راز قدرت نمایی بسازبفروش ها

سه ماهه دوم امسال را شاید بتوان انقلابی در توجه به صلاحیت سازندگان (مجریان) از سوی سازمان نظارتی نظام مهندسی دانست. پس از بمباران گزارش ها و اخبار متعدد از آمار تخلفات ساختمانی و گودبرداریهای غیراصولی طی ماه های اخیر، اختیارات سازنده (مجری) واجد صلاحیت برای ساخت وسازهای بخش خصوصی زیر ذره بین قرار گرفته است. طبق مقررات ملی ساختمان اجرای ساختمان ها تنها باید به دست افراد باصلاحیت صورت بگیرد امری که متأسفانه مغفول مانده است، این شرایط باعث شده تا هر صاحب سرمایه ای تنها به صرف اینکه یک یا چند پروانه ساختمانی به نام اوست خود را دارای صلاحیت بداند، به ویژه آنکه طبق قانون، مالک در صورت داشتن پروانه اجرا خود رأساً میتواند به عنوان مجری پروژه را اجرا کند. بدین ترتیب، تاکنون مبانی حقوقی اعم از قانون، آیین نامه، دستورالعمل و مقررات ملی که سنگ زیربنای ساخت وسازها برای مجریان یا سازندگان است چندان موردتوجه قرار نگرفته و یا حتی در سایه قوانین خود مختارانه آنان به دست فراموشی سپرده شده است. نگاه به عملکرد سازندگان ساختمانی از زوایای مختلف قابل بحث است. اولین مورد از دغدغه های اصلی مجریان یا بسازوبفروش ها این است که چه میزان تعرفه ریالی برمبنای نوع خدمات خود از مالکان دریافت میکنند. بسازوبفروشی قشر معینی نمیشناسد بر اساس آنچه در تعرفه ساخت وساز رایج است، قیمت ساخت هر مترمربع آپارتمان در تهران بسته به نوع مصالح و ساخت واحد مسکونی از 600 هزار تا دو میلیون تومان است و عرف سود ساخت مسکن برای سازندگان حداکثر باید 20 درصد باشد اما به گفته کسانی که دستی در این کار دارند، بسازوبفروشی حداقل 50 تا 70 درصد سود برای صاحبان این حرفه به دنبال دارد. البته قطعاً هزینه ساخت یک واحد مسکونی یا تجاری در هر منطقه بسته به نوع سازه و ساخت متغیر است و میتواند در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی تعیین کننده باشد اما مهم آن است که باید مطابق با عرف عمل شود. هر چند خانه های قدیمی و فرسوده منبع درآمد خوبی برای این دسته از افراد هستند. در مقایسه با مهندسی عمران که ماهیانه حدود 4 تا 5 میلیون دستمزد کار در نظر گرفته شده، بسازوبفروش که احتیاجی به مدرک خاصی هم ندارد کم درد سرتر است. در این عرصه کم نیستند صاحبان مشاغل غیر مرتبطی همچون پزشکان و یا گردانندگان سوپرمارکت ها که به خاطر درآمد بالای آپارتمان سازی، در کنار شغل خود در این حرفه فعالیت میکنند و همین مسئله نشان میدهد که حرفه بسازوبفروشی در ایران قشر معینی نمیشناسد. تنها کاری که این سازندگان انجام میدهند دستکاری در کیفیت ساختمان است یعنی استفاده از مصالح درجه دو، سه و یا فاقد استاندارد و افزایش دادن هزینه های جانبی و... طراحی و نقشه کشی توسط افراد غیرحرفه ای به این ترتیب سود دلخواه خود را به دست میآورند. از طرفی خواست غیرمشروع برخی مالکان یعنی رعایت حداقل های ضوابط فنی به دلیل پرداخت کمتر سود و عدم رعایت محدودیت های طرح تفصیلی در خصوص تراکم های مجاز در نقشه و بسیاری ازاین دست موارد تنها از پس یک سازنده غیرحرفه ای بر میآید. طرف دیگر قضیه نیز مهندسان ذیصلاحی هستند که به گفته برخی از این دسته از افراد، قراردادهای موجود در شیوه نامه های مبحث دوم مقررات ملی ساختمان برای اجرای ساختمان که به سه شکل با مصالح و دستمزدی و پیمان مدیریت پیش بینیشده، علاوه بر آنکه متضمن رعایت مقررات ملی ساختمان از بعد مسائل فنی است با توجه به ماهیت قراردادهای اجرای ساختمان شامل مسائل مالی و اعتباری خاصی فراتر از هزینه خدمات فنی از قبیل خرید مصالح، پرداخت دستمزدهای پیمانکاران جزء، پیش پرداخت، تنخواه گردان، تضمین های مالی مختلف و انواع بیمه نامه هاست، بنابراین جلب اعتماد کامل صاحب کاران نسبت به صلاحیت مالی و اعتباری مجریان ذیصلاح نیازمند راه حل های متفاوتی است. خلاف های قابل حل از معضلات اصلی ساخت وساز توسط بسازبفروش ها و یا سازندگان غیرحرفه ای که مسئولان مربوطه را درگیر کرده، مسئله ای تحت عنوان «تخلفات ساختمانی» است. وزارت راه و شهرسازی، وزارت دادگستری، وزارت کشور، استانداریها، فرمانداریها، شهرداریها، وزارت جهاد کشاورزی، سازمان حفاظت میراث فرهنگی، وزارت نیرو از جمله ارگان هایی که هر کدام مطابق با تکالیف قانونی خود با این معضل درگیرند. آمار رو به رشد تخلفات ساختمانی در شهرها و به کارگیری نیروی کار برای جلوگیری از چنین تخلفاتی، گویای آن است که قسمت قابل توجهی از زمان و بودجه سازمان ها صرف بازرسی، مبارزه و رسیدگی به این معضل است. همانطور که بارها نیز گفته شده، مهندسان مجری به علت اینکه قدرت اجرائی لازم را برای جلوگیری از انجام تخلفات ساختمانی ندارند، پس جنس مجازات ها برای این نوع از سازندگان اسکناس های ناقابلی است که بابت پاک کردن صورت مسئله به راحتی به شهرداریها پرداخته میشود. جالب تر آنکه این اقدام نیز خود یک وظیفه کاملاً تخصصی به شمار میآید، پیشنهادهای چندمیلیونی واسطه ها برای دریافت مجوزهای لازم و یا لاپوشانی تخلفات، افرادی تحت عنوان کارچاق کن که همه درها در بسیاری از ارگان ها برای آنها باز است و با عبور از مسیرهای غیرقانونی، در ازای دریافت مبالغ قابل توجه به کار مربوطه از جمله دریافت پروانه ساخت و پایان کار رسیدگی میکنند. دسته دیگری از مهندسان نیز در این عرصه فعالیت دارند که به واسطه تحصیلات مرتبط و داشتن سرمایه ای شرکت انبوه سازی تشکیل دادند و هدفشان هم کسب سود با ساخت چند واحد بیشتر است. آنان به دلیل نداشتن تجربه و آگاهیهای لازم، کاملاً غیرتخصصی عمل میکنند چراکه در لوای شرکت انبوه سازی رتبه دار، کار را به پیمانکاری میسپارند که او نیز به دنبال کسب سود است. حال آنکه وظایف سازنده واقعی در فرآیند ساخت وساز چیزی بیشتر از اینهاست. نمی توان قدرت بسازبفروش ها را کوچک شمرد به هرحال قانون میگوید، مجری به عنوان نماینده قانونی مالک مسئول صحت عملیات اجرایی و رعایت ضوابط فنی و شهرسازی است و شهرداری نیز طبق قانون، در صورت بروز مشکل باید از ادامه کار در هر مرحله تا رفع نقص و اجرای صحیح ضوابط جلوگیری کند اما این اقدام کمتر صورت میگیرد. چراکه مالک با ارجاع پرونده ساختمانی خویش به کمیسیون ماده 100 توسط شهرداری و پرداخت جریمه تخلفات ساختمانی در خصوص عدم رعایت ضوابط، نهایتاً با پرداخت جریمه مصوب به هدف خویش میرسد. در این میان، آنچه واقعیت ها را بازگو میکند، سهم مهم دفاتر مهندسی اجرای ساختمان یا مجریان حقوقی یا انبوه ساز یا دارندگان صلاحیت طرح و ساخت به عنوان مجری در مدیریت و کنترل موارد فنی ساختمان، استفاده از مصالح باکیفیت استاندارد و کارگران ماهر در تمامی عملیات ساختمانی است. نمیتوان کتمان کرد که بخش عظیمی از نظارت بر وضعیت آشفته ساخت وسازهای غیراصولی در شهر تهران باید توسط مهندسان ناظر و به صورت مستمر در طول تمام مراحل ساخت صورت گیرد و نادیده گرفتن این وظایف در بخشی از حوادث به عملکرد مهندس ناظر مربوط میشود. باوجودآنکه همه فرآیند ساخت وساز در یک پروژه ساختمانی معطوف به مهندسان ناظر نیست، اما قانون بسیاری از این مسئولیت ها را بر عهده مهندسان ناظر گذاشته است، طبق آئین نامه ها و مقررات مربوطه مهندس ناظر موظف است لحظه به لحظه مراحل ساخت وساز نظارت خود را اعمال کند، بنابراین گزارشی که مهندسان ناظر باید به شهرداری ارائه دهند که فلان سازنده یا مالک نکات فنی را رعایت نمیکند بسیار مهم است، اما مشکل این است که قانون اجرا نمیشود یعنی تخلف مهندس ناظر به نظام مهندسی اطلاع داده نمیشود یا نماینده شهرداری جلوی ساخت وساز را نمیگیرد. به واسطه این شرایط است که نمیتوان قدرت مجری، مالک و یا بسازبفروش ها را در انحرافات از ساخت وسازهای اصولی کوچک شمرد.