ابزارهای نوین تامین مالی مسکن در راه است

در دومین روز از چهاردهمین همایش سیاست های توسعه مسکن در ایران پانل تخصصی تأمین مالی مسکن در سالن آمفی تئاتر دانشکده فنی دانشگاه تهران برگزار شد . محمد هاشم بت شکن ، مدیرعامل بانک مسکن که ریاست پانل «تأمین مالی مسکن» را بر عهده داشت به عنوان اولین سخنران همایش ، به تشریح نقشه راه نظام تأمین مالی مسکن پرداخت . سابقه تأمین مالی مسکن در ایران بت شکن گفت : نظام تأمین مالی مسکن در ایران چهار بخش بستر های قانونی، نهاد های مالی، ابزار ها و شیوه های حمایتی دولت ها را در بر میگیرد . وی با اشاره به اینکه قبل از انقلاب دو قانون؛ تشویق پس انداز مسکن و قانون تأمین اعتبارات مسکن و تشویق خانه سازی وجود داشت ، افزود : قوانین پیشرفته تأمین مالی مسکن در قالب این دو قانون وجود داشت و 5 نهاد اصلی در کشور وظیفه تأمین مالی مسکن را بر عهده داشتند و مهم ترین آن بانک رهنی بود که بعد ها تبدیل به بانک مسکن شد . همچنین دو ابزار اصلی تأمین مالی در آن سال ها حساب صندوق پس انداز مسکن و انتشار اوراق قرضه مسکن بود . وی مهم ترین مأموریت بانک رهنی را پرداخت تسهیلات در مقابل رهن اموال غیرمنقول با هدف خرید ، احداث و تکمیل و تعمیر و اعطای تسهیلات به شرکت های ساختمانی دانست و اضافه کرد : بانک رهنی عملکرد بسیار گسترده ای در فعالیت های اجرایی ساخت وساز داشت و اوج فعالیت بانک رهنی در سال 1337بود که صندوق پس انداز مسکن تشکیل شد . بت شکن به نهاد دیگر یعنی بانک ساختمان اشاره کرد و گفت : بانک ساختمان در سال 1353 توسط برخی بانک ها و مؤسسات دولتی برای تکمیل خدمات بانک رهنی ایجاد شد و مأموریت ایجاد شهرک های توریستی و ساختمانی و ترغیب بخش خصوصی برای سرمایه گذاری دربخش مسکن به عهده این بانک بود . همچنین آپارتمان سازی و ساخت واحد های مسکونی و تجاری جزو مأموریت های بانک ساختمان بوده است . مدیرعامل بانک مسکن ادامه داد : با توجه به پیش بینی زنجیره تأمین مالی وظیفه اصلی بانک رهنی، تأمین مالی خرید بود که هدف آن طرف تقاضا بود . بانک ساختمان نیز هدفش تأمین مالی طرف ساخت بود و شرکت های سرمایه گذاری ساختمان هم وظیفه پیش خرید و لیزینگ مسکن را انجام میدادند . تعاونیهای اعتبار مسکن نیز با تمرکز بانک رهنی و پشتیبانی آن ، تشکیل شد و مهم ترین آنها نیز تعاونی معلمان تهران بود که فعالیت های ساختمانی در خیابان قصرالدشت تهران در دهه چهل و پنجاه مهم ترین فعالیت آنها بود . نظام تأمین مالی مسکن در دنیا مدیرعامل بانک مسکن در بخش دیگری از سخنانش به نظام تأمین مالی مسکن در دنیا پرداخت و گفت : این نظام به چهار مرحله مبتنی بر سپرده ، اوراق بهادار ، صندوق و مالکیت مشارکتی طبقه بندی میشود . وی افزود : نظام تأمین مالی در دنیا حول سه بازار اصلی پول ، سرمایه و بیمه شکل گرفته است . تعامل و هم افزایی سه بازار پول با محوریت بانک و بازار سرمایه با محوریت بورس و بازار بیمه با محوریت مؤسسات بیمه ای میتواند نظام تأمین مالی را به حرکت وا دارد . بت شکن با اشاره به اینکه در حال حاضر بسیاری از بانک های تجاری دنیا نیز تسهیلات مسکن ارائه میکنند که در کشور ما چنین چیزی وجود ندارد ، اظهار داشت : در دنیا بانک های تخصصی و توسعه ای با هدف حمایت از سیاست های دولت در بخش مسکن ایجادشده و یکی از آنها تعاونیهای مسکن است که عموما مختص کشور انگلستان است . در این کشور مالکان سپرده گذاری میکنند و تسهیلات میگیرند . وی به آمار جالبی در بخش ارائه تسهیلات مسکن اشاره کرد و گفت : عموما همه کشور ها سهم بالایی از تولید ناخالص ملی خود را به تسهیلات دهی بخش مسکن اختصاص داده اند . بت شکن تصریح کرد : مکانیزم تجهیز پس انداز و امکان تسهیلات دهی از طریق سپرده ها در نظام تأمین مالی دنیا مورد توجه است . تأمین مالی مسکن در ایران مدیرعامل بانک مسکن گفت : تأمین مالی مسکن در ایران در چهار محور بستر های قانونی و سیاست های اقتصادی، ابزار های و نهاد های مالی و شیوه های مالی پیش بینی شده است . بت شکن با اشاره به بستر های قانونی تأمین مالی اظهار داشت : قوانین بسیار خوبی در کشور وجود دارد که اولین آن حمایت و ساماندهی عرضه مسکن است که تشکیل بازار رهن ثانویه ، اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی و صکوک و صندوق ها در آن پیش بینی شده است . قانون دیگر قانون حمایت از احیا ، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده است که آیین نامه اجرایی آن در هیئت وزیران تصویب شده است . وی به ابزار های تأمین مالی مسکن پرداخت و گفت : حساب های تعهدی ازجمله صندوق پس انداز مسکن جوانان و گواهی سپرده عام و خاص ازجمله این ابزار هاست . بت شکن خاطرنشان کرد : نظام نقشه تأمین مالی به دو بخش اصلی خرید و عرضه مسکن تقسیم میشود . برخی ابزار ها مربوط به تأمین مالی طرف تقاضا و به منظور خرید مسکن و ابزار های دیگر نیز به منظور تأمین مالی طرف عرضه و برای تقویت توان ساخت و ساز در کشور طراحی شده است . راه اندازی «صندوق پس انداز مسکن و سپرده ممتاز» ، «صندوق املاک و مستغلات» ، «صندوق پس انداز مسکن یکم» ، «صندوق پس انداز مسکن آباد» و «صندوق سرمایه گذاری نیکوکاری در بافت فرسوده» ، ابزار های جدیدی است که از طرف بانک مسکن به دولت و بانک مرکزی به منظور تأمین مالی خرید مسکن پیشنهادشده است . همچنین راه اندازی «اوراق مشارکت» ، «صکوک اجاره» ، «اجاره و استصناع» ، «صندوق زمین و ساختمان» ، «اوراق سرمایه گذاری متری» و «شرکت سهام پروژه ساختمانی» «صندوق پس انداز ساخت مسکن» ، «گواهی سپرده خاص» ، ابزار های هستند که از طرف بانک مسکن برای تأمین مالی ساخت و ساز طراحی شده است . بت شکن افزود : پیشنهاد راه اندازی «صندوق پس انداز مسکن یکم» و «صندوق پس انداز مسکن آباد» هم اکنون در بانک مرکزی در حال بررسی است . مدیرعامل بانک مسکن به نهاد های مالی که باید ایجاد شوند ، اشاره کرد وگفت : «شرکت تأمین سرمایه تخصصی» ، «صندوق های زمین و ساختمان» ، «شرکت های رتبه بندی» ، «شرکت های تأمین پس انداز منطقه ای» ، «موسسه بیمه اعتباری» و «شرکت سهام پروژه» ازجمله نهاد هایی است که تأسیس آنها برای نظام تأمین مالی کشور ضروری است . وی افزود : اجرای طرح های جدید در قالب نقشه راه تأمین مالی در بخش مسکن زمانی امکان پذیر است که بانک مرکزی، وزارت اقتصاد و دارایی، سازمان بورس و معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور با بانک مسکن همکاری داشته باشند . بت شکن گفت : مهم ترین خواسته بانک مسکن برای استفاده از ابزار های نوین تأمین مالی، افزایش سرمایه بانک مسکن به منظور افزایش توان وام دهی است . وی تأکید کرد : در صورت ارائه مجوز از طرف بانک مرکزی، نهاد صندوق توسعه مسکن به عنوان نهاد حاکمیتی نیز توسط بانک مسکن ایجاد خواهد شد که وظیفه اش تضمین تسهیلات و خرید آن است . در ادامه سعید اسلامی، عضو هیئت مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری ایران درباره ابزار ها و شیوه های جدید مالی ازجمله مکنزی، دکتر بهرنگ اسدی درباره بازار های رهنی، ابوالقاسم رحیمی انارکی عضو هیئت مدیره بانک مسکن و محمدحسین جوادی، احمد فرشچیان ، مدیرعامل سابق بانک مسکن ، هر یک درباره اوراق سپرده ممتاز و تسهیلات پرداختی مسکن در قبل و بعد از انقلاب سخنرانی کردند.