18 میلیون نفر در انتظار ساماندهی

چندی پیش هیئت دولت در مصوبه ای، سقف وام ساخت صرفاً در بافت های فرسوده را به 50 میلیون تومان افزایش داد. این مصوبه در نظر دارد ساخت وسازهای مسکونی را در محدوده ای که قیمت مسکن مناسب اقشار کم درآمد است، برای سازنده ها جذاب کند تا سرمایه گذاری ساختمانی و همین طور خرید مسکن در بافت های فرسوده به صورت توأم رونق بگیرد. اما آیا این رقم برای مالکان و سازنده ها محرک قوی محسوب میشود؟ آن هم درحالیکه مردم ساکن در این بافت ها معتقدند: شرایط تنها منجر به زیان مالکان و سود افرادی است که تا پیش از نوسازی ساکن بافت نبوده اند. تحقیقات میدانی مرکز پژوهش های مجلس از مالکان املاک فرسوده درباره نتیجه نوسازی انجام شده روی قطعاتشان، نیز حکایت از عدم رضایت آنها دارد. در این تحقیق، افرادی که ملک خود را برای نوسازی در اختیار عوامل ساخت قرار داده اند، خود را زیان دیده میدانند و معتقدند: نفع مالی پروژه نوسازی روی زمین شان، عاید شهرداریها شده است. اما آیا به راستی این شیوه تأمین مالی برای بافت فرسوده مناسب است؟ دراین باره اما، یک صاحب نظر و محقق در حوزه نوسازی بافت های فرسوده که پیش تر در این حوزه مسئولیت اجرایی بر عهده داشته و حالا نیز مدیریت یکی از شهرهای جدید اطراف تهران را بر عهده دارد، معتقد است: «سیستم مالی و اعتباری کشور یکی از ارکان اساسی است که میتواند موتور نوسازی بافت های فرسوده را به حرکت درآورد». بدون اعتبار امکانپذیر نیست محمدآیینی اظهار کرد: ما در بافت فرسوده با مجموعه مالکانی مواجه هستیم که توانمندی لازم مالی و اقتصادی را جهت تأمین مالی واحدهای فرسوده خود ندارند و قطعاً باید در این راستا توانمند شوند و این موضوع نیز بدون سیستم مالی و اعتباری کشور امکانپذیر نیست. وی افزود: نگاه کلی من این است که هر طرحی که میزان تأمین مالی احیای بافت های فرسوده را یک گام به جلو پیش ببرد هم به نفع سازندگان فعال در این حوزه است و هم به نفع ساکنان این منطقه و اگر وام 50 میلیونی ارزان تر شود، قطعاً مؤثرتر خواهد بود، به این جهت که ساکنان این مناطق قادر به بازپرداخت بخش هایی را که خود بهسازی و بازسازی آن را بر عهده میگیرند، باشند. آیینی افزود: باید تفاوت قائل شویم و برای مالکی که در واحد نوسازی شده خود ساکن میشود وام ترجیحی پرداخت شود، اما در مورد کسانی که قصد دارند در جای دیگری اسکان داده شوند همان مکانیزم هایی که برای سایر اقشار قائل میشویم را در نظر بگیریم. به طورکلی من این موضوع را مثبت ارزیابی میکنم اما باید شرایط بازپرداخت آسان تر شود یعنی علاوه بر افزایش میزان تسهیلات، نحوه بازپرداخت آن هم باید تعدیل گردد تا انگیزه ساکنان این مناطق بیشتر شود. این صاحب نظر در حوزه بافت فرسوده گفت: این تفاوت در ارائه تسهیلات باعث میشود فرد به جای آنکه در نقطه دیگری که شرایط بهتری دارد سرمایه گذاری نماید، در بافت همان منطقه سرمایه گذاری کند. به تجهیز منابع مالی خوش بین نیستم هیئت دولت به منظور حمایت از احیا، نوسازی و بهسازی مسکن در بافت های فرسوده وام 50 میلیون تومانی ساخت در کلان شهرها را با نرخ سود 9 درصد تصویب کرد. دامنه این تصمیم 300 هزار واحد مسکونی را در برمیگیرد که شامل یک سوم 900 هزار واحد مسکونی است که در کشور ساخته میشود و تصمیم بسیار بزرگی است. طبق مصوبه اخیری که از سوی دولت ارائه شد، معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی موظف است به میزان 9 درصد سود تسهیلات مسکن و مابه التفاوت سود 10 درصد سهم متقاضی در ودیعه اسکان موقت تا سقف سود مصوب تسهیلات بخش مسکن در سال های 93 و 94 را از محل اعتبارات قانون هدفمند کردن یارانه ها در لایحه بودجه سنواتی برای پرداخت به بانک های عامل منظور کند، اما سؤال این است آیا این میزان سود مناسب است؟. آیینی دراین باره گفت: این شرایط به سود افرادی است که ساکن بافت نبوده اند یعنی برای خریداران سرمایه گذار در این بافت ها مناسب است ولی برای مالکان باید کمتر از این میزان باشد و باید بین مالکانی که پس از بازسازی و بهسازی خود ساکن خواهند شد و افرادی که از بیرون وارد این بافت ها میشوند تفاوت قائل شد تا ایجاد انگیزه شود. همچنین در صورت قطعیت منبع مالی که قرار است از محل اعتبارات قانون هدفمند کردن یارانه ها پرداخت شود قطعاً ساکنان بافت فرسوده که جانشان در خطر است مستحق این ترجیح هستند و به نوعی هدفمندی است. آیینی افزود: طبق محاسبات من عدد یارانه ها مبلغ نجومی است و اگر بخواهید حتی 10 درصد آن را تخصیص دهید رقم بزرگی است. شاید در یک حجم 300 یا 500 هزار واحدی رقم حداقلی 5 تا 6 هزار میلیارد تومان بتوان فارغ از تجهیز منابع مالی در این طرح برآورد کرد. وی تأکید کرد: علیرغم اهمیت تسهیلات ترجیحی، مهم تر از آن تأمین تسهیلات است .وقتی به مردم میگوییم تسهیلات ارائه میشود، هنگام مراجعه به بانک، باید با برنامه از آنها استقبال شود، یعنی این موضوع امیدی را ایجاد میکند نه آنکه خود برنامه را پس بزند. این صاحب نظر در حوزه بافت فرسوده در پاسخ به اینکه چقدر میتوان به این افزایش وام امیدوار بود، گفت: پاسخ به آن سخت است اما با توجه به بازارهای رقیبی که در حال حاضر وجود دارد به تجهیز منابع مالی خوش بین نیستم که بتواند منابع مالی لازم را تأمین کند. اما حتی در جذب سپرده نیز میشود برای همین هدف خاص، ترجیحی در نظر گرفته شود؛ یعنی در قالب اوراق مشارکتی یا همان اوراق رهنی که بانک مسکن میتواند از تجمیع وام قبلی خود ارائه کند، ضمن اینکه حتی دولت میتواند در قالب یارانه ترجیحی فرضاً اوراق مشارکت با نرخ 1 درصد برای این کار جذب نماید. با این تفاسیر باید منتظر ماند و دید آیا با اقدامات اخیر دولت و مجلس بیش از 18 میلیون نفر از ساکنان کشور که در مساحتی بالغ بر 130 هزار هکتار بافت فرسوده زندگی میکنند، در آینده نزدیک ساماندهی خواهند شد.