کارد فروش (( تراکم )) به استخوان رسید

دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور میگوید: «فروش شهرسازی باید متوقف شود» ! اما به راستی آیا امکان توقف کامل این روند وجود دارد. فروش تراکم سوژه جدیدی در کلان شهرها به ویژه تهران نیست اما این ادعا که قرار است فروش تراکم متوقف شود، موضوعی جدید و چالش برانگیز است. آن هم در شرایطی که گزارش های میدانی خبرنگار پیام ساختمان حاکی از آن است که معضل شهر فروشی همچنان در شهرها ادامه دارد. تراکم فروشی بیش از 25 سال است در کشور ما رواج یافته است. این کار اگرچه ابتدا از تهران آغاز شد اما کم کم نه تنها به شهرهای بزرگ بلکه به روستاها هم سرایت کرد و یک وسیله بیضابطه برای کسب درآمد شهرداریها، افراد سودجو و فرصت طلب و ... شد. به این ترتیب در محله هایی که مثلاً تمام ساختمان ها سه یا چهار طبقه است، مشاهده میشود در یک کوچه 10متری، اسکلت یک ساختمان 8 یا 10 طبقه بالا رفته است. در همین تهران که اخیراً وزارتخانه و شورای عالی شهرسازی مقابله با این معضل بزرگ شهری را در دستور کار قرار داده است، ساکنانش در سایه بیتوجهی مسئولان و کسب درآمد شهرداریها، در تخریب ظرفیت های سکونتی با یکدیگر مسابقه گذاشته اند و در شرایطی که ناهنجاریهای شهری در برخی نقاط کشور بیداد میکند، طبق آمارهای منتشرشده، سطح اشغال ساختمان ها در برخی شهرها به 100 درصد رسیده است، یا در برخی شهرها به وضوح تفاوتی بین حریم و غیر حریم دیده نمیشود. ادامه سیاست فروش تراکم این روزها در حالی انتقاد از رویه صدور مجوزهای ساختمانی بابت فروش تراکم اضافه و تغییر کاربری، برای بازنگری و اصلاح روی میز نهادهای نظارتی است که تراکم فروشی در شهرها با آهنگ کندتری از طریق دور زدن خطوط قرمز قانون توسط بسازوبفروش ها و همکاری شهرداریها ادامه دارد، در واقع این سیاست فروش تراکم مازاد است که ادامه دارد. از سویی فروش تراکم همانند فروش آسایش مردم تبدیل به گره کوری شده که کسی دیگر نمیتواند آن را باز کند، چراکه دیگر در محله ها نمیتوان واحدهای ساخته شده را تخلیه و خراب کرد. فروش تراکم یعنی اینکه یک ساختمان چهار واحدی را بکوبند، آلودگی صدا و هوا ایجاد کند و با اتلاف هزینه و خرد کردن سرمایه ملی یک برج بیست واحدی بسازند و خانواده هایی که این واحد ها را میخرند نیز هرکدام چندین نفرند که خدمات شهری طلب میکنند، خودرویی دارند که هوا را آلوده میکند و ... بنابراین فروش تراکم فروش آسایش و امنیت اجتماعی شهر است، بیهویتی معماری، خطرات زیست محیطی، آلودگی هوا، کمبود فضای سبز و مراکز خدمات عمومی و افزایش مداوم هزینه های شهری است و با نهایت تأسف باید گفت: جای زخم این بیقانونیها به این زودیها التیام یافتنی نیست. کارد تا جایی به مغز استخوان رسیده و زخم آن عمیق تر شده که هفته پیش روسای شوراهای شهر 8 کلان شهر کشور از عباس آخوندی درخواست کردند تا به رویه ای که در کمیسیون های ماده 5 و ماده 100 شهرداریها، بابت دلالی شهری، فروش تراکم و تغییر کاربری حاکم شده، از طریق تصمیم گیری در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور پایان داده شود. یکی از چند خواسته مشترک اعضای پارلمان های محلی شهرهای بزرگ از وزیر راه و شهرسازی، متوقف کردن مصوبات موردی در دو کمیسیون زیرمجموعه شهرداریها بود. چنانکه به گفته اعضای شوراهای شهر، در برخی از شهرها، شهرداری رسماً برای پرداخت حقوق و دستمزد، به تراکم فروشی وابسته اند، از طرفی در شرایطی که رئیس شورایشهر در هر شهر، عضو کمیسیون ماده 5 (نهاد تصویب کننده اضافه تراکم و تغییر کاربری) است اما به دلیل نداشتن حق رای، این حضور عملا باطل است و تاثیری در جلوگیری از روند ندارد. وزیر راه و شهرسازی نیز در پاسخ به خواسته اعضای شورا اعلام کرده اصلیترین مسئله موجود در شهرها این است که شهروندان در اولویت نظام مدیریت شهری قرار ندارند بلکه این کالبد شهر است که به حقوق شهروندان ترجیح داده میشود. به گفته وی مشکل نظام مدیریت شهری در این است که به کالبد نگاه میکند، در این صورت مردم کنار میروند و مقررات شهری و اصول ساخت وساز قابل خرید و فروش میشود. اگر شهروندان را محور شهر قرار دهید، در آن صورت مساله اصلی شما طرح های جامع و تفصیلی و پروژه های عمرانی نخواهد بود بلکه دغدغه شما در نظام حکمروایی محلی خلاصه میشود. رقم فروش تراکم در شهر تهران متأسفانه شهرداریها در زمینه فروش تراکم در سال های اخیر عملکرد خوبی نشان ندادند و زیر سایه طرح تفصیلی بخشنامه های بسیار زیادی در معاونت شهرسازی شهرداری ابلاغ شد که اغلب آنها مغایر با مفاد طرح تفصیلی و جامع بود و درحالیکه در شهرهای بزرگ دنیا از طریق اخذ مالیات، شهر را اداره میکنند نه فروش تراکم، اما این روش ابزاری برای تأمین بودجه شهرها در کشور شده است. طبق آمار منتشرشده در میان کدهای درآمدی شهرداری تهران در بودجه 92 مصوب شورای شهر حدود 4 هزار میلیارد تومان منابع درآمدی از محل فروش تراکم مازاد و انواع عوارض بر پروانه های ساختمانی به دست آمد که با احتساب افزوده شدن درآمدهای کسب شده از محل تغییر کاربری، عوارض متفرقه و حذف پارکینگ ها به این رقم درآمدی، نزدیک به 50 درصد درآمدهای شهرداری تهران از محل منابع درآمدی ناپایدار تأمین شده است، در نتیجه سال گذشته عوارض مازاد بر تراکم بیش از دو هزار و 700 میلیارد تومان برای شهرداری تهران تأمین درآمد کرده است. حالا کار به نقطه ای رسیده که استاندار تهران نیز ابراز نگرانی خود را بابت فروش تعداد بالای تراکم و رقم فروش آن در شهر تهران اعلام میکند. سکوت متولیان اما ‏سؤال اینجاست که آیا نهادها این حق را دارند که در صورت نبود بودجه، مطابق دلخواه خود عمل کنند و به حقوق شهروندان دست اندازی کنند، اینکه متولیان شهری در هر گوشه و کناری به راحتی عنوان میکنند به دنبال قطع کمک های دولتی به شهرداریها در اداره شهر مجبور به خودگردانی و فروش تراکم هستند، چقدر قانونی است؟ پروژه های عمرانی شهری بدون توجه به نقشه جامع شهرها تعریف می شود و بابت فروش تراکم به هر مالکی این فرصت میدهند که خانه یک یا دوطبقه را با پرداخت سهم شهرداری (عوارض، تغییر کاربری، تراکم) به چندین طبقه تبدیل نموده و در کنار آن سود اقتصادی هنگفتی نصیب خود کند. حال آنکه تراکم ساختمان، حقوق عمومی است نه ملک شهرداری یا وزارت راه و شهرسازی یا هر کمیسیون دیگری که آن را ببخشد. نقشه جامع و تفصیلی برای این تعریف شد تا تراکم بر اساس خدمات قابل ارائه به شهروندان تعریف شود. بنابراین وقتی با توجه به مجموعه خدمات شهری در یک هکتار زمین، گنجایش، یک تعداد معین تعریف شده نمیتوان به دو برابر تعداد، اجازه اسکان و سکونت داد و این قضیه مثل این است که در اتاقی که گنجایش ده نفر را دارد، بیست نفر را در آن جای بدهیم. تراکم در ساختمان نسبت مساحت زیربنای ساختمان در مجموع طبقات به کل مساحت زمین مسکونی است. «سرانه» نیز مقدار زمینی است که از کاربریهای شهری سهم هر یک از شهروندان میشود بنابراین خدمات شهری به تناسب تراکم و سرانه توزیع میشود، حال خوانندگان قضاوت کنند وقتی تراکم مازاد بر گنجایش شهر و نامنطبق با خدمات موجود، ارائه شود چه اتفاقی میافتد. با توجه به آنکه برای مبارزه با این پدیده وظایف و اختیاراتی از سوی برخی مراجع دارای صلاحیت تعریف شده تا مقابل این بیقانونیها بایستند، همچون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، دیوان عدالت اداری، مراجع قضایی و ... اما به نظر میرسد طی این چند سال این مراجع قانونی و نظارتی با غفلت و سکوت یا بی خبری نسبت به تضییع حقوق شهری، آینده کشور و زندگی شهروندان را نادیده گرفته اند.