مشاوران املاک نمی توانند پیش فروش کنند

عدم اجرای قانون پیش فروش ساختمان ، از سال 1389 که تصویب شد تا امسال ، بهانه خوبی چون نبودِ آیین نامه اجرایی داشت ، اما هیئت وزیران در جلسه 7 خرداد 93 به پیشنهاد مشترک وزارتخانه های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و به استناد ماده 25 قانون پیش فروش ساختمان ، آیین نامه اجرایی قانون یادشده را تصویب و اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیس جمهور ، 26 همان ماه آن را به وزارت دادگستری، وزارت راه و شهرسازی و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی ابلاغ کرد . بااین همه ، در حال حاضر نیز قانون مذکور به علل متعددی اجرا نمیشود . اگرچه حجم عظیمی از پرونده های موجود در دادگستریهای سراسر کشور به مشکلات خریدوفروش هایی که در حوزه ساختمان و مسکن صورت میگیرد ( اعم از پیش فروش یا واحد های تکمیل شده ) برمی گردد و هدف از تدوین قانون پیش فروش ساختمان ، پیشگیری از اینگونه جرایم بود و ازاین رو قانونگذار قانونی تهیه کرد تا این مشکلات را رفع و کار ها را تسهیل کند ، اما سازندگان و انبوه سازان ساختمان و مسکن که یک طرف قضیه هستند ، معتقدند قانون فعلی بیش از آنکه راهگشا باشد ، به حدی دست وپا گیر است که با وجود آن عملا هیچ کاری در این حوزه نمیتوان انجام داد . قانونِ مانع رونق بازار ! هم قانون پیش فروش ساختمان ، هم آیین نامه آن و هم فرمت های قرارداد پیش فروش اشکالات متعددی دارد و تناقض های فاحشی بین آنهاست . رئیس کانون سرا سری انبوه سازان با بیان این مطلب افزود : الآن این قانون یکی از موانع رونق بازار است و هیچ کس جرئت نمیکند با این قانون و آیین نامه و فرمت های قرارداد ، کاری انجام دهد . جمشید برزگر با بیان اینکه این موضوع را وزارت راه و شهرسازی و قوه قضائیه و کارشناسان و حقوقدانان قبول دارند ، گفت : ما با دولت جلسه داشته و به این نتیجه رسیده ایم که موارد اشکال دار را بازنگری و اصلاح کنیم . تابه حال جلسات متعددی هم با مدیرکل پیشگیری از جرایم قوه قضاییه داشته ایم و برای این قضیه کارگروهی هم تشکیل و مقرر شد تا ایرادات کار مشخص گردیده و مجددا جهت رفع ابهام به هیئت وزیران ارائه شود . وی با اشاره به اینکه این قانون درزمانی وضع شد که اتفاقاتی ناخوشایند و تخلفاتی در حوزه پیش فروش ساختمان پیش آمد ، گفت : ما اعتقادداریم که باید صنف انبوه ساز را قوی کنیم ، به آن قدرت نظارت بدهیم و برای صنف خودمان شورای انتظامی داشته باشیم تا بتوانیم با متخلفان برخورد کنیم . مهندس برزگر با بیان اینکه بنگاه های املاک نمیتوانند چیزی را که وجود ندارد ، پیش فروش کنند چون باید به سند ملکی استناد کنند که شماره ثبت سند و کدرهگیری و… داشته باشد ، گفت : بیشتر تخلفات هم زمانی بوده که بنگاه ها در قالب قولنامه اقدام به تنظیم سند پیش فروش میکردند . وی افزود : بنگاه های املاک باید فقط پیش خریدار و پیش فروشنده را به هم وصل کنند و به دفاتر اسناد ارجاع بدهند چون خود شان قانونا نمیتوانند سند تنظیم کنند . رئیس کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه در حال حاضر هر تشکیلاتی برای خودش فرمت و شرایط خاصی برای پیش فروشی دارد که در دل قولنامه و مبایعه نامه و چنین چیز هایی انجام میشود ، گفت : به خاطر همین باید پیش خریداران توجه کنند که از چه مجموعه ای خرید میکنند و سوابق شرکت و سازنده را بررسی کرده و تعهدات قبلی آن را ببینند . این شناسنامه ، آن شناسنامه نیست ! در قانون و آیین نامه پیش فروش ساختمان برخی مشکلات حقوقی و حتی فنی وجود دارد که عملا تا به حال برطرف نشده اند . دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان این مطلب گفت : از مسائل فنی خیلی مهم ، ضرورت وجود شناسنامه فنی و ملکی برای تنظیم قرارداد پیش فروش است که طبق قانون نظام مهندسی و مقررات ملی، یک شناسنامه کلی برای یک ساختمان یا یک پلاک صادر میشود ولی در آیین نامه اخیر گفته شده برای هر واحد شناسنامه ای جداگانه باید وجود داشته باشد ! فرشید پور حاجت افزود : در وزارت راه و شهرسازی میگویند؛ این شناسنامه فنی، آن شناسنامه فنی نیست ولی در قوه قضاییه میگویند این شناسنامه ، همان شناسنامه فنی و ملکی است ! وی در خصوص دیگر اشکالات فنی قانون و آیین نامه پیش فروش ساختمان گفت : نظام مهندسی معتقد است که آن سازمان باید ناظر ساختمان را معرفی کند ، ولی در قانون پیش فروش لحاظ شده که ناظر شخصی است که پیش فروشنده به پیش خریدار معرفی میکند که این تناقض است . وی افزود : از طرف دیگر ناظر را که باید روی بحث فنی ساخت بازرسی و نظارت کند و ربطی به حوزه مالی ندارد در مسائل مالی دخالت داده اند و در آن گفته شده که ناظر باید مبالغ مالی را تائید کند ! مهندس پورجاجت با بیان این مطلب که در حال حاضر بنگاه های مشاور املاک از نوشتن قرارداد پیش فروش منع شده اند و تکلیف شده تا این قرارداد ها در دفاتر اسناد رسمی نوشته شود ، گفت : هنوز دفاتر اسناد رسمی نتوانسته اند قرارداد پیش فروش را اجرایی کنند و الآن در سطح شهر هیچ دفترخانه ای را پیدا نمیکنید که حاضر باشد قرارداد پیش فروش را تنظیم کند و تحویل بدهد . وی افزود : الآن اگر در بنگاهی قرارداد پیش فروش نوشته شود غیرقانونی است و به لحاظ کیفری برای فروشنده و بنگاه دار جریمه در نظر گرفته شده است و با این حساب ، الآن هیچ جایی حاضر نیست قرارداد پیش فروش ببندد . دبیر کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه باید قانون فعلی لغو شده و ابتدا زیرساخت ها آماده شود و بعد قانون را عملیاتی کنند ، گفت : الآن قانون و آیین نامه ای داریم که نه فرم قرارداد پیش فروش آن وجود دارد و نه شناسنامه فنی و وظیفه ناظر ساختمان هم مشخص نشده است . اشکالات بنیادین هم قانون پیش فروش و هم آیین نامه پیش فروش و هم پیش نویسی که قرار است بین خریدار و فروشنده در دفاتر اسناد رسمی تبادل شود ، حاوی اشکالاتی بنیادی است . خزانه دار کانون سراسری انبوه سازان با بیان این مطلب گفت : وجود فاصله چهارساله بین تصویب قانون و ابلاغ آیین نامه نشان میدهد؛ ازنظر کسانی که قصد عملی کردن قانون را داشته اند اشکالات زیادی داشته است که این قدر زمان برده است . محمد مرتضوی افزود : از نظر اجرا هم هنوز توفیقی به دست نیامده و امروز هم کماکان اشکالات زیادی وجود دارد و بستر این کار هنوز فراهم نیست . وی ادامه داد : یک مشکل عمده این است که شناسنامه فنی و ملکی در قانون پیش فروش به شهرداری واگذارشده و الآن مشخص نیست تکلیف نظام مهندسی که طبق قانون ، این کار را بر عهده دارد ، چیست و چگونه ارتباط بین این دو باید به وجود بیاید . مهندس مرتضوی ادامه داد : با توجه به اینکه سال هاست شهرداری وظیفه کنترل ساختمان را به نظام مهندسی واگذار کرده است معلوم نیست که اصلا شهرداریهای ما توان و نیروی تخصصی لازم برای این کار را دارند یا خیر . خزانه دار کانون سراسری انبوه سازان با بیان اینکه بیمه تضمین کیفیت که جزو الزامات قرارداد پیش فروش ساختمان است مشکل عمده دیگری است ، گفت : پیش فروشنده متعهد است به پیش خریدار تضمین کیفیت بدهد ولی تا به امروز به تعداد انگشتان یک دست هم بیمه تضمین کیفیت برای ساختمان ها صادر نشده است . وی افزود : علاوه بر ابهامات شناسنامه فنی ملکی و بیمه تضمین کیفیت و موارد دیگری که زمینه آنها فعلا وجود ندارد ، مشکلات دیگری هم هست . مثلا گفته شده پیش فروشنده باید در ابتدا بخشی از سند را به شکل مشاع به پیش خریدار انتقال بدهد؛ ولی هیچ راهکاری دیده نشده که اگر پیش فروشنده این کار را کرد ولی پیش خریدار به تعهدات خودش عمل نکرد باید چه کارکرد . مرتضوی تأکید کرد : فعلا به قانون و آیین نامه پیش فروش ساختمان عمل نمیشود چون امکان عمل به آنها وجود ندارد.