چگونه نقشه تفکیکی آپارتمان بگیرید

گروه ساخت وساز: پس ازاینکه آپارتمان ساخته میشود، مالکان باید برای اخذ سند، آپارتمان را تفکیک کنند؛ بنابراین باید به سازمان ثبت اسناد و املاک باید مراجعه نموده تا آنها کار را به نظام مهندسی ارجاع دهند و نظام مهندسی نقشه بردار عضو سازمان را برای انجام این کار مشخص کند.

پیام ساختمان برای آشنایی با جزییات نحوه انجام این کار و همچنین چالش های موجود به سراغ مهندس نادر بابایی، عضو دبیرخانه کمیته مشترک راهبردی تهیه نقشه آپارتمان ها و نایب رئیس کمیته گروه های تخصصی نظامات مهندسی کشور رفته است.

پیام ساختمان: در خصوص فلسفه وجودی طرح تفکیک آپارتمان ها برای مخاطبان ما توضیحاتی ارائه فرمایید.

مبنای صدور سند مالکیت در حقیقت نقشه تفکیکی آپارتمان است. این نقشه تفکیکی باید به همراه مشخصات مالک به واحدهای ثبتی ارائه شود تا سند مالکیت به نام شخص صادر شود. سازمان ثبت اسناد به عنوان صادرکننده سند مالکیت کار را به نظام مهندسی برون سپاری کرده است و از طرفی بر اساس جدول شماره 17 آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی ساختمان تهیه نقشه های تفکیکی آپارتمان ها بر عهده مهندسان نقشه بردار است بنابراین نقشه های تفکیکی از طریق مهندسان نقشه بردار تهیه میشود و از طریق دفاتر نمایندگی نظام مهندسی به واحد های ثبتی ارسال میشود و واحد های ثبتی در مرحله آخر بر اساس آیین نامه های داخلی سند مالکیت را صادر میکنند.

قبل از اینکه این برون سپاری از طرف سازمان ثبت صورت گیرد، نرم افزارهایی به مهندسان نقشه بردار آموزش داده شد و الآن نقشه ها بر اساس استاندارد های کاداستر سازمان ثبت تهیه میشود.

پیام ساختمان: چه معضلات و مشکلاتی در پروسه انجام کار وجود دارد؟

یکی از مشکلات، عدم آموزش مهندسان نقشه بردار است. برخی از نرم افزارها به درستی برای آنها جا نیفتاده یا اینکه آموزش ها به میزان لازم صورت نگرفته است. به همین دلیل در برخی جاها نواقصی میبینیم. متقاضیان نقشه های تفکیکی بین شهرداری، نظام مهندسی و سازمان ثبت اسناد در رفت وآمد هستند درصورتیکه این پروسه باید به طور اصولی اینگونه باشد که بعد از اتمام عملیات اجرایی ساختمان و قبل از صدور پایان کار، نقشه تفکیکی انجام شود و پس از صدور پایان کار متقاضی با در دست داشتن این دو سند برای گرفتن سند کلی ملک به سازمان ثبت مراجعه کند .

در حال حاضر سیکل اشتباهی در حال انجام است. بدین معنی که در ابتدا مالک با در دست داشتن پایان کار ساختمان به واحد ثبتی مراجعه میکند و از ثبت به نظام مهندسی هدایت میشود. نظام مهندسی پایان کار ملک را میبیند و به اتفاق از ملک بازدید میکنند. برداشت توسط نقشه بردار انجام میشود و بعدازاینکه کار انجام شد شاهد هستیم که بین پایان کار صادره شهرداری و کار نقشه بردار تناقض در متراژ وجود دارد. در این صورت سازمان ثبت موظف است برای صدور سند مجدد به شهرداری نامه بزند که پایان کار را اصلاح کنید و مجدد متقاضی باید منتظر بماند تا برای گرفتن سند ، پایانکار اصلاحی صادر شود. در کل این چرخه باعث سردرگمی متقاضیان شده است.

پیام ساختمان: نحوه کنترل و بازرسی نقشه برداران به چه صورتی انجام میشود؟

یکی از مسائل مهم تعداد زیاد مهندسان نقشه بردار است و ما هنوز نتوانسته ایم نظام کنترل و بازرسی دقیقی بر آنها اعمال کنیم. در کشور ما صنعت ساختمان منافع بسیاری دارد و ارزش افزوده املاک بسیار بالاست؛ بنابراین باید توجه بسیاری شود تا حق کسی ضایع نشود. برخی موضوع نظارت سیستماتیک را پیش میکشند که بنده معتقدم قطعاً نظارت سیستماتیک کافی نیست چرا که بسیاری از مسائل ازنظر دور میماند. وظیفه این کار بر عهده سازمان نظام مهندسی استان هاست. موضوع دیگر این است که ما هنوز نتوانسته ایم اخلاق حرفه ای را به جوانان و کسانی که تازه کار هستند، آموزش دهیم. به هرحال باید توجه شود که حق الناس ضایع نشود چه در زمینه خرید و چه در زمینه فروش. مثالی میآورم که ممکن است برای هر کدام از خوانندگان شما پیش آمده باشد. دیده شده که کسی 100 متر خانه میخرد اما عملاً مالک 97 متر یا کمتر میشود و با توجه به قیمت بالای زمین به ویژه در کلان شهر ها این موضوع بسیار حائز اهمیت است.

پیام ساختمان: میزان حق الزحمه مهندسان نقشه بردار چقدر است؟

بند 8 تفاهم نامه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نظام مهندسی ساختمان این حق الزحمه را مشخص کرده است.این حق الزحمه در 15 دیماه سال 1389 تعیین شد اما در طول این مدت به استثنای سال گذشته که در یک آیتم از رقم 400 هزار تومان به 500 هزار تومان تغییر کرد، اضافه نشده و کفاف زحمات مهندسان را نمیکند. این در حالی است که نقشه بردار باید دوربین های گران قیمت بخرد و حداقل یک دستیار با خودش به پروژه ببرد که قطعاً هزینه بر است.

پیام ساختمان: ارجاع کار مهندسان نقشه بردار به چه صورتی انجام میشود؟

کمیته راهبردی تفکیک آپارتمان ها دخالتی در ارجاع کار استان ها نداشته و در حال حاضر بهترین شکل ارجاع کار در استان تهران انجام میشود. در تهران سامانه ای ایجاد کرده اند که خیلی از آیتم ها را در برمیگیرد و این قابلیت را دارد که متقاضی از داخل منزلش درخواست نقشه تفکیکی را به نظام مهندسی بدهد و مهندس به او معرفی شود. متقاضی بر اساس کد رهگیری که دارد، میتواند در هرلحظه وارد سیستم شود و بفهمد که تهیه نقشه ملکش در چه وضعیتی است. در حال حاضر طول انتظار متقاضیان با انجام این طرح سیستماتیک حتی گاهی اوقات به 72 ساعت تقلیل مییابد. مشکل این است که به غیراز استان تهران هنوز به شکل دقیق سامانه های ارجاع کار در استان ها وجود ندارد.

پیام ساختمان: اگر صحبت ناگفته ای دارید، بفرمایید.

اگر یک رشته ای مانند نقشه برداری به عنوان رشته تخصصی نظام مهندسی ساختمان پذیرفته شده است، باید همه در جهت ارتقای کیفی آن دست به دست هم بدهند. متأسفانه تمام دغدغه نظام مهندسی استان ها مربوط به چهار رشته نظام مهندسی است و نقشه برداران مورد غفلت واقع شده اند. وقتی قرار است یک ساختمان ساخته شود، پایه کار از مهندسان معمار شروع میشود درحالیکه باید کار ساختمان سازی از نقشه برداری آغاز شود. مهندس معمار صرفاً بر اساس حرفی که مالک میزند، شروع به تهیه نقشه معماری میکند درصورتیکه سند مالکیت با نقشه ای که ترسیم میکند، متفاوت است. نتیجه اینکه املاکی ساخته میشود که شاهدیم گاها 30 تا 40 سانتیمتر به حریم املاک دیگر تجاوز کرده اند درحالیکه اگر در ابتدا، کار به نقشه بردار سپرده شود، سند ملک را با همسایه های مجاور تطبیق میدهد. در وضعیت حاضر تفکیک آپارتمان ها تنها بخشی است که بر اساس شرح خدمات نقشه برداران پیش میرود البته دارای اشکالاتی هم هست که امیدواریم در آینده نه چندان دور برطرف شود. نکته دیگری که لازم میدانم اشاره کنم این است که هنوز شرح خدمات نقشه برداران از طریق وزارت کشور به شهرداریها ابلاغ نشده که بسیار جای نگرانی است.