اختیارات مدیر ساختمان

گروه معماری دکوراسیون: با توسعه شهرنشینی و به تبع آن آپارتمان نشینی، روابط جدیدی در زندگی اجتماعی شکل گرفت. مجاورت واحدها، محل های مشاع، و تقابل فرهنگ های مختلف، قانونگذار را مجبور به وضع مقررات جدید کرد تا برای این روابط جدید، نظم جدیدی تعریف کند و مشکلات ناشی از آپارتمان نشینی را حل کند. این مقررات به تدریج و با توسعه یافتن زندگی شهری با تغییراتی همراه شد. به مجموعه مقرراتی که در زمینه آپارتمان نشینی وجود دارد، حقوق آپارتمان نشینی میگویند. برای بررسی این حقوق با دکتر فرهاد پروین، عضو هیئت علمی دانشکده حقوق دانشگاه علامه طباطبایی گفتگو کرده ایم که در ادامه میخوانید. پیام ساختمان: از قوانینی که در ارتباط با آپارتما ن نشینی به تصویب رسیده به چند مورد که بیشتر قابل استفاده است اشاره فرمایید؟ در جلد اول قانون مدنی 1307 در مواد 109 تا 135 در بیان احکام و آثار املاک نسبت به املاک مجاور، موادی مثل مواد 125، 26 و 127 وجود دارد که در خصوص آپارتمان نشینی بیشتر قابل استفاده است. مثلاً ماده 125 قانون مدنی میگوید: «هرگاه طبقه تحتانی مال کسی باشد و طبقه فوقانی مال دیگری، هر یک از آنها میتواند به طور متعارف در حصه اختصاصی خود تصرف کند…» مقررات مواد 571 تا 588 قانون مدنی نیز در «احکام شرکت مدنی» تا حدودی قابل استفاده است اما مقررات جامع در این مورد، قانون تملک آپارتمان ها مصوب 16 اسفند 1343 با اصلاحات بعدی آن و آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مصوب 8 اردیبهشت 1347 با اصلاحات بعدی آن است. پیام ساختمان: نحوه اداره ساختمان و تشکیل مجمع ساختمان به چه صورتی است؟ در مورد نحوه اداره ساختمان ماده 8 قانون تملک آپارتمان ها مقرر کرده است ؛ در مجموعه هایی که عده مالکان بیش از 3 نفر باشد «مجمع عمومی مالکین» باید تشکیل شود و مدیر یا مدیرانی را از بین خود یا از خارج مجموعه انتخاب کنند. طبق ماده 7 آیین نامه مذکور مجمع عمومی مالکان باید لااقل هرسال یک بار تشکیل شود. بر اساس ماده 8 آیین نامه مذکور، برای رسمیت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاص ضروری است. در صورت عدم حصول اکثریت مذکور جلسه 15 روز بعد تجدید میشود و در این صورت تصمیمات جلسه سوم با اکثریت حاضر معتبر خواهد بود. درباره نحوه دعوت مالکان به مجمع عمومی، قانون روش خاصی را توصیه یا الزام نکرده است. طبق ماده 6 آیین نامه زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین طبق توافق نامه بین آنها یا اکثریت مطلق آرای مالکانی است که مالک بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصیاند. تشریفات و نحوه دعوت به جلسه نیز به عهده توافق نامه بین مالکان، نظر اکثریت مطلق آرای مالکانی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاص را دارا هستند که معمولاً با نصب آگهی در تمام طبقات یا با ارسال نامه سفارشی به همه مالکان انجام میپذیرد. طبق آیین نامه در صورت فقدان توافق برای زمان مجمع، زمان تشکیل مجمع با تصمیم حداقل سه نفر از مالکان تعیین خواهد شد. تعداد مدیران یا هیئت مدیره باید فرد باشد و مدت مأموریت آنها حداکثر دو سال و قابل تمدید است. پیام ساختمان: اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان در قوانین مربوط به آپارتمان نشینی به چه نحوی است؟ درباره اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران ساختمان، ماده 14 آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها، آنها را مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین ساختمان دانسته است. از جمله وظایف قانونی مدیر یا مدیران ساختمان بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش سوزی، استخدام حداقل یک نفر دربان برای مجموعه های بیش از ده واحد آپارتمانی، تعیین سهم هر یک از مالکان از مخارج مشترک ساختمان(حق شارژ)، وصول مطالبات و ادای تعهدات مربوط به مجموعه مسکونی است. پیام ساختمان: در صورت خودداری واحدهای آپارتمانی از انجام تعهدات، چه ضمانت هایاجرایی برای الزام آنها وجود دارد؟ در اداره مجموعه های آپارتمانی، قانونگذار از الگوی شرکت های حقوقی برای اداره یک مشارکت مدنی بهره گرفته و برای مدیر یا مدیران ساختمان اختیار اقدامات اجرایی و حقوقی، در صورت مواجه شدن با امتناع از انجام تعهدات از جانب برخی واحدها، در نظر گرفته است. طبق ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها در صورت خودداری مالک یا استفاده کننده آپارتمان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک(شارژ ساختمان)، مدیر یا هیئت مدیره ساختمان با ارسال اظهارنامه با ذکر مبلغ و صورت ریز بدهی، ادای دین را از بدهکار مطالبه میکند. در صورت عدم پرداخت ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، مدیر ساختمان میتواند از دادن امکانات مشترک مثل شوفاژ، آب گرم، برق و گاز به مالک ممتنع خودداری کند. در صورت ادامه امتناع از ادای تعهد پرداخت هزینه های مشترک، مدیر یا مدیران ساختمان از طریق اداره اجرایی ثبت اسناد یا از طریق مراجع قضایی حق اقدام دارند. طبق تبصره 1 ماده 10 مکرر مذکور، علاوه بر مطالبه خسارات ناشی از عدم پرداخت شارژ ساختمان، شخص ممتنع تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه ساختمان جریمه میشود.در مقررات مربوط به آپارتمان نشینی به خاطر روابط همسایگی همچون حقوق خانواده، قانون و آیین نامه نمیتواند به عنوان معیار اصلی روابط و فصل الخطاب تلقی شود. ترویج فرهنگ آپارتمان نشینی و پذیرش محدودیت های وارد شده بر آزادیهای مالکانه سنتی در آپارتمان ها و لزوم رعایت حقوق متقابل همسایگی راهگشای اصلی روابط ساکنان آپارتمان هاست.