تجاری سازی نفس تهران را می گیرد

مواجهه کلانشهر تهران با معضلی به نام «تجاریسازی غیر کارشناسانه » به ویژه در سال های اخیر پررنگ تر شده است. معابر کم عرضی که دستخوش اقدامات سودجویانه میشود و از طریق تجاریسازی در این معابر با هدف سودآوری، بر مشکلات شهری آن افزوده میشود. تغییر کاربریهای مسکونی به تجاری با هدف دریافت مبالغ هنگفت از شهروندان و بهره برداران نیز از دیگر مسائلی است که جا دارد در این حوزه به آن پرداخته شود. در حال حاضر سرعت دستیابی به سودهای افسانه ای به نقطه ای رسیده که هر صاحب سرمایه ای تمایل دارد سرمایه کم یا زیاد خود را در عرصه بیزحمت بسازوبفروشی به ویژه از نوع ساختمان های تجاری صرف کند و بعد چندین برابر هزینه خود را به جیب میزند؛ واحدهای تجاری که بعضاً حدود یک میلیارد تومان به فروش میرسد! تهران پنج برابر نرم جهانی واحد تجاری میسازد موضوع اینجاست که تابه حال کسی تعیین نکرده که بالاخره پایتخت چه تعداد واحد تجاری نیاز دارد؟ درحالیکه مطابق طرح های جامع و تفصیلی برای تمام کاربریهای شهر عرصه های مشخصی تعیین شده اما ساخت واحدهای تجاری حداقل در تهران بیحساب وکتاب است، این در حالی است که برای ساخت مدرسه، پارک ها، مساجد و . . . عرصه های مشخصی معلوم شده ولی در همه جای شهر امکان ساخت مراکز تجاری وجود دارد. به گفته برخی کارشناسان، نسبت استاندارد جهانی تجاریسازی در کشورهایی چون ژاپن و آمریکا 1 به 20 ولی در تهران 1 به 4 است، یعنی تهران پنج برابر نرم جهانی واحد تجاری میسازد و ساخت این واحدهای تجاری پرسود به قدری تخصصیشده که با شروع هر پروژه این چنینی، با به استخدام گرفتن شرکت های مدیریت مهندسی فروش و پرداخت مبالغ قابل توجهی از طریق بازاریابی، تبلیغات مجتمع ها و برج های تجاری را برای صاحبان آن به فروش میرسانند. مساحت بسیاری از این پروژه ها نیز دارای زیربنای بیشتر از 20 هزار مترمربع بوده و در برخی موارد، این مساحت تا بیش از 200 هزار مترمربع و حتی تا چهارصد هزار مترمربع نیز میرسد. اگرچه آمار رسمی از این نوع واحدها تاکنون اعلام نشده اما بنا بر آمارهای غیررسمی در شهر تهران بالغ بر 100 مجتمع بسیار بزرگ در حال ساخت است. تعیین نکردن برنامه مشخص مطابق با قوانین جامع شهری باعث شده رشد واحدهای تجاری حتی بدون توجیه اقتصادی در شهر تعریف شده و توسط سرمایه گذاران و سرمایه داران به اجرا در آید، ترافیک و کاهش شرایط زیست محیطی نیز تبعاتی است که هزینه آن را شهروندان میپردازند. هدایت حجم وسیع نقدینگی به بازار تجاریسازی به نظر میرسد در سال های اخیر ورود غیرتخصصی بانک ها به عنوان بزرگ ترین سرمایه گذاران و سرمایه داران فاقد دغدغه مالی به عرصه ساخت وساز، نقش مهمی در رشد افسارگسیخته واحدهای تجاری در سطح شهر داشته است. در نتیجه هدایت این حجم وسیع نقدینگی و ورود بیضابطه آنها به بازار تجاریسازی منجر به رشد بیرویه این نوع واحدها در هر گوشه از شهر شده و این امر نیز وقتی مشکل ساز میشود که مسائل کارشناسی در ساخت آن نادیده گرفته میشود. از سویی برای این افراد جهت اخذ مجوز ساخت واحدهای تجاری در هر مکان و موقعیتی، راه های گریزی در حوزه قانونی و حقوقی وجود دارد که نقش شهرداریها را در آن نمیتوان نادیده گرفت. از سوی دیگر وظیفه اصلی کمیسیون ماده 100 شهرداریها رسیدگی به تخلفات ساخت وساز است اما نه تنها اقدام پیشگیرانه ای برای این امر وجود ندارد بلکه منتظر میمانند تا تخلفات انجام شود و سپس مبالغی به عنوان جریمه از سازندگان دریافت کنند. ضمن آنکه تراکم و عوارض واحدهای تجاری برای شهرداریها سود خوبی محسوب میشود، چنانکه تا دیروز بسیاری از سرمایه گذاریها در مسکن مهر انتقاد میکردند اکنون با تشویق بسیاری از سرمایه گذاران در بافت های فرسوده، شهرداری پشت سر هم مجوز ساخت مراکز تجاری در این بافت ها صادر میکند. رشد ساخت مجتمع های تجاری در غفلت مدیریت شهری بدون شک رشد ساخت مجتمع های تجاری، اداری و چندمنظوره در تهران و نبود تناسب میان فضاهای تجاری با مسکونی ناشی از غفلت مدیریت شهری است. درکنار این موارد نکته قابل توجه دیگر برای برخی سرمایه گذاران این نوع مجتمع های تجاری این است که ساخت این مجتمع ها به دلیل نداشتن مکانیابی صحیح و عدم انطباق با بافت منطقه یا محله موردنظر باعث شده تا دورنمای اقتصادی و بازگشت سرمایه در این پروژه ها، برای سرمایه گذاران آن نیز با ابهاماتی روبه رو باشد. این موضوع به فرایند صدور پروانه های ساختمانی در تولید واحدهای تجاری بر میگردد که بعضا در یک منطقه بیش از ده مجتمع تجاری احداث اما در منطقه مشابه حتی یک مجتمع تجاری ساخته نمیشود. اما سؤالی که همچنان پاسخ آن در هاله ای از ابهام است این است که با توجه به سرانه بالای واحدهای تجاری در سطح کشور و نیز نسبت بالای این سرانه در شهر تهران، تا چه حد فعالیت در واحدهای تجاری دارای توجیه اقتصادی است به ویژه آنکه به دلیل رکود اقتصادی حاکم در کشور، بسیاری از این واحدها تقریباً خالی است و مشتری برای آن وجود ندارد؟ این موضوع زمانی ملموس تر است که بدانیم بسیاری از واحدهای تجاری موجود در بزرگ ترین مجتمع های تجاری تهران واقع در بهترین نقاط تجاری شهر، همچنان فروش نرفته باقیمانده و تقاضایی برای آنها وجود ندارد. به عبارت دیگر، بسیاری از کسانی که در این مجتمع ها در حال فعالیت هستند، مغازه ها را به صورت استیجاری در اختیار دارند و خرید واحدها برای راه اندازی کسب وکار، دارای توجیه چندان مناسبی نیست. نهایتاً سرمایه گذاری مبالغ هنگفت به جای آنکه از مسیر مناسب تری وارد چرخه تولیدات مفید در اقتصاد کشور شود با هدایت آن در این نوع واحدها به هدر رفت سرمایه ها منجر میشود.