مسئولیت های قهری و قراردادی مشارکت کنندگان

رضا صیادفر* گروه ساخت وساز: از زمانی که قرارداد مشارکت بین طرفین قرارداد یعنی صاحب زمین و مشارکت کننده که ازاین پس سازنده نامیده میشود، منعقد میگردد مسئولیت قراردادی به وجود میآید. منظور از قرارداد در اینجا عقدی صحیح است و معتبر بین صاحب زمین و سازنده چه آنکه اگر این عقد فاسد یا غیر نافذ باشد وجود مؤثری در عالم حقوق ندارد تا بتواند مسئولیت عدم انجام تعهد را بر عهده سازنده یا صاحب زمین تثبیت کند. تخلف های صورت گرفته در قرارداد مشارکت دو گونه است: 1- خودداری از انجام تعهد 2- تاخیردر انجام تعهد مسئولیت ناشی از عدم انجام تعهد: ممکن است پس از انعقاد عقد مشارکت انجام تعهد ساخت از سوی مشارکت کننده غیرممکن شود. تعریف غیرممکن: یعنی نه فقط سازنده و مالک زمین بلکه هر انسان متعارف دیگری نیز در آن شرایط نتواند تعهد را انجام دهد. مانند وجود معارض نسبت به ملک مورد تعهد یا عدم در اختیار نهادن ملک از سوی صاحب ملک به سازنده. حال اگر مهندس ناظر در پروژه تخلفی را گزارش دهد که امکان مرتفع نمودن آن هرچند با هزینه گزاف فراهم باشد، دیگر نمیتوان گفت که انجام تعهد غیرممکن شده و سازنده از مسئولیت ناشی از قرارداد بری میشود. مسئولیت ناشی از تأخیر در انجام تعهد: همان مسئولیت ناشی از عدم انجام به موقع تعهد است،یعنی درحالیکه انجام عملیات ساختمان مقید به زمان خاصی است سازنده عملیات ساختمانی را طوری مدیریت نماید که در خارج از زمان مورد رضایت طرفین پایان یابد که در این صورت مسئولیت ناشی از تأخیر در انجام تعهد تحویل ساختمان از زمان تحقق دیر کرد قابل مطالبه است. در این حال تعهد سازنده به احداث ساختمان مطابق نقشه معین ظرف مثلاً یک سال در قرارداد مشارکت قرار گرفته و وی از اجرا و تحویل ساختمان یا واحد موردتوافق در زمان مقرر خودداری میکند. در این مورد عمل یا زمان انجام تعهد هر دو ، موردقرارداد و اراده طرفین است یکی از دو خواسته احداث ساختمان و دیگری احداث ساختمان در موعد مقرر است. هرگاه با گذشت زمان انجام تعهد در آن زمان امکان نداشته باشد سازنده باید در نخستین زمان تعهد را انجام دهد. در این فرض پس از تخلف از سوی سازنده صاحب زمین علاوه بر حق درخواست اجرای ساختمان میتواند خسارت ناشی از تأخیر در اجرای تعهد ساخت را نیز از سازنده درخواست نماید.وضعیت تأخیر با لحاظ قرائن و شواهد و اوضاع واحوال قرارداد معلوم میشود. گذشت زمان اجرای قرارداد برای پیدایش مسئولیت سازنده به جبران خسارت ناشی از تأخیر لازم است؛ یعنی باید مهلت اجرای قرارداد ساخت سپریشده باشد و پیش از آن صاحب زمین حق مطالبه خسارت ندارد. همچنان که در ماده 226 قانون مدنی آمده است در مورد ایفای تعهد از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمیتواند ادعای خسارت نماید مگر اینکه برای ایفای تعهد مدتی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای انجام تعهد مدتی مقرر نبود، طرف وقتی میتواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است که این زمان یا در موقع تنظیم قرارداد توسط طرفین یا توسط عرف یا توسط صاحب زمین معلوم میگردد. ممکن است طرفین به موضوع قرارداد بسنده کرده و صحبتی از مدت انجام آن نکنند که در موارد سکوت به عرف باید رجوع کرد که کاشف از واقع است.اصولاً طرفین در قرارداد زمان را مشخص میکنند و درصورتیکه صاحب زمین حق تعیین زمان را داشته باشد، زمانی میتواند مطالبه خسارت کند که انجام تعهد را از سازنده درخواست کرده باشد. درصورتیکه از زمان انجام مدت تعهد مدتی باقیمانده باشد، صاحب زمین حق مطالبه خسارت را ندارد هرچند مدت باقیمانده به اندازه ای کوتاه باشد که انجام آن در مدت مفروض ممکن نباشد و صاحب زمین تا سپری شدن و انقضای مدت موردتوافق حق پیگیری ندارد. زیرا تأخیر جز با گذشتن موعد انجام ساخت بنا محقق نمیشود. اگر دادخواست مطالبه جبران خسارت ناشی از انجام تعهد در زمان باقیمانده برای انجام مورد تعهد تسلیم شود، دعوی در مورد آن به علت منتفی بودن موضوع دعوی مردود میگردد. سازنده در صورتی مسئول جبران خسارت ناشی از تخلف تأخیر تحویل واحد یا ساختمان مورد تعهد میگردد که در آن تأخیر داشته باشد؛ یعنی بیارتباط با خواست او نباشد. چنانچه در ماده 355 قانون مدنی آمده است. و اگر طرفین تقصیر یا مسامحه کرده باشند که در صورت اثبات تقصیر تعدی یا تفریط این مسئولیت بر سازنده بار میشود. و ماده 229 قانون مدنی اشاره دارد که اگر متعهد به واسطه حادثه که رفع آن خارج از حیطه اختیار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تأدیه خسارت نخواهد بود یعنی اگر حادثه ناگهانی یا فورس ماژور که به صورت غیرارادی به سازنده تحمیل شده باشد در این صورت نمیتوان مسئولیتی برای وی شناخت. مثال: صاحب ملک یا خانه ای از تحویل ملک مورد تعهد به سازنده خودداری میکند لذا در صورت وجود مانع اجرای تعهد غیرممکن میشود. البته بار اثبات دلیل بر عهده سازنده قرار دارد و او برای رهایی از مسئولیت خود باید ثابت نماید مانع خارجی غیرقابل احترازی وجود داشته است. مثل اینکه صاحب زمین تقصیر سازنده را ثابت کند. ماده 227 قانون مدنی در این مورد مقرر داشته متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تأدیه خسارت میشود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمیتوان مربوط به او نمود. لذا در صورت تخلف از قرارداد سازنده مسئول جبران خسارت ناشی از آن است. همچنین ماده 515 قانون مدنی اشاره دارد: خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارت ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که به علت تقصیر خوانده نسبت به ادای حق یا امتناع از آن به وی واردشده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل را به لحاظ عدم تسلیم یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید. لذا با توجه به مطالب پیش گفته مالک زمین میتواند با توجه به رابطه سببیت ایجادشده ناشی از قرارداد مطالبه خسارت مستقیم و خسارت ناشی از تأخیر تأدیه را در دستور کار خود قرار دهد. باید بدانیم مسئولیت دو نوع است یا قهری است که توسط قانونگذار برای ایجاد نظم اجتماعی تکلیف شده یا قراردادی است که بین طرفین باید محترم شمرده شود تا آنجا که قوانین قهری و اخلاق حسنه را زیر پا نگذارد و هیچ محکمه ای با این دلیل که توافق طرفین با عدالت فاصله دارد نمیتواند از بار تعهد یکی از طرفین بکاهد یا آن را از بین ببرد. * حقوقدان و عضو سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران