چگونه قرارداد مشارکت در ساخت ببندیم

گروه ساخت وساز: صنعت ساختمان ما از نظر کیفی روز های آشفته ای را پشت سر میگذارد و وضعیت امیدوارکننده ای ندارد. در این اوضاع واحوال سازندگان که در اکثر موارد نظارتی احساس نمیکنند، بدون توجه به مقررات ملی ساختمان و استاندارد ها ساختمان هایی میسازند که در صورت وقوع یک زلزله نه چندان شدید فرومیریزند. اگر شناسنامه فنی ساختمان که حاوی اطلاعات ساخت، افراد سازنده و همچنین کیفیت مصالح مورداستفاده است، صادر میشد به طور حتم جلوی بسیاری از تخلفات گرفته میشد چرا که ریز و درشت کار ها مستند میشود و به راحتی میتوان مقصر را شناسایی کرد. البته چنانچه این کار صوری صورت بگیرد باز هم اتفاق مبارکی نمیافتد و فقط هزینه های مالکان بیشتر میشود. بخش زیادی از ساخت وسازهای ما به صورت مشارکتی انجام میشود چراکه بسیاری از مالکان پول کافی برای ساختمان سازی ندارند؛ بنابراین قبل از شروع کار سهم طرفین که معمولاً 50-50 یا 60 -40 ( 60 درصد مالک و 40 درصد سهم سازنده) است مشخص میشود و سازنده ساختمان را میسازد اما ممکن است در فرایند کار تخلفاتی از طرف سازنده اتفاق بیفتد .چون به هرحال سازنده به دنبال این است که با کم ترین هزینه بیشترین سود را کسب کند. در این شماره نشریه پیام ساختمان در گفتگو با صاحب نظران صنعت ساختمان گزارشی تهیه کرده ایم تا از زبان آنها تخلفات پنهان سازنده را در ساخت وساز مشارکتی بشنویم و برای آگاهی مخاطبان درج کنیم. مشکلات با کدخدا منشی حل شود بهروز سرابندی، رئیس مرکز توسعه صنعتی ساختمان به خبرنگار پیام ساختمان گفت: اکثر تخلفاتی که از طرف سازندگان در قبال مالکان صورت میگیرد مربوط به استفاده از مصالحی است که در قرارداد نیامده است که البته بخشی از آن به دلیل کمبود مصالح استاندارد در شرایط کنونی انجام میشود. وی افزود: در ساختمان های عمدتاً کلنگی مناطقی مانند 1، 2 و 3 تهران که قیمت زمین دائماً در حال افزایش میباشد، مالکان از نسبت 50 -50 در ساختمان عدول میکنند و ارقامی مانند 60 مالک و 40 سازنده یا حتی 70 مالک و 30 را از سازنده طلب میکنند چرا که ارزش زمین از مناطق دیگر بالاتر است. در طرف مقابل سازندگان با توجه به قیمت روزافزون مصالح و نیروی انسانی و همچنین عوارض روزافزون شهرداریها برای صدور پروانه سعی میکنند این نسبت را به نفع خود تغییر دهند و متأسفانه در نهایت با توجه به تورم و کمبود مصالح ساختمانی استاندارد ساخت وساز دچار تزلزل شده و بسیاری از مشارکت ها نیمه تمام میماند. سرابندی ادامه داد: برای جلوگیری از نیمه تمام شدن این قرارداد ها باید اصل کدخدا منشی را موردتوجه قرار داد و حتیالامکان از کشیدن ماجرا به محاکم قضایی خودداری کرد تا ماجرا بهتر و سریع تر حل شود. این تصور وجود دارد که با نگارش قرارداد و الحاق ضروریات ساخت میتوان از برخورد در حین و پایان کار جلوگیری کرد اما متأسفانه با توجه به شرایط ذکرشده به دلیل شرایط اقتصادی کشور سازندگان نمیتوانند به طور کامل به تعهدات خود پایبند باشند. نمونه واضح این کار را در پروژه های دولتی بسیار کلان شاهد بودیم که حتی دولت با سازندگان خود به کشمکش میپردازد. وی خاطرنشان کرد: بیمه ساختمان و عوامل ساخت در مقابل حوادث پیش بینینشده بر عهده سازنده میباشد و حتماً لازم است این کار صورت بگیرد. سرابندی در پاسخ به این سؤال خبرنگار پیام ساختمان که چنانچه پس از تحویل کلید توسط سازنده مشکلی در ساختار ساختمان به وجود بیاید، چه کسی مقصر است، گفت: سازنده و مهندس ناظر میبایست جوابگوی مشکلات ساختمان پس از تحویل کلید باشند و در صورت بروز مشکل باید آن را رفع کنند. وی در ادامه توصیه ای را هم برای مشارکت ارائه کرد:« یکی از مهم ترین کار هایی که برای انتخاب سازنده موردتوجه قرار بگیرد این است که مالک باید سازنده ای را انتخاب کند که نمونه کار هایش در اجتماع موردقبول مردم باشد. برخی از سازندگان صرفاً به منظور کسب سود لحظه ای هر دو طرف قرارداد را با مشکل مواجه میکنند.» خودتان نظارت کنید عیسی شهامت، عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان کهگیلویه و بویراحمد گفت: قطعاً اگر نظارت مطلوبی در ساختمان صورت نگیرد، مقررات ملی ساختمان اجرا نشده و ساختمان با مشکل مواجه میگردد که نظارت دقیق میتواند جلوی کم کاری سازنده را بگیرد. وی با بیان اینکه ساخت وساز به هر شکلی باشد تخلف اتفاق میافتد و تنها مختص به قرارداد های مشارکتی نیست، افزود: اصولاً مالک در رابطه با کیفیت ساختمانی که آن را به دست ناظر و سازنده سپرده مسئولیتی ندارد اما وضعیت موجود ایجاب میکند که مالک ساختمان تا جایی که امکان دارد در طول مراحل ساخت حضور داشته و اوضاع را بررسی کند و به فکر راهکار ها باشد. با توجه به اینکه معمولاً قرار نیست سازنده در این ساختمان زندگی کند، احتمال اینکه از کیفیت مصالح مصرفی کم کند، همواره وجود دارد چون به دنبال ارزش افزوده بیشتر است. شهامت در پاسخ به سؤال خبرنگار ما که آیا میتوان از طریق روزنامه های کثیرالانتشار مجری دارای پروانه نظام مهندسی که سرمایه گذار هم باشد، پیدا کرد، گفت: استفاده از مجری دارای پروانه این مزیت را دارد که میتوان در صورت بروز مشکل و عدم انجام تعهداتش از او برخلاف مجری فاقد صلاحیت نزد نظام مهندسی ساختمان شکایت کرد. وی ادامه داد: بسیاری از کسانی که سازنده هستند، اصولاً مهندس نیستند و دانش لازم را ندارند. این افراد در جامعه تحت عنوان بسازوبفروش فعالیت میکنند. همچنین در بسیاری از استان ها استفاده از مجری دارای پروانه نظام مهندسی اجباری شده اما در تهران به دلیل اختلاف نظر بین شهرداری و نظام مهندسی این امر صورت نگرفته است اما واقعیت این است که ما مجری ذیصلاحی که بخواهد در ساخت وساز مشارکت و سرمایه گذاری کند، نداریم و به نظر نمیرسد که درج آگهی برای این کار از نظر منطقی دارای اشکال باشد. این حق مالک است که حتی بخواهد مزایده ای برگزار نموده و مجری مناسب انتخاب کند. عضو هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان کهگیلویه و بویراحمد تصریح کرد: در کشور های توسعهیافته فرد سرمایه گذار وجود ندارد بلکه به شکل شرکت هایی کار ساخت وساز را انجام داده و طبق توافقی که صورت گرفته حقشان را دریافت میکنند. کیفیت مصالح در قرارداد قید شود اکبر دادرس، عضو هیئت مدیره انجمن صنفی کارفرمایی، پیمانکاری و شرکت های ساختمانی استان تهران هم به پیام ساختمان گفت: بزرگ ترین مشکل این است که سازنده از مصالح فاقد کیفیت استفاده کند و راهش این است که قرارداد مالک با او به گونه ای بسته شود که ملزم به استفاده از مصالح استاندارد شود. مثلاً ذکر شود که فقط تیرآهن کارخانه اصفهان باید مورداستفاده قرار گیرد. وی افزود: برخی بلوک های سیمانی از مقاومت کافی برخوردار نیست اما درعین حال ارزان تر است بنابراین لازم است که کیفیت مصالح در قرارداد قید شود یا اینکه قید شود که مصالح مورد استفاده باید به تایید مالک برسد یا خرید مصالح باید با هماهنگی مالک صورت بگیرد. دادرس با اشاره به اینکه این موضوع به ویژه در بخش نازک کاری و برق کاری بسیار تفاوت ایجاد میکند، ادامه داد: به عنوان مثال کاشی درجهیک، دو، و سه وجود دارد و در رابطه با سیم برق اگر سیم چینی مورداستفاده قرار بگیرد، با مشکلات زیادی مانند قطعی برق و پارگی سیم ها مواجه میشوید. اگر مالک بتواند یک مشاور حقوقی که ترجیحاً مهندس هم باشد، استخدام نماید هرچند مقداری هزینه دارد اما بسیار مفید خواهد بود. معمولاً در فرایند کار سازندگان بلافاصله پس از ایرادهای مالک شروع به مغلطه میکنند اما نباید از مواضع عقب نشست. عضو هیئت مدیره انجمن صنفی کارفرمایی، پیمانکاری و شرکت های ساختمانی استان تهران در مورد قراردادی که نوشته میشود، گفت: این قرارداد نیازی به ثبت ندارد و کافی است که این دو نفر پای قرارداد را امضاء کنند تا کاملاً رسمی شود. ضمن اینکه تمام خسارات جانی باید توسط سازنده و از طریق بیمه جبران شود. در قرارداد باید اصطلاح «کلید در دست» آورده شود. کلید در دست به این معناست که خانه آماده سکونت و آوردن اثاثیه منزل باشد، بنابراین لوله کشی برای سرمایش و گرمایش هم بر عهده سازنده است اما به عنوان مثال تأمین کولر و اسپلیت بر عهده سازنده نیست. کابینت را میسازد اما یخچال فریزر تأمین نمیکند. دادرس در پاسخ به این سؤال که آیا سازندگان باید ساختمان را تضمین کیفیت کنند، گفت: وقتی در قرارداد میآورید که باید کابینت های من M.D.F باشد سازنده ملزم است آن را تأمین کند یا مثلاً میگویید کلید های برق باید فلان مدل باشد ملزم به تأمین آنهاست. وی در پایان گفت: انجام کار های اداری ساخت وساز مانند دنبال پروانه ساخت رفتن یا گرفتن مهندس ناظر جزو وظایف مالک میباشد اما سازنده باید به نسبتی که تعیین شده است( 60-40 یا 50-50) هزینه های مالک را بپردازند.