی)
نظارت بر رعایت ضوابط مربوط به لوله کشی گاز، آب و فاضلاب، سیستم های گرمایش و سرمایش، تهویه و اطفاء حریق به عهده مهندس ناظر تأسیسات مکانیکی است.
- مهم ترین موارد تحت نظارت ناظر مکانیک: سیستم گازرسانی (مسیر لوله و میزان فشار، کنترل الزامات دودکش)، آب و فاضلاب (شیب لوله ها، تست آب بندی)، تأسیسات ایمنی (اطفاء حریق).
4- مهندس ناظر برق (تأسیسات برقی)
نظارت بر برق کشی ساختمان شامل روشنایی و تابلو برق، سیستم اعلام حریق، آسانسور و چاه ارت بر عهده مهندس ناظر تأسیسات برقی است.
- مهم ترین موارد تحت نظارت ناظر برق: ارتینگ (اتصال زمین)، کلیدهای حفاظتی در برابر برق گرفتگی، زیرساخت ها (کنترل نوع سیم و کابل و لوله گذاری)، سیستم اعلام حریق.
5- مهندس نقشه برداری، مهندس ناظر شهرسازی و مهندس ناظر ترافیک در پروژه های خاص
در اغلب ساختمان های مسکونی، تجاری و اداری، تیم نظارت از چهار رشته اصلی عمران، معماری، تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی تشکیل میشود. استفاده از مهندس نقشه برداری، شهرسازی یا ترافیک تنها در پروژه های خاص، ساختمان های بزرگ یا طرح هایی که به دلیل شرایط فنی، ضوابط شهرسازی یا الزامات ترافیکی نیاز به این تخصص ها دارند، انجام میشود.
چه نوع نظارتی برای چه پروژه ای مناسب تر است؟
بسته به گروه ساختمان، متراژ، تعداد طبقات و ضوابط ابلاغی، پروژه های ساختمانی ممکن است به یک یا چند مهندس ناظر در رشته های مختلف نیاز داشته باشند.
- تک ناظره
- سه ناظره
- چهار ناظره
- پنج ناظره
1- تک ناظره
در پروژه های کوچک، ممکن است تنها یک مهندس ناظر از رشته عمران یا معماری مسئولیت نظارت را بر عهده داشته باشد.
2- سه ناظره
در این حالت، ناظران رشته های عمران یا معماری، تأسیسات برقی و تأسیسات مکانیکی مسئولیت نظارت را بر عهده دارند و معمولاً یکی از آن ها به عنوان ناظر هماهنگ کننده معرفی میشود.
3- چهار ناظره
از هر چهار رشته اصلی یعنی عمران، معماری، برق و مکانیک تشکیل میشود. معمولاً یکی از این ناظران به عنوان ناظر هماهنگ کننده تعیین میشود.
4- پنج ناظره
در برخی پروژه های خاص، علاوه بر چهار رشته اصلی، از مهندس نقشه برداری نیز برای کنترل جانمایی، ترازها و ابعاد پروژه استفاده میشود.
نکته: تعداد ناظران بسته به گروه ساختمانی، متراژ، تعداد طبقات و ضوابط هر استان تغییر میکند.
چطور مهندس ناظر استخدام کنیم؟
انتخاب مهندس ناظر برای ساختمان معمولاً از دو مسیر انجام میشود. در بسیاری از پروژه ها، معرفی ناظر از طریق سازمان نظام مهندسی انجام میشود ؛ اما در برخی استان ها و شرایط خاص، مالک یا سازنده میتواند مهندس ناظر مورد نظر خود را انتخاب کند.
شناخت تفاوت این دو روش به سازندگان کمک میکند تا قبل از شروع پروژه، با فرآیند انتخاب ناظر، محدودیت های قانونی و مراحل اداری آن آشنا باشند.
به طور کلی، روش های استخدام مهندس ناظر شامل موارد زیر است:
• معرفی مهندس ناظر از طرف سازمان نظام مهندسی
• انتخاب مهندس ناظر توسط مالک یا سازنده (در برخی استان ها و شرایط خاص)
مراحل استخدام مهندس ناظر برای ساختمان معرفی شده از طرف سازمان نظام مهندسی
در استان هایی که ارجاع نظارت از طریق سازمان نظام مهندسی انجام میشود، فرآیند معرفی مهندس ناظر به شکل زیر است:
1- درخواست به سازمان نظام مهندسی
مالک پس از تکمیل مدارک و طی مراحل صدور پروانه، درخواست معرفی مهندس ناظر برای ساختمان را ثبت میکند.
2- تکمیل اطلاعات پروژه
سازمان نظام مهندسی با توجه به مشخصات پروژه، تعداد ناظران موردنیاز را تعیین میکند.
3-معرفی و اختصاص مهندس ناظر ساختمان توسط سازمان
ظرفیت اشتغال و صلاحیت مهندسان بررسی میشود و مهندس یا گروه مهندسان ناظر به مرجع صدور پروانه و مالک معرفی میشود.
4- قد قرارداد با مهندس ناظر
پس از پرداخت حق الزحمه و تکمیل تشریفات اداری، مهندس ناظر برای نظارت بر پروژه معرفی و مسئولیت قانونی خود را آغاز میکند.
5- ارائه یک نسخه از قرارداد به شهرداری
پس از انجام مراحل قانونی، قرارداد مربوط به خدمات نظارت ارائه میشود.
استعلام و انتخاب مهندس ناظر توسط مالک یا سازنده
در برخی استان ها و شرایط خاص، مالک یا سازنده می تواند مهندس ناظر پروژه را انتخاب کند. در این حالت، انتخاب ناظر نباید فقط بر اساس هزینه یا آشنایی قبلی انجام شود؛ زیرا مهندس ناظر علاوه بر کنترل اجرای ساختمان، مسئولیت های قانونی مهمی در پروژه دارد.
پیش از عقد قرارداد، بررسی سوابق حرفه ای، صلاحیت فنی و ظرفیت اشتغال مهندس ناظر به سازنده کمک می کند فردی متناسب با شرایط پروژه انتخاب کند.
1- استعلام سوابق مهندس ناظر ساختمان
تجربه مهندس ناظر در پروژه های مشابه، یکی از معیارهای مهم انتخاب است. بررسی موارد زیر میتواند در تصمیم گیری بهتر کمک کننده باشد:
- تعداد و نوع پروژه های تحت نظارت قبلی
- تجربه نظارت بر ساختمان های مشابه از نظر متراژ، تعداد طبقات و نوع سازه
- آشنایی با مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرداری
2- استعلام ظرفیت اشتغال مهندس ناظر
هر مهندس ناظر بر اساس پایه پروانه اشتغال و ضوابط مربوط، ظرفیت مشخصی برای پذیرش پروژه دارد. پیش از انتخاب ناظر باید اطمینان حاصل شود که مهندس موردنظر ظرفیت قانونی پذیرش پروژه جدید را دارد.
3- فاکتورهای انتخاب مهندس ناظر ساختمان
علاوه بر سابقه و ظرفیت اشتغال، سازندگان بهتر است به موارد زیر توجه کنند:
- تجربه مرتبط با نوع پروژه
- تسلط بر قوانین و فرآیندهای اجرایی
- توانایی هماهنگی با مالک، سازنده و سایر عوامل پروژه
- دقت، مسئولیت پذیری و ارائه گزارش های به موقع
انتخاب درست مهندس ناظر میتواند از بسیاری از مشکلات اجرایی، اختلافات و هزینه های اضافی در مراحل بعدی ساخت جلوگیری کند.
رتبه بندی و ظرفیت اشتغال مهندس ناظر ساختمان
سازمان نظام مهندسی برای مدیریت حجم کار مهندسان ناظر و حفظ کیفیت خدمات مهندسی، سازوکاری برای تعیین پایه پروانه و ظرفیت اشتغال در نظر گرفته است. در این سازوکار، مهندسان ناظر با توجه به پایه پروانه اشتغال خود (پایه 3، پایه 2، پایه 1 و ارشد) مجاز به پذیرش حجم مشخصی از خدمات نظارت هستند.
ظرفیت اشتغال هر مهندس ناظر بر اساس پایه پروانه و دستورالعمل های ابلاغی وزارت راه و شهرسازی تعیین میشود و میزان آن ممکن است در طول زمان تغییر کند.
- مهندس ناظر پایه 3
- مهندس ناظر پایه 2
- مهندس ناظر پایه 1
- مهندس ناظر پایه ارشد
هرچه پایه پروانه مهندس ناظر بالاتر باشد، ظرفیت پذیرش پروژه ها از نظر زیربنا افزایش میابد؛ به همین دلیل، مهندسان پایه 1 و به ویژه پایه ارشد میتوانند پروژه های بزرگ تری را نسبت به مهندسان پایه 2 و پایه 3 بپذیرند.
حق الزحمه مهندس ناظر ساختمان در ایران چگونه محاسبه و پرداخت میشود؟
حق الزحمه خدمات نظارت بر اساس تعرفه های مصوب خدمات مهندسی محاسبه میشود. مبلغ این خدمات با توجه به مشخصات پروژه، تعداد ناظران موردنیاز و نوع خدمات نظارتی تعیین میشود. مهم ترین عوامل مؤثر بر محاسبه حق الزحمه مهندس ناظر عبارت اند از:
- گروه ساختمانی و تعداد طبقات: هرچه پروژه از نظر تعداد طبقات، متراژ و پیچیدگی در گروه بالاتری قرار بگیرد، هزینه خدمات نظارت نیز افزایش پیدا میکند.
- زیربنای ساختمان: مساحت پروژه یکی از عوامل اصلی در تعیین مبلغ حق الزحمه نظارت است.
- رشته های موردنیاز برای نظارت: سهم هر یک از رشته های عمران، معماری، تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی در تعرفه مهندس ناظر ساختانی به صورت جداگانه مشخص میشود.
- نوع و حجم خدمات نظارتی: میزان مسئولیت و خدمات موردنیاز در پروژه های مختلف میتواند بر مبلغ حق الزحمه تأثیر بگذارد.
- محل اجرای پروژه: تعرفه های خدمات مهندسی ممکن است بر اساس استان و ضوابط سازمان نظام مهندسی همان منطقه متفاوت باشد.
در شهرهایی که فرآیند ارجاع کار از طریق سازمان نظام مهندسی انجام میشود ، مالک پس از پرداخت حق الزحمه مطابق ضوابط، مراحل معرفی ناظران را طی میکند. پرداخت تعرفه نیز معمولاً به صورت مرحله ای انجام میشود؛ به طوری که بخش عمده آن در زمان صدور پروانه و مابقی در مراحل مختلف اجرای پروژه تا پایان کار پرداخت میشود.
به عنوان مثال:
تصویر کنید شما مالک یا سازنده هستید و برای ملکی با شرایط زیر باید از خدمات مهندسی ناظر استفاده کنید:
- متراژ ملک: 2500 متر مربع
- تعداد طبقات: 6 طبقه (گروه ساختمانی ج)
- نوع خدمت: طراحی و نظارت
طبق این اطلاعات جدول تعرفه خدمات مهندسی نظارت و طراحی به شرح زیر محاسبه خواهد شد.
فایل زیر توسط سازمان نظارت مهندسی استان تهران طراحی شده است. هزینه های طراحی و نظارت ساختمانی بر اساس گروه ساختمانی، نوع خدمت و نوع نظارت به صورت ریالی و درصدی مشخص شده است.
جدول تعرفه های خدمات مهندسی ظراحی و نظارت 1405 تهران
گروه ساختمانی چیست و چه تأثیری بر انتخاب مهندس ناظر ساختمان دارد؟
یکی از عوامل تاثیرگذار بر محاسبه تعرفه مهندس ناظر ساختمان، گروه ساختمانی است. اما منظور گروه ساختمانی چیست؟ به طور کلی ساختمان ها در چهار گروه زیر دسته بندی می شوند:
- گروه الف: ساختمان های کوچک تر؛ معمولاً 1 تا 2 طبقه یا با زیربنای محدود
- گروه ب: ساختمان های متوسط؛ معمولاً 3 تا 5 طبقه
- گروه ج: ساختمان های بزرگ تر؛ معمولاً 6 تا 10 طبقه
- گروه د: ساختمان های بلند و پیچیده؛ معمولاً 11 طبقه به بالا
هرچه گروه ساختمانی بالاتر باشد، پروژه به کنترل های فنی بیشتر، هماهنگی بین رشته های تخصصی و خدمات نظارتی گسترده تری نیاز دارد.
شرایط همکاری با مهندس ناظر ساختمان طبق قوانین
همکاری مالک یا سازنده با مهندس ناظر پس از معرفی ناظر و شروع فعالیت او تا پایان پروژه ادامه دارد. با این حال، در طول اجرای ساختمان ممکن است شرایطی مانند ادامه همکاری، تغییر ناظر، انصراف مهندس ناظر یا نیاز به معرفی جانشین ایجاد شود.
این فرآیندها باید مطابق ضوابط سازمان نظام مهندسی و با تأیید مرجع ذی صلاح انجام شود؛ زیرا مسئولیت های قانونی مهندس ناظر تا زمان انجام مراحل رسمی تغییر نمیکند.
1- تمدید قرارداد با مهندس ناظر
در صورتی که مدت قرارداد نظارت به پایان برسد اما عملیات ساختمانی همچنان ادامه داشته باشد، ادامه همکاری با مهندس ناظر باید مطابق ضوابط و شرایط قرارداد انجام شود. مالک یا سازنده باید پیش از پایان مدت همکاری، وضعیت پروژه و نیاز به ادامه خدمات نظارت را بررسی کرده و در صورت نیاز، اقدامات لازم برای تمدید همکاری را انجام دهد.
تمدید قرارداد به معنای ادامه مسئولیت مهندس ناظر در پروژه است و تا زمانی که تغییر ناظر به صورت رسمی انجام نشده باشد، مسئولیت های قانونی ناظر قبلی همچنان برقرار خواهد بود.
2- تعویض مهندس ناظر توسط مالک
مالک نمیتواند صرفاً به دلیل عدم تمایل به ادامه همکاری، مهندس ناظر را به صورت یک طرفه از پروژه خارج کند. تغییر مهندس ناظر باید بر اساس ضوابط مربوط و با تأیید مرجع مسئول انجام شود.
از جمله مواردی که ممکن است باعث درخواست تغییر مهندس ناظر شود میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- استعفای مهندس ناظر با پذیرش مرجع ذی صلاح
- فوت یا عدم امکان ادامه فعالیت مهندس ناظر
- تعلیق یا لغو پروانه اشتغال
- وجود شرایط خاصی که ادامه همکاری را غیرممکن کند
پس از بررسی شرایط و تأیید درخواست، فرآیند معرفی مهندس ناظر جدید انجام میشود. تا قبل از معرفی رسمی ناظر جایگزین، مسئولیت های قانونی مهندس ناظر قبلی همچنان ادامه دارد.
3- تعیین جانشین برای مهندس ناظر
مهندس ناظر نمیتواند شخص دیگری را به صورت مستقل به عنوان جانشین خود معرفی کند یا مسئولیت نظارت را به فرد دیگری واگذار کند. خدمات نظارت باید توسط مهندسی انجام شود که دارای صلاحیت لازم بوده و به صورت رسمی از طریق مراجع مربوط معرفی شده باشد.
در صورت پذیرش استعفا یا تغییر مهندس ناظر، معرفی ناظر جایگزین مطابق فرآیندهای قانونی انجام میشود و پس از ثبت رسمی، مسئولیت های ناظر جدید آغاز خواهد شد.
4- انصراف یک طرفه مهندس ناظر از همکاری
مهندس ناظر در صورت وجود دلایل موجه میتواند درخواست انصراف یا استعفا از ادامه همکاری ارائه کند، اما صرف اعلام انصراف باعث پایان مسئولیت قانونی او نمیشود.
تا زمانی که درخواست انصراف بررسی و تأیید نشده و مهندس ناظر جدید به صورت رسمی معرفی نشده باشد، ناظر قبلی همچنان مسئول انجام وظایف قانونی خود در پروژه است.
در شرایطی که ادامه عملیات ساختمانی خطرات ایمنی ایجاد کند، مهندس ناظر موظف است موضوع را مطابق ضوابط به مرجع صدور پروانه گزارش کرده و اقدامات قانونی لازم را انجام دهد.
جمع بندی
هر پروژه ساختمانی شرایط خاص خود را دارد و گاهی پاسخ یک سؤال، به محل اجرای پروژه یا ضوابط حاکم بر آن بستگی دارد. اگر پاسخ پرسش خود را در این مقاله پیدا نکردید یا برای پروژه تان به راهنمایی بیشتری نیاز دارید، سؤال خود را در بخش دیدگاه های همین صفحه بنویسید. کارشناسان سامانه پیام ساختمان آن را بررسی کرده و پاسخ تخصصی ارائه خواهند کرد.