پرداخت هزینه های مشترک آپارتمان

مدیر یا هیئت مدیره مجتمع مسکونی یا ساختمان های تجاری که مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیم های مجمع عمومی هستند، موظف اند برحسب مسئولیت مخارج مربوط به قسمت های مشترک (مشاع) را ماهیانه از ساکنان یا مالکان آپارتمان ها جمع آوری و برای ساختمان هزینه کنند. البته نکته مهم در این است که پرداخت سهم هزینه های مشترک (شارژ) فقط مشمول مالک آپارتمان نخواهد بود، بلکه مشمول مستأجر نیز میشود، بااین حال در برخی از موارد شاهد آن هستیم که بین مدیر ساختمان و برخی ساکنان مجتمع مسکونی یا آپارتمان ها به دلیل نپرداختن سهم هزینه های مشترک (شارژ) درگیریهایی رخ میدهد. ادعاهای مالک یا مستأجر بر این است که ازآن جهت که برای مدتی در خانه حضور نداشتند یا برای مدتی در مسافرت بوده اند یا همچنین از قسمت های مشاع مشخص شده استفاده نمیکنند، پس پرداخت سهم هزینه های مشترک( شارژ) یا هزینه های تعمیرهای ضروری شامل آنها نمیشود و درنتیجه از پرداخت (شارژ) یا همان هزینه های مشارکت خودداری میکنند. لزوم پرداخت هزینه های مشارکت (شارژ ) حق شارژ عبارت است از هزینه های لازم برای نگه داری ساختمان که مربوط به مشاعات و قسمت های مشترک است. مهدی صالحی طالقانی، وکیل پایه یک دادگستری در گفت وگو با خبرنگار ما میگوید: حقوق، تعداد و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه هایی که به دلیل ارتباط نداشتن با مساحت زیربنا به تساوی تقسیم خواهد شد. وی ادامه میدهد: نحوه تقسیم هزینه های مشترک بر اساس توافق تمام مالکان در مجتمع است، به عنوان مثال هزینه مشترک را بر مبنای نفرات تعیین میکنند. اگر در این خصوص نتوانستند به توافق برسند بر طبق قانون مالکیت اختصاصی به مالکیت کل است. قانون در این خصوص میگوید مگر اینکه مجمع امور مالکان در خصوص هزینه های مشترک، با یکدیگر به توافق دیگری برسند. صالحی طالقانی بر این باور است که البته در خصوص استفاده از کلمه حق شارژ باید بگویم که این لغت اشتباه است و به جای آن باید از لغت هزینه های مشارکت استفاده کرد. وی با اشاره به این نکته که مشاعات متعلق به تمام ساکنان است و هر کسی که آپارتمانی را خریداری میکند، به همان نسبت اختصاصی مالک همان نسبت از کل ساختمان میشود، اظهار میدارد: در سند مالکیت مالکان مشاعات در مجتمع های ساختمانی قید نشده است. به طورکلی هر چیزی که اختصاصی نباشد، مشاع تلقی میشود. مثلاً، پشت بام. این حقوقدان بر این عقیده است که مالکان به میزان مالکیت اختصاصی در مشاعات هم مالکیت پیدا میکنند که این بخش های مشاع برای همه قابل استفاده است مگر اینکه توسط بعضی واحدها صرفاً قابل استفاده باشد. به عبارت دیگر چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که فقط از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگه داری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است. قانونی برای کنترل روابط در آپارتمان ها یک وکیل پایهیک دادگستری در خصوص تصویب قانون تملک آپارتمان ها نیز این چنین میگوید: بعد از رواج پیدا کردن ساختمان سازی و آپارتمان سازی، مقتضیات زمان ایجاب کرد که قانونی برای تحت کنترل درآوردن روابط ساکنان یک مجتمع وضع شود. بر همین مبنا و انگیزه در اسفندماه سال 1343 قانون تملک آپارتمان ها تصویب شد. خرمشاهی با اشاره به این نکته که در این قانون که در 11 ماده و چند تبصره وضع شده است، قسمت های مشترک در هر مجتمع یا آپارتمان تعریف و حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم آن در مشاعات نیز مشخص شده است، میافزاید: در این قانون حقوق و تعهدات مالکان و مستأجران نیز نسبت به یکدیگر به خوبی تشریح شده است. این حقوقدان بر این عقیده است که در این قانون جزییات موضوع در خصوص تصمیم های مربوط به اداره ساختمان و امور مشترک به صورت مفصل تشریح شده است. وی ادامه میدهد: اما آنچه موردبحث است مقرراتی است که راجع به تکالیف مستأجران وضع شده و مبالغی که باید برای اداره ساختمان پرداخت شود. صالحیطالقانی نیز در خصوص قانون تملک آپارتمان ها این گونه توضیح میدهد: به طورکلی برای حقوق آپارتمان ها مقدمات مفصلی وجود دارد که در آن به چگونگی اداره شدن آپارتمان ها پرداخته شده است. در این زمینه قانون تملک آپارتمان ها که دارای آیین نامه ای است از سوی قانون گذار به تصویب رسید که اداره آپارتمان ها طبق این قانون صورت میگیرد. در این قانون آمده است که تعداد بیش از سه واحد برای مجتمع باید طبق قانون مدیر و یا هیئت مدیره ای تعیین شود. ضمانت اجرای قانون تملک آپارتمان ها به طورکلی هر قانونی دارای ضمانت اجرایی است سؤال مهم در این است که باوجوداین ضمانت اجراها، قانون تا چه میزان رعایت میشود؟! خرم شاهی با اشاره به این مطلب که در ماده 10 مکرر این قانون ضمانت اجرای مالکانی که نسبت به پرداخت شارژ ماهیانه خود اقدام نمیکنند تعریف شده است و میگوید: بر اساس قانون تملک آپارتمان ها، چنانچه مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ ماهیانه خودداری کند، هیئت مدیره میتواند بعد از ارسال اظهارنامه و طبق آن از طریق اداره ثبت تقاضای صدور اجراییه کند و عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت. وی میافزاید: به طورکلی هیئت مدیره مکلف است که به محض وصول وجوه یا ارائه دستور موقت از دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کند. چنانچه مستنکف بار دیگر از انجام تعهدات خود سرباز زد، مکلف به پرداخت مبلغی به اندازه مبلغ (محکوم به) به عنوان جریمه خواهد بود. صالحی طالقانی در خصوص ضمانت اجرای قانون تملک آپارتمان ها اظهار میدارد: ضمانت اجرای آن بر این اساس است که مدیر ساختمان میتواند فردی را که از پرداخت هزینه های مشترک (شارژ)سهم خود خودداری میکند، از یکسری خدمات از جمله گاز و برق و آب گرم محروم کند و همچنین میتواند اظهارنامه ای به فرد خاطی ارسال کند و اگر ظرف مدت 10 روز سهم هزینه های مشترک ( شارژ) را پرداخت نکند، مدیر ساختمان صورت بدهی را به اداره ثبت ارسال خواهد کرد. وی ادامه میدهد: همچنین مدیر ساختمان میتواند به دادگاه مراجعه و طرح دادخواست کند. دادگاه هم در صورت احراز صحت این مراحل، فرد خاطی را محکوم به پرداخت آن مبلغ و به اضافه پرداخت 2 ماه حق شارژ دیگر یعنی 2 برابر حق شارژ تعیین شده، میکند که این جریمه برای ساختمان مصرف خواهد شد. شفافیت قانون قانون باید شفاف باشد؛ طوری که شفافیت نداشتن آن موجب فساد و پرهیز از قانون نشود. البته با وجود شفافیت قانون، هرازگاهی باید مواد تعیین شده مورد بازنگری قرار گیرد. خرم شاهی در خصوص شفافیت قانون میگوید: به طورکلی میتوان گفت به هر میزان که قانون شفاف باشد، مقتضیات زمان ایجاب میکند که آن قانون مجدداً مورد بازنگری قرار گیرد.وی میافزاید: با عنایت به مسائلی که عنوان شد، قانون تملک آپارتمان ها احتیاج به یکسری اصلاحات دارد یعنی موادی به آن قانون اضافه و یا تکمیل شود. صالحیطالقانی میگوید: به هرحال بسیاری از مسائل در قانون با ابهام روبه رو است. حقوقدانان بر اساس یکسری از قواعد و معیارها حکم در قضیه میکنند. به طورکلی کلیات در قانون آمده است اما حقوقدانان با استناد به آنها حکم میکنند.