قانون مشاعات

صاحبخانه حتی زحمت چیدن کفش ها را کنار راه پله به خودش نداده بود. حالا از این موضوع که بگذریم چند پله پایین تر واحدی زباله های شب گذشته اش را پشت در منزل خودش در راه پله قرار داده بود که بوی آن فضای راهرو را در برگرفته بود. در مواردی از این دست دیده بودم که بعضی از واحد ها اقدام به شست وشوی اتومبیل یا حتی فرش و موکت میکنند. میدانستم که چند بار مدیریت ساختمان در این باره به آنها تذکر داده بود اما کو گوش شنوا...

استفاده اختصاصی ممنوع!

حسین هاشمی نسب، وکیل پایه یک و کارشناس رسمی دادگستری در مورد جزئیات قوانین مشاعات ساختمان میگوید: در آپارتمان ها دو قسمت تعریف و مشخص شده است؛ قسمت اول اختصاصی و بعضی قسمت ها مشترک است. وی میافزاید: بر طبق ماده 2قانون تملک آپارتمان ها قسمت های اختصاصی مانند واحد مسکونی، بالکن، انباری و پارکینگ، به طور کلی قسمت هایی که در سند مالک یا خریدار واحد عنوان شده اختصاصی هستند. قسمت های مشترک یا مشاع قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به همه مالکان به نسبت اختصاصی آنها تعلق میگیرد. به طور کلی قسمت هایی از ساختمان است که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و در سند مالکیت اختصاصی مالکان تلقی نشده است که غالباً راهرو، پلکان، نمای داخلی و پارکینگ های اضافی که مالکی آن را فروخته و از محل رفته باشد، باغچه، حیاط و پشت بام را در بر میگیرد.

قرار دادن اشیای اضافی ممنوع!

بر اساس ماده 47 قرار دادن اشیای اضافی، گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و همچنین نگهداری سگ، گربه، مرغ و خروس کلاً در تمامی قسمت های ساختمان (حتی در آپارتمان) ممنوع است. علاوه بر این در ماده 48 هم آمده گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است.

تغییر شکل و رنگ ممنوع!

براساس ماده 49 هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان به گونه ای که موجب ناهماهنگی واحدها در نمای کلی بنا شود ممنوع است. این وکیل پایه یک در ادامه میافزاید: در بعضی از موارد دیده میشود خانم هایی اقدام به زدن آرایشگاه در واحد آپارتمانی یا حتی ایجاد مشاغل دیگر در فضای مسکونی میکنند که موجب مزاحمت هایی نیز برای سایر سکنه میشود.

استفاده تجاری و اداری ممنوع!

بر اساس ماده 50 ساختمان صرفاً محل مسکونی بوده و هرگونه استفاده تجاری و اداری از آپارتمان ها ممنوع است. در اغلب موارد همسایه ها از گذاشتن زباله در قسمت های مشاع ساختمان از سوی یکی از ساکنان اعتراض میکنند در این مورد باید بگویم که طبق ماده 51 قراردادن کیسه زباله و سطل آشغال پشت در آپارتمان، ریختن زباله و آشغال در حیاط و راهروها ممنوع است.

استفاده غیر متعارف از پارکینگ ممنوع!

هاشمی نسب با اشاره به استفاده غیرمتعارف مهمانان یکی از واحدها از پارکینگ ساختمان اظهار میدارد: براساس ماده 52 هر یک از واحدهای ساختمان فقط و فقط دارای یک پارکینگ است و بالطبع مالک مجاز به پارک تنها یک خودرو است که محل آن در صورت مجلس تفکیکی ساختمان مشخص شده و در ساختمان نیز با نصب پلاک معیّن میتواند مشخص شود. پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل های مشاع درون پارکینگ که به منظور راحتی تردّد و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.

در پاسخ به شبهه در مورد انباری ویژه سرایدار باید بگویم براساس ماده 55 انباری واقع در زیرپله زیر زمین محل قرار دادن وسایل سرایدار بوده و فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور در پشت بام و اتاق تأسیسات در پارکینگ صرفاً جهت قراردادن وسایل مرتبط با ساختمان خواهد بود. در برخی موارد دیده میشود که واحدی اقدام به بردن اسباب با آسانسور میکند یا نخاله های باقی مانده از تعمیرا ت واحد خود را با آسانسور جابه جا میکند اما در اینگونه موارد نیز قانونگذار چاره ای اندیشیده است.

اسباب کشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله با آسانسور ممنوع!

بر طبق ماده 56 اسباب کشی و حمل مصالح ساختمانی و نخاله های ناشی از تعمیرات با آسانسور ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود. بر اساس ماده 57 استفاده اختصاصی از برق عمومی به هر منظور، میزان و مدّتی ممنوع بوده و سرایدار مکلّف به ممانعت از انجام این عمل خواهد بود و براساس ماده 58 درصورت تعمیرات ساختمانی و بنّایی لازم است هماهنگی لازم با سرایدار جهت نظافت فوق العاده ساختمان انجام شود. بدیهی است جبران زحمات اضافی سرایدار در این خصوص بر عهده واحد مذکور خواهد بود.

برگزاری مهمانی خارج از زمان معمول ممنوع!

حسین هاشمی نسب در مورد برگزاری مهمانیهای خارج از زمان معمول هم میگوید: طبق ماده 59 در مهمانیهای شب های غیر تعطیل بعد از ساعت 22 و در شب های تعطیل بعد از ساعت 24 رعایت سکوت کامل ساختمان چه از جهت صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است. در بعضی از موارد دیده میشود که برخی از افراد مراسم و جشن های خود را در پارکینگ برگزار میکنند که غالباً با سر و صدا همراه است و سبب ایجاد مزاحمت برای ساکنین میشود. خطاب به این دوستان باید بگویم که آیا میدانستید بر اساس ماده 60 استفاده از پارکینگ جهت برگزاری مجالس اختصاصی ساکنین صرفاً با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنین امکانپذیر خواهد بود. در این صورت جهت جبران هزینه های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت گردد. البته در تبصره 8 این ماده آمده است که برگزاری مجمع عمومی ساختمان در محل پارکینگ از ماده فوق مستثنی است.

اختلاف ساکنین مجتمع بر سر شوفاژخانه و پشت بام

این وکیل دادگستری با اشاره به اختلافات معمول میان ساکنان یک مجتمع بر سر استفاده از شوفاژخانه و قراردادن اشیا روی پشت بام خاطر نشان میکند: ماده 61 قانون آپارتمان نشینی قراردادن اشیا و آسیب رساندن به پوشش عایق کف پشت بام ایزوگام را ممنوع کرده است و در صورت این اتّفاق جبران هزینه های تعمیرات بر عهده واحد آسیب زننده خواهد بود. اگر واحد یا واحدهایی به این موارد پایبند نباشند و از قانون تخطی کنند اقدام ایشان تصرف مشاعات آپارتمان و نیز ایجاد مزاحمت بوده و از طرف تک تک اهالی آپارتمان قابل طرح و پیگیری است.