جبران رکود با نسخه مسکنی

این روزها رکود تورمی مهم ترین معضل اقتصادی کشور است و از تبعات جدی آن در صنعت ساختمان قفل شدن سرمایه گذاریهاست که منجر به افت جدی بازدهی در اثر توقف تولید در ساخت وساز شده است. پیش ازاین دولت بسته ای برای خروج از رکود تورمی پیشنهاد داد و اخیراً آخوندی، وزیر راه و شهرسازی نیز با ترکیبی از یک تیم اقتصادی بسته پیشنهادی در راستای طرح فوق به دولت و مجلس ارائه نمود که در آن از مسکن، حمل ونقل و پیمانکاری به عنوان راهکار خروج از بحران یاد شده است. در این بسته به بخش های مختلف اقتصادی ازجمله بخش های مالی و پولی، بانک ها و بدهیهای دولت به پیمانکاران پرداخته شده است، حال آیا میتوان در صورت اجرایی شدن بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی، به خروج از رکود به ویژه در بازار مسکن، بدون افزایش تورم امیدوار بود و آیا تحریک تقاضا راهکار مناسبی برای خروج اقتصاد از رکود است؟. نقاط مبهمی در این بسته وجود دارد، که پیام ساختمان در گفتگو با وزیر راه و شهرسازی و اقتصاددانان باسابقه ای چون دکتر محمود ختائی؛ استاد به دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی تهران و محمود جهانی؛ معاونت سابق برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی موردبررسی قرار داده است. فرصت برای اظهارنظر وجود دارد وزیر راه و شهرسازی در خصوص انتقاد از ابهامات و انتقاد به جزئیات بسته پیشنهادی خروج از رکود به پیام ساختمان گفت: فرصت برای اظهارنظر درزمینه این طرح بسیار است، ضمن اینکه با ارائه آن به مجلس، در کمیسیون های مختلف موردبحث و بررسی قرار میگیرد، بنابراین این پیشنهادات قطعی نیست. عباس آخوندی افزود: من فکر میکنم در بخش پرداخت مطالبات پیمانکاران و بدهیهای دولت پیشنهادت اجرایی خیلی خوبی طرح شده، همانطور که در بخش افزایش سرمایه بانک ها تصمیمات خوبی گرفته شده است، چون بازسازی ساختاری بانک ها میتواند قدرت گردش پول را در جامعه را ایجاد کند و از این فرصت میتوان در بخش مسکن استفاده مناسبی نمود. وی ادامه داد: همچنین در زمینه راه اندازی صندوق های پس انداز مسکن، با توافق با بانک مرکزی امیدوارم بتوانیم تجهیز منابع خوبی در بخش مسکن داشته باشیم. با توجه به اینکه برای اولین بار در طرح ایجاد صندوق های پس انداز مسکن به شکل جغرافیایی مشخص برای شهرها و شهرستان ها و برای پروژه های مشخص هم در طرف عرضه و هم تقاضا حرف های بسیاری خوبی زده شده است،اگر قدرت وام دهی آنها افزایش یابد در بخش مسکن وضعیت خوبی پیدا خواهیم کرد. آخوندی درباره رویکرد این بسته پیشنهادی در تقویت تقاضا تأکید کرد: برنامه های ما برای خروج از رکود این است که بین عرضه و تقاضای مسکن تعادل ایجاد کنیم، به طوریکه هم عرضه افزایش یابد و هم تقاضا تقویت شود. آخوندی در پاسخ به این پرسش که به عقیده برخی از فعالان، پرداخت مطالبات به پیمانکاران در قالب انتشار اوراق بهادار به بازار سیاه تبدیل خواهد شد گفت: این اظهارات بسیار کلی است، این موضوع یک تصمیم استراتژیکی است و دولت میخواهد با طلبکاران خود به تفاهم رسیده و بدهیهای خود را پرداخت کند و حتماً میتواند یک نظم و انضباط مالی را در حوزه اقتصاد ایران ایجاد کند، از طرفی این اوراق در بورس قیمت گذاری شده و قابل معامله است. چه تضمینی برای رونق وجود دارد استاد دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی تهران با اشاره به ابهامات سرفصل های این بسته معتقد است: قطعاً با توجه به دانش کارشناسان و مسئولان ارشد وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی در این زمینه بررسیهایی صورت گرفته است، اما نادرستیهای متعددی در مورد این پیشنهاد مشترک این دو نهاد وجود دارد که بهتر است قبل از هرگونه اقدام عملیاتی به آنها پاسخ داده شده و روش های مناسب برای رفع آنها پیش بینی شود. محمود ختائی با بیان اینکه در این طرح تحریک تقاضا و افزایش تولید مترادف دانسته شده، افزود: سرمایه گذاری بیشتر، افزایش تولید در صنعت ساختمان و افزایش اشتغال و رونق فعالیت های ساختمانی مستلزم شروع ساخت وسازهای جدید، تکمیل واحدهای ناتمام، نوسازی و ترمیم واحدهای موجود است. افزایش تقاضا برای خرید واحدهای موجود ضرورتاً به تولید مسکن بیشتر منجر نمیشود، اگر وام های جدید صرف خرید واحدهای موجود (نوساز و غیر نوساز) شود، چه تضمینی وجود دارد که بعدازآن شاهد رونق ساخت وساز و تولید مسکن بیشتر باشیم. وی ادامه داد: نکته دیگر مترادف دانستن بخش ساختمان و زیر بخش مسکن است، صنعت ساختمان به عنوان یک بخش تولیدی اقتصاد، محدود به مسکن و فعالیت های مرتبط با آن نیست. پل، راه سازی، تأسیسات فرودگاهی، خدمات عمرانی شهری، راه آهن، ساخت مجموعه های تجاری، ساخت مجموعه های خدماتی، ساختمان سازی در واحدهای صنعتی، معدنی و کشاورزی، سهم بسیار بالایی در بخش ساختمان و صنایع وابسته به آن دارند. بنابراین رونق و افزایش اشتغال در بخش ساختمان را میتوان از طریق این زیر بخش ها نیز دید که در افزایش تولیدات سایر بخش ها هم اثر مثبت دارند. غفلت از محدودیت بودجه ای پس انداز این اقتصاددان باسابقه با اشاره به غفلت از محدودیت بودجه ای پس انداز و سرمایه گذاری، گفت: در سطح کلان اقتصاد کشور سرمایه گذاری از هر نوع (از جمله مسکن جدید) محدود به پس انداز کل کشور است. درحالیکه به جهت رکود و تورم در دو سال گذشته کل پس انداز اقتصاد کشور کاهشیافته است. سرمایه گذاری بیشتر در مسکن معادل سرمایه گذاری کمتر در سایر بخش های تولیدی (صنایع و معادن، کشاورزی، نفت، آب و برق و تأسیسات عمرانی و ...) است. صرفاً تخصیص و تأمین اعتبارات و تسهیلات مالی بیشتر از سطح پس انداز ملی برای سرمایه گذاریها نیز تنها موجب تشدید تورم حاکم و بالای کشور میشود، خطر چنین تورمی چگونه در افزایش تقاضای مسکن دیده شده است؟. ختائی همچنین درباره کم توجهی به اثرات شاخص قیمت مسکن بر تورم انتظاری و تورم واقعی اظهار داشت: شاخص قیمت مسکن و اجاره علاوه بر نقش مستقیم و غیرمستقیم آن بر تورم واقعی، در تعیین تورم انتظاری نیز توسط فعالان اقتصادی بسیار موردتوجه است. افزایش قیمت ها در بخش مسکن پیش بینیهای تورمی جامعه را افزایش میدهد که خود زمینه ساز افزایش واقعی تورم است. وی با بیان اینکه بخشی از کاهش تورم واقعی کشور ریشه در کاهش تورم انتظاری دارد، افزود: نکته مورد توجه آنکه در 12 ماهه منتهی به خردادماه 93 افزایش قیمت مسکن در کل کشور 20.9 درصد و افزایش اجاره 19.1 درصد بوده که برخلاف باورهای عمومی منفی نیست و فاصله چندانی هم با تورم مصرف کننده ندارد. اما عملاً همین فاصله محدود بر تورم انتظاری اثر کاهشی قابل ملاحظه ای داشته است. به ویژه با توجه به جهت توقف و کاهش قیمت واحدهای لوکس در تهران و شهرهای بزرگ این رکود قیمتی واحدهای لوکس به لحاظ تعدیل تورم انتظاری، بسیارکارساز بوده است. شوک احتمالی افزایش قیمت ها این استاد باسابقه دانشکده اقتصاد با اشاره به کم توجهی به نقش مسکن مهر تأکید کرد: بخش بزرگی (بیش از نیمی) از پروژه مسکن مهر به لحاظ تکمیل و تسهیلات زیربنایی آماده بهره برداری نیست و اتمام آن مستلزم سرمایه گذاری سنگینی در سطح 50 هزار میلیارد تومان است، تصور میشود تأمین و تخصیص آن اولویت بالاتری در مقایسه با درخواست تسهیلات یارانه ای برنامه های مقابله با رکود و رونق بخش ساختمان، دولت بر میتوان به بازار سرمایه و اوراق رهنی با نرخ سود رقابتی در بازارهای مالی سپرد. ختائی گفت: ساختار مالی کشور که مشکلات متعددی دارد درگذشته مورد سوءاستفاده متعدد قرار گرفته است. اکنون به نظر میرسد، در صورت عملیاتی شدن درخواست وزارت راه و شهرسازی، همان دور باطل تکرار شود. نرخ بهره 14 درصد و چگونگی تأمین آن با توجه به ارتباط بسیار نزدیک بخش های بازارهای مالی، در نهایت منجر به تأمین منافع گروه های خاص و تخریب بیشتر ساختار مالی کشور میشود. وی با هشدار درباره غفلت از شوک احتمالی تقاضای مسکن و افزایش قیمت ها افزود: پیشنهاد تسهیلات اعتباری ویژه که مبتنی برافزایش تقاضای مسکن است، همانند موارد مشابه گذشته، همراه با افزایش قیمت های مسکن خواهد بود حال چه مقدار از این افزایش قیمت نصیب خریداران و یا سوداگران خواهد شد قابل بحث است اما نکته قطعی اینکه که افزایش قیمت مسکن در بیشتر موارد آثار نامطلوبی در بازتوزیع داراییها و درآمدها به زیان اقشار کم درآمد دارد. تحریک تقاضا رونق نسبی را به دنبال دارد معاون سابق برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز دراین باره معتقد است: رویکرد اصلی بسته سیاستی دولت و بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در راستای افزایش تقاضای مؤثر خانوارهاست، یعنی قصد دارد از طریق تحریک تقاضای خانوارهای نیازمند یا واقعی رونق اقتصادی ایجاد کند. طبیعتاً با تحریک تقاضا، تولید مسکن و رونق نسبی را به دنبال دارد، البته تضمین این رونق بستگی به میزان موفقیت سیاست های دولت در مسیر عملیاتی آن خواهد داشت. وی گفت: به هرحال دولت قصد دارد در تقویت تقاضای مؤثر خانوارهای نیازمند مسکن به جای وارد کردن پول پرقدرت یا خط اعتباری بانک مرکزی به بازار مسکن مثل طرح مسکن مهر از طریق پس اندازهای موجود طبقه متوسط که امکان درآمد مازاد بر نیاز یا مصرف دارند، نقدینگی را در جامعه به گردش درآورده و رونق ایجاد کند. جهانی با اشاره به تبعات تورم زایی این رویکرد معتقد است: طبیعتاً به دنبال رشد تقاضا، افزایش قیمت و تورم از ابعاد قانونمندی اقتصاد است، اما تفاوت در این است که با این شیوه افزایش تقاضای مسکن به صورت تدریجی و متناسب با آن افزایش قیمت ها نیز تدریجی و آرام خواهد بود، البته به دلیل رکود فعلی احتمال افزایش قیمت ها به این سرعت ممکن نیست و احتمالاً برای مدت شش ماه تا یکسال و نیم افزایش قیمتی شاهد نخواهد بود. جهانی همچنین با اشاره به وضعیت پروژه های مسکن مهر گفت: تکمیل مسکن مهر فارغ از نقاط منفی و مثبت آن نیز میتواند ضمن تأثیرگذاری در تنظیم بازار مسکن بر بحث تعدیل رکود هم اثرگذار باشد بنابراین باید یکی از برنامه های اولویت دار باشد به ویژه آنکه بخش زیادی از بهره برداریها بسته به تأسیسات زیربنایی است که با اندک اقدامی در کوتاه مدت میتواند آماده بهره برداری و عرضه در بازار شود. مسکن، موتور محرک اقتصاد کشور وی گفت: بخش مسکن حدود 25 تا 30 درصد تشکیل سرمایه ثابت را به خود اختصاص میدهد و بالغ بر 6 تا 7 درصد در تولید ناخالص داخلی سهم دارد، همچنین به تنهایی حدود 12 تا 14 درصد نیز در زمینه اشتغال نقش ایفا میکند. به هرحال این نقش با توجه به ارتباطات پیشینی که با سایر بخش های اقتصادی دارد همواره از آن به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور یاد میشود. محمود جهانی گفت: در اغلب کشورها وقتی رکود اقتصاد کشور را تهدید میکند دولت ها تلاش میکنند با راه اندازی طرح های عمرانی و پروژه های مسکونی مقداری به فعالیت اقتصادی در جامعه رونق بخشند تا از این طریق بر تولید ناخالص داخلی تأثیر بگذارد. در مقابل وقتی افزایش قیمت ها به سمت تورم حرکت میکند، دولت ها با خارج کردن یکسری از پروژه های مسکنی از دستور کار سعی بر تعدیل اقتصاد کشور دارند، بنابراین مسکن یکی از راهکارها و ابزار ایجاد رشد و خروج از رکود اقتصادی مطرح بوده و کمک شایان توجهی در این زمینه میکند. جهانی با بیان اینکه در کشور ما نیز بخش مسکن همواره به عنوان تعدیل کننده اقتصاد یا نوسانات رکود و رونق اقتصاد کشور در دوره های مختلف عمل کرده است، گفت: با آغاز رکود اقتصاد کلان از سال 88 ، از نیمه دوم سال 91 بخش مسکن نیز وارد رکود شد، در این دوره همزمان با کلید خوردن مسکن مهر و رونق و اشتغال قابل توجهی از کارگران ساختمانی، کمک قابل توجهی به رکود اقتصادی شده و تا حدودی از تعمیق رکود جلوگیری کرد. این کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: این در حالی است که از سال 92 به بعد که پروژه های مسکن مهر به نوعی با تعطیلی مواجه و روند پیشرفت پروژه ها کند شد، رکود در بخش ساخت وساز مسکن هم بیشتر نمایان شد، این وضعیتی است که از سال 92 تاکنون شاهد آن هستیم.