آغاز عملیات های ساختمانی بدون اخذ جواز ساخت هم ریسک مالی بسیار بالایی دارد و هم میتواند منجر به توقف کامل پروژه شود. به همین دلیل، دریافت پروانه ساختمانی اولین اقدام برای شروع انواع پروژه های عمرانی (از جمله ساخت و ساز، بازسازی و نوسازی) میباشد. اما انواع پروانه ساخت چیست و مراحل دریافت آن کدام است؟ برای درخواست مجوز ساخت چه مدارکی را باید آماده کنیم؟ در پیام ساختمان، به این سوالات پاسخ میدهیم.
چه زمانی به اخذ پروانه ساخت و ساز نیاز است؟
هر پروژه ای که شامل احداث ساختمان جدید، تخریب و نوسازی، افزایش زیربنا، اضافه کردن طبقات یا ایجاد تغییرات اساسی در سازه باشد، به اخذ پروانه ساخت نیاز دارد. در مقابل، برخی تعمیرات جزئی مانند رنگ آمیزی، تعویض کف پوش یا بازسازی های محدود معمولا بدون دریافت مجوز امکان پذیر هستند.
با این حال، ضوابط شهرداری در مناطق مختلف می تواند متفاوت باشد و حتی برخی تغییرات ظاهرا ساده هم به مجوز نیاز داشته باشند. پس قبل از شروع، حتما از شهرداری منطقه یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر راهنمایی های لازم را دریافت کنید.
معرفی انواع جواز ساخت
اخذ جواز ساخت اولین گام قانونی برای اجرای بسیاری از پروژه های ساختمانی مانند ساخت واحد مسکونی، نوسازی، تغییر کاربری و... است. با دریافت این مجوز، مالک یا سازنده متعهد می شود که ساخت و ساز را بر اساس جزئیات درج شده در پروانه ساخت انجام دهد و آن را در چارجوب مشخصی به پایان برساند.
اجرای پروژه های ساختمانی بدون مجوز، اقدامی غیرقانونی است و مراجع ذی صلاح، به راحتی می توانند آن را متوقف کنند. شهرداری و مراجع مرتبط، بر اساس نوع پروژه و تغییراتی که قرار است در ملک انجام شود، مجوزهای مختلفی صادر می کنند. هر یک از این مجوزها شرایط، مدارک و ضوابط خاص خود را دارند؛ در جدول زیر، این جوازها را به طور خلاصه معرفی و بررسی کرده ایم:
| نوع جواز ساخت |
کاربرد |
| پروانه ساختمانی |
مجوز اصلی احداث ساختمان های جدید و شروع عملیات ساخت و ساز |
| پروانه تخریب و بازسازی |
مجوز تخریب بناهای فرسوده و ساخت بناهای جدید مطابق ضوابط روز |
| پروانه اضافه اشکوب |
مجوز افزایش تعداد طبقات تا توسعه زیربنای ساختمان موجود |
| پروانه تبدیل |
مجوز تغییر کاربری ملک (مثلا تبدیل واحد مسکونی به اداری یا تجاری) |
| پروانه تعمیرات و تغییرات |
مجوز انجام تعمیرات اساسی یا تغییرات مهم در ساختمان |
| پروانه تغییر نقشه |
مجوز اصلاح نقشه های مصوب و ایجاد تغییر در طراحی پروژه |
| پروانه تمدید |
مجوز ادامه پروژه هایی که اعتبار پروانه ساختمانی آن ها به پایان رسیده است |
| پروانه ابطال |
لغو جواز ساخت صادرشده در شرایط خاص و مطابق ضوابط قانونی |
توجه کنید که پروانه ساخت با پیش پروانه ساختمانی یکسان نیست. پیش پروانه نوعی مجوز موقت است که مشخصات کلی ملک و ضوابط ساخت و ساز را مشخص می کند. با این مدرک، می توانید فرایند طراحی نقشه ها را دنبال کنید، اما مجاز به آغاز عملیات ساختمانی نیستید. در ادامه، مراحل اخذ جواز ساخت از شهرداری را با جزئیات کامل، بررسی کرده ایم.
مراحل دریافت جواز ساخت | راهنمای گام به گام
به طور کلی، برای دریافت پروانه ساخت، باید مراحل زیر را طی کنید:
- تشکیل پرونده و ثبت درخواست
- بازدید شهرداری و بررسی ملک
- دریافت دستور نقشه
- طراحی و تایید نقشه های ساختمانی
- پرداخت عوارض شهرداری
- تهیه مدارک فنی و تعیین ناظران
- آماده سازی پیش نویس پروانه
- صدور و دریافت پروانه ساختمانی
در ادامه، همه مراحل درخواست جواز ساخت را به طور کامل بررسی کرده ایم.
1. تشکیل پرونده و ثبت درخواست
- تشکیل پرونده در شهرداری (بخشدار در ساخت روستایی) یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر
- ثبت درخواست بازدید از ملک
- تشکیل پرونده رسمی برای ملک و آغاز فرایند بررسی توسط شهرداری
2. بازدید شهرداری و بررسی ملک
- بازدید کارشناسان فنی شهرداری از ملک
- بررسی ابعاد زمین، عرض معبر، وضعیت ساختمان های مجاور، کاربری ملک و شرایط شهر سازی
- تهیه گزارش فنی از بررسی ها
- انجام مراحل بعدی در صورت عدم وجود خلافی
- در صورت وجود خلافی، پیگیری مجوزهای جبرانی و رفع خلافی
3. دریافت دستور نقشه
پس از بررسی ملک، شهرداری «دستور نقشه» را صادر می کند. دستور نقشه یکی از مهم ترین اسناد در مراحل درخواست جواز ساخت است. این دستورالعمل اطلاعاتی مانند تعداد طبقات مجاز، سطح اشغال، تراکم ساختمانی، کاربری ملک و ضوابط ساخت را مشخص می کند. تمامی نقشه های پروژه باید مطابق این دستور طراحی شوند.
4. طراحی و تایید نقشه های ساختمانی
- تهیه نقشه های معماری، سازه، برق و مکانیک توسط مهندسان دارای صلاحیت
- طراحی نقشه ها مطابق دستور نقشه، ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان
- بررسی نقشه ها و ارسال به شهرداری برای دریافت تاییدیه
5. پرداخت عوارض شهرداری
بعد از تایید نقشه ها، شهرداری هزینه های مربوط به صدور پروانه را محاسبه می کند. مبلغ عوارض به عواملی مانند متراژ، تعداد طبقات، نوع کاربری، موقعیت ملک، تراکم ساختمانی و عوارض نوسازی بستگی دارد. عوارض شهرداری با هدف تامین خدمات عمومی شهری و زیرساخت ها دریافت می شود و باید به بخش درآمد و مالیات شهرداری پرداخت شود.
6. تحویل مدارک فنی و تعیین ناظران
پس از پرداخت عوارض، مالک باید مدارک فنی پروژه را تکمیل کند. در این مرحله نقشه های نهایی سازه، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی، برگه های تعهد مهندسان طراح و ناظر، قراردادهای نظارت و در برخی پروژه ها نتایج آزمایش خاک تهیه می شود. همچنین مهندسان ناظر از طریق سازمان نظام مهندسی تعیین می شوند تا بر روند اجرای ساختمان نظارت کنند.
7. آماده سازی پیش نویس پروانه
با تکمیل مدارک فنی، شهرداری پیش نویس پروانه ساختمانی را تهیه می کند. این پیش نویس شامل مشخصات کامل پروژه، اطلاعات مالک، ویژگی های فنی ساختمان و ضوابط اجرایی است. سپس پرونده برای بررسی و تایید نهایی در اختیار واحدهای مختلف شهرسازی و معماری قرار می گیرد.
8. صدور و دریافت پروانه ساختمانی
در آخرین مرحله، پس از تایید تمامی مدارک و امضای مسئولان مربوطه، پروانه ساختمانی صادر می شود. این سند مجوز رسمی شروع عملیات ساخت وساز است و اطلاعاتی مانند مشخصات ملک، تعداد طبقات مجاز، زیربنا، مدت اعتبار پروانه و مشخصات مهندسان ناظر در آن درج می شود. پس از دریافت پروانه ساختمان، مالک می تواند عملیات اجرایی پروژه را به صورت قانونی آغاز کند.
جواز ساخت در تهران
اخذ جواز ساخت در تهران از نظر کلیات تفاوت چندانی با سایر شهرهای کشور ندارد، اما برخی جزئیات آن با توجه به موقعیت پایتخیت و جمعیت آن، متفاوت است. اگر قصد اجرای پروژه های ساخت و ساز را دارید، برای دریافت پروانه باید با توجه به موقعیت مکانی ملک خود به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی مراجعه کنید و اقدامات لازم را انجام دهید.
همچنین، از آنجایی که ضوابط شهرسازی در مناطق 22گانه تهران یکسان نیست، توصیه می کنیم پیش از هر اقدامی وضعیت ملک را از نظر امکان ساخت، تراکم و محدودیت های شهرسازی بررسی کنید یا از مشاوران باتجربه، راهنمایی و مشورت بگیرید.
عوامل تاثیرگذار بر هزینه جواز ساخت سال 1405
هزینه اخذ جواز ساخت عدد ثابتی نیست و برای هر پروژه بر استس مشخصات ملک، نوع کاربری و ضوابط شهرداری محاسبه می شود. به همین دلیل ممکن است هزینه دریافت جواز ساخت برای دو ملک با متراژ مشابه متفاوت باشد. مهم ترین عوامل تاثیر گذار بر هزینه اخذ پروانه ساختمان را باید در موارد زیر خلاصه کنیم:
- کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری یا مختلط)
- مساحت زمین و زیربنای پروژه
- تعداد طبقات و واحدهای ساختمانی
- موقعیت ملک و منطقه شهرداری
- میزان تراکم ساختمانی مجاز
- تعداد پارکینگ های تامین شده
- عوارض ساخت، نوسازی و شهرسازی
- هزینه طراحی نقشه های معماری، سازه، برق و مکانیک
- حق الزحمه مهندسان طراح و ناظران نظام مهندسی
- هزینه آزمایش خاک و مطالعات فنی پروژه
- هزینه بیمه کارگران ساختمانی (حق بیمه پروانه ساختمانی)
- هزینه خدمات دفاتر خدمات الکترونیک شهر
- هزینه صدور تاییدیه های تخصصی مانند آتش نشانی
- هزینه های اداری، دفتری و تشکیل پرونده
انتظار می رود هزینه دریافت جواز ساخت برای یک ساختمان مسکونی در شهرهای بزرگ، 10-5 درصد ارزش کل ساختمان باشد. اگر می خواهید هزینه پروانه ساخت را به طور تقریبی محاسبه کنید، می توانید از فرمول زیر استفاده کنید:
چه کسانی باید مجوز ساخت و ساز دریافت کنند؟
به طور کلی، این افراد برای اجرای عملیات های ساخت و ساز یا بازسازی، باید نسبت به اخذ مجوز ساخت اقدام کنند:
- مالکان زمین های مسکونی، تجاری یا اداری که قصد ساخت بنای جدید دارند
- افرادی که قصد نوسازی یا تخریب و بازسازی ساختمان موجود را دارند
- مالکانی که می خواهند تعداد طبقات یا زیربنای ملک را افزایش دهند
- سرمایه گذاران و پیمانکارانی که اجرای پروژه های ساختمانی را بر عهده دارند
- افرادی که قصد تغییر کاربری ملک (مثلا مسکونی به تجاری) را دارند
- سازندگانی که پروژه های مشارکتی یا انبوه سازی انجام می دهند
- مالکانی که املاک آن ها مشمول ضوابط شهرسازی جدید یا طرح های توسعه شهری هستند
مدارک مورد نیاز برای اخذ پروانه ساختمان
پیش از ثبت درخواست جواز ساخت، باید مدارکی را آماده و به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک ارائه کنید. کامل بودن مدارک نقش مهمی در تسریع روند بررسی پرونده و صدور پروانه ساختمانی دارد. هر چند که برخی مدارک با توجه به نوع ملک، موقعیت پروژه و ضوابط شهرداری ممکن است متفاوت باشند؛ اما به طور کلی برای اخذ جواز ساختمان به مدارک زیر نیاز خواهید داشت:
- اصل و کپی سند مالکیت ملک
- اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه مالک یا مالکان
- وکالت نامه رسمی (در صورت پیگیری امور توسط وکیل قانونی)
- گواهی انحصار وراثت و رضایت وراث (برای املاک موروثی)
- فیش تسویه عوارض نوسازی و سایر عوارض شهرداری
- نقشه GIS یا UTM ملک
- صورت مجلس تفکیکی (برای املاک دارای سند آپارتمانی)
- دستور نقشه صادر شده از شهرداری
- نقشه های معماری، سازه، برق و مکانیک با مهر مهندسان ذی صلاح
- برگه های تعهد و مهر مهندسان طراح چهار رشته
- قرارداد و برگه تعهد مهندس ناظر
- برگه سبز یا سهمیه ناظر صادرشده از نظام مهندسی
- گزارش و تاییدیه آزمایش مکانیک خاک (در پروژه های مشمول)
- تاییدیه نما و تعهد رعایت ضوابط شهرسازی
- چک لیست های مربوط به مقررات ملی ساختمان از جمله مباحث انرژی و بارگذاری
- سایر مدارک و تاییدیه های موردنیاز شهرداری یا مراجع ذی ربط
پیشنهاد می کنیم پیش از تشکیل پرونده، از شهرداری منطقه یا دفتر خدمات الکترونیک درباره آخرین مدارک موردنیاز استعلام بگیرید؛ ممکن است با توجه به نوع پروژه یا تغییر ضوابط، برخی مدارک تکمیلی هم از شما خواسته شود.
مدت زمان صدور پروانه ساخت
احتمالا برای شما هم سوال است که گرفتن جواز ساخت چقدر طول می کشد؟ در پاسخ به این سوال، نمی توانیم زمانی قطعی و دقیق را اعلام کنیم و این مسئله به عواملی مثل صحت مدارک، پیچیدگی پروژه، حجم کار در شهرداری یا بخشداری، اصلاحیه های مورد نیاز و... بستگی دارد. اما به طور کلی انتظار می رود اخذ جواز ساخت برای یک پروژه مسکونی معمولی، 10-3 ماه طول بکشد.
مدت زمان اعتبار پروانه ساخت چقدر است؟
در اغلب موارد، اعتبار پروانه ساخت بین 2 تا 3 سال از تاریخ صدور است. اگر عملیات ساخت و ساز در مهلت مقرر آغاز نشود یا پروژه در زمان تعیین شده به پیشرفت لازم نرسد، مالک باید برای تمدید پروانه اقدام کند. هر چند که تمدید پروانه ساخت غیرممکن نیست، اما لازم است که هزینه ها و عوارض جدید را بر اساس تعرفه های روز شهرداری پرداخت کنید. بنابراین، بهتر است طی این مدت، حداقل اسکلت و سقف ساختمان را اجرا کنید.
اطلاعات درج شده در جواز ساختمان چیست؟
پروانه ساختمان سندی رسمی است که مشخصات فنی و قانونی پروژه در آن ثبت می شود. مهم ترین اطلاعات درج شده در این سند عبارت اند از:
- مساحت زیربنای مجاز ساختمان
- تعداد طبقات و واحدهای قابل ساخت
- نوع اسکلت و مشخصات کلی سازه
- مشخصات کامل مالک یا متقاضی صدور پروانه
- شماره پلاک ثبتی و مشخصات ثبتی ملک
- نام مهندس یا مهندسان ناظر پروژه
- تاریخ صدور پروانه ساخت
- کروکی و موقعیت دقیق زمین
- کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و...)
- مدت اعتبار پروانه و مهلت شروع عملیات ساختمانی
- ضوابط و محدودیت های اصلی ساخت و ساز در ملک
جمع بندی: قانونی ساختمان سازی کنید!
هر چند که فرایند اخذ جواز ساخت در نگاه اول پیچیده به نظر می رسد، اما با شناخت مراحل و مدارک مورد نیاز، به راحتی می توانید آن را به روشی اصولی و قانونی طی کنید. در این مطلب، سعی کردیم آنچه را که باید درباره پروانه ساختمان و مراحل دریافت آن بدانید، در اختیار شما قرار دهیم.
اگر قصد دارید وارد دنیای ساخت و ساز شوید، بهتر است با یک برنامه ریزی دقیق و مشاوره تخصصی اقدام کنید. برای دریافت اطلاعات بیشتر درباره اخذ جواز ساختمان، می توانید از خدمات پیام ساختمان استفاده کنید و مسیر خود را حرفه ای تر پیش ببرید.