آیا مشاوران املاک مقصر گرانی هستند؟

گروه ساخت وساز: صحبت ها و شایعات زیادی در خصوص مشاوران املاک شنیده میشود. عده ای میگویند این گروه با سودجوییهای خارج از عرف باعث تشویش بازار مسکن میشوند و املاک را با قیمت هایی بالاتر از آنچه مالکان تعیین میکنند، به فروش میرسانند و همکاری نزدیکی را با بساز و بفروش ها به عنوان رکن دوم سوداگری در صنعت ساختمان دارند. در کنار این نظر عده ای دیگر نسبت دادن گرانی و بر هم زدن تعادل را در بازار مسکن به مشاوران املاک، یک نوع فرافکنی و فرار از مسئولیت دولت ها در کنترل بازار میدانند و اعتقاد دارند که فعالیت این گروه به اندازه ای نیست که باعث بر هم زدن بازار شود. در این شماره به سراغ کارشناسان و صاحب نظران صنعت ساختمان رفته ایم تا ببینیم که اولاً مشاوران املاک چقدر نقش واقعیشان را ایفا میکنند و دوم اینکه تا چه اندازه باعث بر هم زدن بازار میشوند. دولت فرافکنی میکند بیت الله ستاریان،کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار پیام ساختمان گفت: بنده علت افزایش قیمت مسکن را ناشی از پارامتر های دیگری میدانم. وی افزود: کالایی باید پتانسیل افزایش قیمت را داشته باشد تا دلال ها و واسطه ها به سمت آن هجوم بیاورند. اینکه دولت گرانی مسکن را به مشاوران املاک نسبت میدهد، نوعی فرافکنی است و معتقدم علت اصلی گرانیها عدم تعادل عرضه و تقاضاست. وی با بیان اینکه در مقیاس کلان اقتصاد مسکن، املاکیها نمیتوانند قیمت ملک را کاهش یا افزایش دهند، ادامه داد: مشاوران املاک در تمام دنیا وظایف قویتر و پیچیده تری دارند. در کشور های توسعهیافته حتی اخذ تسهیلات از بانک ها و حتی کار های حقوقی مالکین و خریدوفروش ها از طریق بنگاه های معاملاتی انجام میشود اما در ایران بنگاه ها کاملاً نقش دلالی و واسطه گری دارند درحالیکه یک مجموعه بسیار وسیع با پتانسیل بسیار بالا هستند و متأسفانه دولت از آنها استفاده نمیکند. به نظر من حتی خیلی از ارگان ها میتوانند با مشاوران املاک برای انجام کارهایشان قرارداد ببندند. ستاریان خاطرنشان کرد: منکر مسائلی در رابطه با سوداگری آنها نیستم و این موضوع در بسیاری از مشاغل وجود دارد اما موضوع این است که دلالان نمیتوانند در افزایش فراگیری که در قیمت مسکن جامعه وجود دارد، مؤثر باشند . حتی اگر تمام مشاوران املاک هم برخلاف چارچوب عمل کنند، بازهم نمیتوانند در کلیت قیمت ها مؤثر باشند و عوامل اصلی دیگری مؤثرند. وی اضافه کرد: علت اینکه صحبت هایی در مورد مشاوران املاک مطرح میشود این است که نظارت کافی بر فعالیت آنها نمیشود. اگرچه این صنف یک اتحادیه دارند، اما مسئولیت آنها مشخص نشده است. مسئولیت را خریدار و فروشنده به مشاور املاک میدهند. البته اینکه کد رهگیری وارد معاملات مسکن شد تا حدودی آنها را با مسئولیت تر کرده است. مشاوران املاک بازنگری شوند حجت الاسلام والمسلمین سید ناصر موسوی لارگانی، نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی نیز دراین باره به خبرنگار پیام ساختمان گفت: اکثر مشاوران املاک کارشناس این کار نیستند و معمولاً افراد بازنشسته ای هستند که به این کار می پردازند. به نظر من مشاوران املاک باید ساماندهی و بازنگری شوند و به کسانی که در این زمینه کارشناس هستند، مجوز داده شود تا بتوانند خریدار و فروشنده را راهنمایی کنند تا در حق هیچ کدام اجحاف صورت نگیرد. وی افزود: در حال حاضر در بسیاری از خیابان ها به فاصله 10 متر یک مشاور املاک وجود دارد که به دلیل اینکه اطلاعات لازم را ندارند، باعث ایجاد تورم در مسکن و افزایش قیمت ها میشوند و نتیجه اینکه طی یک سال ،قیمت رهن و اجاره در برخی از کلان شهرها مانند تهران به صورت سرسام آور رشد میکند. مثلاً تعیین میکنند که قیمت هر متر رهن و اجاره یک واحد مسکونی دو برابر هزینه ساخت یک متر ساختمان است و این امر نشان دهنده عدم کارشناسی بودن نظریات آنان است. موسوی لارگانی ادامه داد: به عقیده بنده باید برنامه ریزی صورت بگیرد تا افرادی که دقیق تر بتوانند این کار را انجام دهند، مورداستفاده قرار بگیرند. نکته دوم این است که به دلیل تأثیر افزایش قیمت ها در حق کمیسیون آنها ترجیح میدهند قیمت ها اضافه شود. نکته حائز اهمیت دیگر این است که وقتی مشاوران املاک قراردادها را مینویسند، هیچگونه مسئولیتی در قبال بروز مشکلات بعدی بین موجر و مستأجر را نمیپذیرند و عنوان میکنند که ما فقط قرارداد را تنظیم میکنیم. بنابراین فقط یک کاغذ مصرف کرده و پول هنگفتی به دست آورده اند. وی در پایان گفت: همان طور که دولت بر اصناف دیگر نظارت دارد، باید یک نظارت جدی بر مشاوران املاک هم داشته باشد. اگر این نظارت صورت نگیرد، قیمت املاک همچنان افزایش خواهد یافت و به تبع آن حتی قیمت عوامل ساخت افزایش مییابد. مشاوران املاک قرارداد ننویسند ، وکیل پایهیک دادگستری هم دراین باره به خبرنگار ما گفت: مشاوران املاک جزو صنوف دلالان هستند و نوعی تاجر به حساب میآیند . البته در کشور ما متأسفانه دلالان مانند بسیاری از مشاغل پایشان را بیش از گلیم شان دراز میکنند و باعث اختلال در امر خریدوفروش میشوند. اعتقاد ندارم که مشاوران املاک بازار مسکن را متشنج کرده اند اما معتقدم که به نوسانات دامن میزنند. وی افزود: اصولاً نوشتن قرارداد باید تحت نظارت یک حقوقدان باشد. اگرچه برای آنها فرم های چاپی به صورت متحدالشکل تهیه کرده اند اما علیالاصول به دلیل اینکه بر موضوع احاطه ای ندارند، موضوعاتی را مینویسند که هیچ وکیل و قاضی نمیداند چه چیزی نوشته اند. در کشوری مانند ترکیه کار اجاره نامه ها را وکیل انجام میدهد ولی در کشور ما در این زمینه بهداشت حقوقی رعایت نمیشود و بعدها هم مردم با مشکلاتی مواجه میشوند. متأسفانه حاکمیت نیز به این مسئله مهم توجه نمیکند. اسماعیلی هریسی ادامه داد: مسئله داوری مزایای بسیاری برای طرفین در قراردادها دارد که نه مردم از آن خبر دارند و نه مشاوران املاک. نتیجه اینکه بر اساس آماری که قوه قضائیه ارائه میدهد نصف مردم ما و شاید هم بیشتر بین دادگستریها در رفت وآمد هستند. بنابراین لازم است به جای دادگاه داوری را بگنجانند و اطلاع رسانی کنند. وی در پاسخ به این سؤال که آیا مشاور املاک میتواند بین طرفین داوری کند، گفت: مشاوران املاک نه تنها این وظیفه را ندارند بلکه وظیفه نوشتن قرارداد را هم ندارند و جالب این است که مردم به آنها بیشتر اعتماد دارند و علت هم این است که فرهنگ سازی نشده است. این کار تخصصی است و وکیل باید مداخله کند و این به نفع جامعه است چراکه دعاوی راحت تر حل میشود. بسیاری از وکلا به نان شب محتاج اند. آیا واقعاً این افراد به اندازه یک مشاور املاک صلاحیت نوشتن مبایعه نامه ندارند؟ مجلس میتواند اجبار کند که این کار توسط وکیل انجام شود. مشاوران املاک دو طرف معامله را به هم نزدیک کنند اما نوشتن قرارداد حقوقی توسط وکلا و حقوقدانان انجام شود. همانند آنچه در دفترخانه ها انجام میشود.