سرمایه ها همچنان در راه ساختمان سازی

: این روزها هر کس سرمایه ای به دست می آورد تنها با یک نگاه در فکر افزایش دارایی خویش است؛«ساختمان سازی»! اشتیاق سرمایه گذاران برای فعالیت در بخش ساختمان و مسکن یا اصطلاحا «بسازو بفروشی» مدت هاست به نقدی فراگیر تبدیل شده، بخشی که در سال های اخیر به رغم مشکلات فراگیر اقتصادی بخش تولید و صنعت، دارایی های سرمایه ای اش روز به روز افزایش می یابد و علیرغم کند شدن آن در ماه های اخیر، این روند همچنان ادامه دارد. بانک مرکزی در تازه ترین گزارش خود از سهم عمده موجودی سرمایه کشور در بخش ساختمان و تاسیسات خبر داده است. این سهم در بازه زمانی سال های 53 تا 91 معادل 77 درصد گزارش شده است! در همین رابطه، اعداد و ارقام بانک مرکزی حاکی از آن است که سهم بیشتر گردش سرمایه های کشور در بخش مسکن و ساختمان همچنان پرقدرت تر از سایر بخش های مهم اقتصادی است، حتی حالا که سرمایه گذاری در بسیاری از بخش های اقتصادی کشور دچار یک روند نزولی است.این بار به جای آنکه به سراغ کارشناسان و اقتصاددانان برویم گفتگویی با مردم انجام دادیم تا چرایی جذابیت سرمایه گذاری در این بخش را از زبان آنان بشنویم. سود سرمایه در بخش مسکن یک شهروند به پیام ساختمان می گوید: به نظر من تعداد بسیار زیاد خانه های خالی در کلان شهرها و خانه های مسکن مهری که اخیرا همه جا ساخته شده نشان می دهد ساخت و ساز بی حد و اندازه بوده که اغلب دلایل سودجویانه داشته درنتیجه بازار مسکن کاملا اشباع شده و فکر نمی کنم دیگر سرمایه گذاری در این بخش جذاب باشد.اما شهروند دیگری که خود سازنده است، اظهار می کند: اگر فردی صرفا سرمایه شخصی خود را در بخش مسکن به کار بگیرد بدون استفاده از اعتبارات بانکی معمولا سرمایه گذاری در این بخش سودآور است، به این دلیل که در صورت استفاده از تسهیلات بانکی و مواجهه با رکود مجبور می شویم بهره بانکی پرداخت کنیم درنتیجه هزینه های اضافی مالی سود موردنظر را خنثی می کند. او اضافه می کند: حتی خود بانک ها نیز به این بازار گرایش پیدا کرده اند و دارایی های سرمایه ای خود را از طریق این بخش افزایش می دهند. شهروند دیگری بیان می کند: در ایران هر کس ثروتمند شده از سرمایه گذاری در ساخت و ساز بوده نه از سرمایه گذاری در تولید و صنعت، علت آن هم این است که هیچ نظارتی بر فعالیت دلالان در این بخش وجود ندارد همه سعی دارند تعداد خانه های خود را بیشتر کنند چون نه مالیات نه بیمه و نه دردسر دیگری دارد اگر تخلفی هم باشد با پرداخت جریمه قابل حل است. به باور او وقتی قیمت خرید زمین و هزینه ساخت در یک نقطه متوسط تهران متری حدود 2 میلیون تومان برای سازنده تمام می شود در حالی که حداقل قیمت آپارتمان نوساز در همان منطقه متری 6 میلیون تومان است، پس یک سازنده 200 تا 300 درصد سود می کند درنتیجه هر کس پولی به دست می آورد وارد کار ساخت و ساز و فروش و کسب ثروت یک شبه می شود. نیم نگاهی به سه سال گذشته بر اساس این گزارش، اگرچه حجم مسکونی سازی در تهران به کمترین حد طی 4 سال گذشته رسیده مطابق آمار از ابتدای سال90 در تهران، متوسط ماهانه حجم ساخت و ساز به 15 هزار واحد رسید و در سال 91 نیز تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن و رشد معاملات، فعالیت بسازوبفروش ها باز هم بیشتر شد و در آن سال، میانگین صدور پروانه مسکونی در تهران از 21 هزار واحد در ماه گذشت. در نیمه اول سال 92 نیز صدور پروانه ساختمانی از 20 تا 25 هزار واحد در ماه به حداکثر 16هزار واحد در اسفند همان سال محدود شد. نهایتا در سال92 حجم ساخت مسکن در تهران با 5درصد کاهش، به 239 هزار واحد مسکونی رسید، در حالی که این میزان در سال های 89، 90 و 91 به ترتیب 43درصد، 53درصد و 10 درصد افزایش یافته بود.اما اطلاعات شهرداری تهران درباره آمار پروانه های ساختمانی نیز نشان داد، حجم ساخت وسازهای مسکونی در 5 ماه اول امسال 51درصد کاهش پیدا کرده و در این مدت تنها برای احداث 57 هزار و 400 واحد مسکونی مجوز ساخت صادر شده است. علیرغم سیر نزولی طی این چند سال، این بار ساخت برج های تجاری چند منظوره یا همان «مال» سازی رونق یافته است. به گفته مسئولان هم اکنون تعداد برج های تجاری در تهران به دو برابر افزایش پیدا کرده، در حالیکه سال گذشته ارزش سرمایه گذاری های ریالی در بازار مسکونی پایتخت 8درصد رشد کرد، این رقم در بازار ساخت تجاری، 40 درصد افزایش یافته است. میل 77درصدی سرمایه در ساخت و ساز طبق گزارش بانک مرکزی، سهم عمده موجودی سرمایه کشور در اختیار بخش ساختمان و تاسیسات است. این سهم در بازه زمانی سال های 53 تا 91 معادل 77 درصد گزارش شده است.همچنین در میان گروه های اقتصادی و براساس آمارهای بانک مرکزی، بخش خدمات بیشترین مقدار موجودی سرمایه، چه از لحاظ ساختمان و چه از لحاظ ماشین آلات را در اختیار دارد و بعد از آن گروه مستغلات و حمل و نقل در جایگاه دوم قرار دارند. به گزارش پیام ساختمان برآوردهای کارشناسی نشان می دهد: هرچه نگرانی سرمایه گذار نسبت به شرایط محیطی بیشتر باشد گرایش سرمایه گذار به دارایی های فیزیکی مثل زمین، املاک و مستغلات افزایش می یابد و به نوعی دارایی های مالی به سوی دارایی های واقعی تغییر جهت می دهد، با این تفکر که هر چه سرمایه های فیزیکی را خریداری کنند نرخ بازده بالاتر و مطمئن تری خواهند داشت.نکته دیگر وضعیت نرخ سود بانکی است که در ماه های اخیر در سطح پایینی قرار گرفت درنتیجه تمایل مردم را به سوی دارایی های مالی کمتر کرد و آنها به این نتیجه رسیده اند که سپرده گذاری بانکی سود آورترین فرصت سرمایه گذاری نیست. بازار داغ پیش بینی ها این آمارها بیانگر آن است که به واقع بخش گسترده ای از سرمایه گذاری ها در بخش ساختمان است و مردم در ایران به ساختمان با دید دارایی مصرفی و سرمایه ای نگاه می کنند، بنابراین حتی در بدترین شرایط اقتصادی نیز اجاره و خرید و فروش مسکن و زمین به بازارهای عمده کشور تبدیل شده اند. جالب آنکه در ایران هیچ گاه اطلاع دقیقی به صورت ماهانه از قیمت مسکن و ساختمان که دائم درحال تغییر است و یا آمار ساخت و سازهای آغاز شده و سرمایه صرف شده آن در اختیار نیست. به طوری که شهرداری آمار خود را 6 ماه بعد اعلام می کند، وزارت راه و شهرسازی کمتر اطلاعات آماری موجود دارد و مرکز آمار نیز در صورت صلاحدید آمار واقعی را اعلام می کند، آماری که میزان ارقام و اعداد آن همواره سوال برانگیز بوده است. نتیجه آن نیز شاخص های آماری است که از زبان هر کدام از مسئولان متفاوت اعلام می شود، یکی پیش بینی می کند: 200 درصد افزایش قیمت مسکن، دیگری عنوان می کند زودتر سرمایه گذاری کنید و گرنه گران می شود! اگرچه ما قصد نداریم پیش بینی دیگری در اختیار مخاطبان قرار دهیم، اما گفته می شود دورنمای میزان سرمایه گذاری این بخش در سال های آینده به میزان موفقیت دولت در بهبود فضای کسب و کار و آرامش بخشی به بازار و تامین امنیت سرمایه گذاری بستگی دارد.