آنچه باید درباره تراکم بدانید

نخستین معنایی که هر کس بعد از شنیدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور می کند، انباشتگی و فشردگی است. تراکم به عنوان مقیاس اندازه گیری، جایگاه ویژه و گسترده ای در تصمیم گیریها و برنامه ریزیهای شهری دارد. تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری به دو دسته تقسیم می شوند:

الف) تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود

ب) تراکم ساختمانی که معمولاً به صورت درصد بیان می شود

اصولاً تراکم ها در بازه وسیعی طبقه بندی می شوند. به عنوان مثال تراکم جمعیتی به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود. تراکم کلی مسکونی از نسبت جمعیت شهر بر بخش های ساخته شده شهر به دست می آید. سطح ساخته شده شامل کلیه کاربری های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن است.

تراکم ناخالص مسکونی یک محل بر مساحت آن محل به دست می آید که این مساحت عبارت است از کل مساحت آن منطقه که شامل فضاهای باز شهری و سطوح ساخته شده است.

تراکم ناخالص مسکونی از تقسیم تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی بر سطح اشغال آن مجموعه به دست می آید.

تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر است. بدین معنا که می توان به وسیله اندازه گیری تراکم ها در شهر به اندازه آن شهر دست پیدا کرد. همچنین در علم شهرسازی می توان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساخت وسازها در آن شهر نمود.

یکی دیگر از استفاده هایی که می توان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکردهای موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است. از طریق تراکم می توان به حوزه ها و هسته های یک شهر نفوذ کرد و می توان فهمید که آیا این حوزه های شهری در ارتباط با هم درست عمل می کنند.

یکی از مهم ترین اهداف شاخص های تراکم برقراری توازن بین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی ست. برای کنترل تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که در ادامه به توضیح هر یک از این شاخص ها خواهیم پرداخت:

ضریب سطح اشغال

منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت وساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود. معمولاً این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفصیلی در هر منطقه متغیر است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین 40 تا 60 درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود. به عنوان مثال، اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه 60 درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت 500 مترمربع در این منطقه اقدام به ساخت وساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در 300 مترمربع از زمین ساخت وساز را انجام دهیم.

باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر موردتوجه طراح های شهری برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است.

ضریب سطح زیربنا (تراکم ساختمانی)

این ضریب، یکی از معمول ترین شاخص ها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. همیشه هنگامیکه در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می شود منظور ضریب سطح زیربنا است که این شاخص معمولاً بر اساس درصد بیان می شود. به عنوان مثال اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه 180 درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت 300 مترمربع اقدام به ساخت وساز کنیم، می توانیم ساختمانی به میزان 180 درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان 540 مترمربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین 60 درصد باشد، می توانیم در 60 درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل 540 مترمربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین 180 مترمربع خواهد بود

با توجه به اینکه مساحت مجاز ساخت وساز در این زمین 540 مترمربع و میزان سطح اشغال 180 مترمربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم. حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، 40 درصد باشد مساحت سطح اشغال 120 مترمربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه ساخت. با توجه به اینکه مالکان ترجیح می دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری می کنند.

شاخص طبقات مجاز ساختمانی

یکی دیگر از شاخص هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورداستفاده قرار می گیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تأثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزادسازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلندمرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

تراکم واحد مسکونی در سطح

این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیه شده است. واحد سطح عموماً در برنامه ریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر موردتوجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و.... در یک منطقه است . می توان به وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است . با توجه به موارد ذکرشده در بالا، به این نتیجه می رسیم که هیچ یک از شاخص های ذکرشده درباره تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند.

با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص ها به دست میآید امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری راحت تر و سریع تر خواهد بود. اصولاً با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند (میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و ...) می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود.

اصولاً قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس مترمربع محاسبه می شود در مثالی که بالا ذکر شد، اگر بخواهیم اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه کنیم، لازم است که 60 مترمربع تراکم مازاد از شهرداری بخریم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبنای تعیین این قیمت ، شورای اسلامی هر شهر است و شهرداری مجری این دستورات به حساب می آید. قیمت تراکم در تهران در مناطق مختلف بین 70 تا 300 هزار تومان در مترمربع، متغیر است که در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای 60 متر باید بین چهار میلیون و دویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان بپردازید.