تشویق مالی مالکان جایگزین تراکم

حجم گسترده بافت های ناپایدار و فرسوده از مهم ترین چالش های شهر تهران است؛ آن هم در شهری که زلزله خیز است و فاقد کانال تأسیسات شهری، درنتیجه وقوع یک زلزله میتواند خسارت های زیادی در بافت های ناپایدار شهری به وجود آورد. بافت ناپایدار دارای یکی از سه شاخص ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است و طبق تعریف جدید به بلوک های شهری که حداقل 60 درصد از ساختمان های آنها غیرمقاوم باشد بلوک ناپایدار گفته میشود. طبق تعریف جدید در طرح تفصیلی جدید شهر تهران، بافت ناپایدار به ساختمان هایی گفته میشود که شامل بافت فرسوده نمیشوند اما نیاز به تعمیرات دارند که برای این ساختمان ها هم ضوابط تشویقی در نظر گرفته شده است. بر این اساس بسته تشویقی که سال 1391 به واسطه طرح تفصیلی تهران به ساکنان بافت های ناپایدار داده شد، این بود که املاکی که در بافت ناپایدار قرار دارند و مساحت آنها 150 متر و بیشتر است، از یک طبقه تراکم مضاعف برخوردار شوند، همچنین آن دسته از املاک ریزدانه واقع در بافت ناپایدار که با تجمیع به حداقل مساحت 150مترمربع و بیشتر میرسند، از دوطبقه تراکم مضاعف برخوردار شوند. طبق آخرین آمار بیش از 3770 هکتار از شهر تهران را بافت فرسوده و 14 هزار هکتار آن نیز جزو بلوک ناپایدار تعیین شده یعنی کمتر از 30 درصد مساحت شهر ناپایدار است. این در حالی است که هفته گذشته، مسعود شفیق، مشاور طرح تفصیلی شهر تهران در جلسه شورای شهر گفت: قبلاً تدوین طرح تفصیلی بافت های شهری بر اساس نقشه یک ده هزارم تهیه شده بود، بر همین اساس بسیاری از مناطق و معابر شهری نیز جزو بافت فرسوده و ناپایدار قرارگرفته و مشخص شد که خیلی از پهنه ها جزو بافت ناپایدار تعریف نمیشوند. به همین دلیل در تدقیق مجدد، بافت ناپایدار از 14 هزار هکتار به کمتر از 4 هزار هکتار کاهش یافت. اخیراً شورای شهر در بررسی و اصلاح دوباره تعریف بافت های ناپایدار در طرح تفصیلی، فرآیند بازنگری و تدقیق مجدد ضوابط مربوطه به بافت های ناپایدار را در دستور کار قرار دادند. در این ضوابط با این مقدمه که در تمامی بافت های فرسوده شهر رعایت پهنه بندیها، ضوابط و مقررات ساخت وساز طرح تفصیلی الزامی است، عنوان شده است در بافت های ناپایدار شهری ساخت وساز در قطعات بیش از 150 مترمربع طبق ضوابط پهنه بندی با 1 طبقه تشویقی مجاز است. این در حالی است که سالاری با انتقاد از این ضوابط طرح تفصیلی معتقد است: بر اساس این ضوابط در بافت ناپایدار به بخشی از املاکی که دارای مشخصه های ناپایداری بودند یک طبقه تشویقی تعلق میگیرد درحالیکه امکان دارد به چند پلاک مجاور این تسهیلات تعلق نگیرد. این موضوع باعث عدم توازن در ساخت و ساز محلات شده است. همچنین یکی از موارد قانونی طرح تفصیلی این است که چنانچه به 60 درصد یک بلوک شهری ضوابط بافت ناپایدار تعلق بگیرد، به صورت اتوماتیک 80 تا 100 درصد بناهای دیگر هم حق استفاده از آن ضوابط را خواهند داشت. بنابراین به طور عملی، جمعیت پذیری از آنچه پیش بینیشده بود به مراتب افزایش خواهد یافت. استفاده غیر قانونی از ضوابط تشویقی اما آنچه از شورای سوم شهر تا این دوره از شورا مورد سؤال بوده و در پس آن لطمات جبران ناپذیری به شهر تهران وارد کرده است، ساخت وسازهای غیرقانونی و استفاده از ضوابط یک طبقه تشویقی در مناطق شمالی شهر به نام پهنه ناپایدار است که بر اساس دستورالعمل ضوابط ناپایدار شهری انجام شده است، در این شرایط است که تدقیق مجدد بافت ناپایدار در دستور کار قرارگرفته است. رئیس کمیته فنی و عمران شورای اسلامی شهر تهران با بیان اینکه پهنه ناپایدار به صورت بافت در طرح تفصیلی شهر تهران حدود 15 هزار هکتار پیش بینیشده، گفت: این در حالی است که مناطق به صورت پلاک و قطعات زمین شناساییشده که این اقدام باعث شده برخی معابر، کوچه ها و پلاک ها به عنوان ناپایدار معرفیشده و از ضوابط طبقه تشویقی استفاده کرده اند که به دلیل تقاضای بالا کل سیما و منظر شهری را نیز تحت تأثیر قرار داده اند. اقبال شاکری افزود: بیشتر بلوک های واقع در مناطق شمالی شهر از ضوابط تشویقی طرح تفصیلی استفاده کرده اند که با ضوابط بافت ناپایدار به هیچ عنوان همخوانی ندارند. وی در خصوص جزئیات این مسئله گفت: بررسی این موضوع در جلسات شورای سوم به قدری مخالف داشته که رأی به حذف بافت ناپایدار از طرح داده شده است اما بعد از رفت وبرگشت های متعدد دستور حذف آن مسکوت گذاشته شد و نهایتاً طرح تدقیق بافت ناپایدار شهر تهران به کمیسیون معماری و شهرسازی شورای چهارم محول شد. مساحت واقعی، یک ششم پهنه قبلی رئیس کمیته فنی و عمران شورای اسلامی شهر تهران ادامه داد: با توجه به اطلاعات و بررسیهای ما از املاک و زمین هایی که قابلیت بررسی داشتند به طورکلی مساحت بلوک های ناپایدار شهری حدود یک ششم پهنه قبلی 3 تا 4 هزار هکتار است و نه 14 هزار هکتار و مابقی رمپ، زمین های بایر، فضاهای سبز و معابری بوده که هیچ ارتباطی به این بافت ها نداشته است. شاکری در خصوص برخی بلوک های واقع در مناطق 1، 2، 3، 4 و 5 که کمتر از 25 سال عمر دارند، از این ضوابط طبقه تشویقی استفاده کرده اند درحالیکه این پهنه ها پایدار نبوده اند، گفت: مسئله اصلی این است که یک پلاک یا یک ساختمان در یک منطقه که اکثراً در مناطق شمالی شهر هم قرار گرفته بافت ناپایدار قلمداد نمیشود، و این موضوع باعث سوءاستفاده و بعد اعتراض برخی شهروندان این مناطق قرار گرفت. عضو شورای شهر ادامه داد: ورود به مناطق شمالی یا تک پلاک در مناطق بافت فرسوده و مناطق جنوب و شرق بافت محله ای را بر هم میزند، درنتیجه از مشاور طرح خواستیم که ظرف مدت یک ماه طرح تدقیق بافت ناپایدار شهری را برای تصحیح به شورا ارائه دهند. وی درباره اصلاح ضوابط تشویقی شورا نیز گفت: پیشنهاد ما این است که به جای ضوابط تشویقی زیربنایی و تراکم، ضوابط تشویق مالی را مدنظر قرار دهیم یعنی اگر سازه ای ناپایدار اعلام شد برای ساخت آن، به مالک تشویق مالی ارائه شود مثلاً در صدور پروانه یا تسهیلات بافت فرسوده برای وام کم بهره، که باعث میشود علاوه بر ارائه تشویق و تسهیلات، تراکم و زیربنا باعث به هم ریختگی بافت محله ها نیز نشود. رئیس کمیته فنی و عمران شورای اسلامی شهر تهران افزود: تجربه نشان داده که مالکان کمتر از این ضوابط استفاده میکنند و سازندگان و کسانی که حرفه آنها ساخت وساز است با استفاده از این تسهیلات به دنبال کسب سود هستند نه نیاز به سکونت. اقبال شاکری در ادامه بیان کرد: البته تأکید در تعریف بافت های ناپایدار این است که محور60 درصد ساختمان های منطقه، ناپایدار باشد. برای بافت های پایین تر از میدان انقلاب نیز تأکید داریم که همچنان در محدوده بافت ناپایدار قرار بگیرند، مبنای آن نیز سازه ای است که از نظر ایستایی ناپایدار باشد یعنی استحکام لازم را نداشته باشد.