پس لرزه های کاهش صدور پروانه ساختمانی

سیاست های درآمدی مدیریت شهری از سال های گذشته تاکنون همواره موردانتقاد و مخالفت صاحب نظران بسیاری بوده است ، اما اکنون با تغییر شرایط ، این سؤال پیش میآید که « این در تا کی بر این پاشنه میچرخد» ؟ به گزارش خبرنگار پیام ساختمان ، منابع درآمدی ناپایدار شهرداریها از گذشته تاکنون منجر به این شده تا کسب بخشی از درآمد ها بر پایه فروش تراکم ، تخلفات ساختمانی، صدور پروانه و تغییر کاربری تأمین شود ، معضلی که تاکنون هزینه های سنگین اجتماعی، فرهنگی و زیرساختی را برای شهر تهران به ارمغان آورده است . تنها منابع مالی ناشی از درآمد های پایدار نظیر؛ دریافت عوارض نوسازی، توسعه عمران و عوارض مشاغل ، عوارض پسماند و عوارض خودروست که قابل پیش بینی و محاسبه است و واقعیت این است که شهرداریهای کشور ازنظر درآمدی موفق نیستند و در کسب درآمد پایدار مشکل دارند . معضل دخل وخرج شهر تهران اما حالا شرایط کمی تغییر کرده و تبعات ناشی از رکود ساخت و ساز این پیام را میدهد که شهرداری با چالش جدی مواجه است و مجبور است به درآمد های پایدار خود تکیه کند . واقعیت این است که با رکود ساخت وساز بخش اعظمی از درآمد های شهرداری از دست میرود درحالی که خدمات شهری ازجمله خدماتی است که تعطیل بردار نیست . به گفته رئیس شورای شهر تهران ، امسال صدور پروانه ساختمانی به یک سوم کاهش یافته و این روند در سال آینده هم ادامه دارد ؛ تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران هم نشان میدهد که در بهار امسال تعداد پروانه های ساختمانی در کل کشور نسبت به بهار سال گذشته بیشتر از 38 درصد و در تهران بیشتر از 50 درصد کاهش پیدا کرده است . این به معنای کاهش تقاضا برای صدور پروانه و تراکم اضافه از شهرداری است ، معضلی که دخل وخرج مدیریت شهری تهران را با مشکل مواجه خواهد کرد . شاید بتوان گفت بازار ساخت وساز بزرگ ترین منبع مالی اداره پایتخت بوده و حالا جبران آن از طریق سایر بخش ها میتواند از حساسیت و اهمیت زیادی برخوردار باشد . گمانه زنیهای زیادی مطرح است؛ از جمله اینکه آیا برای تناسب در دخل وخرج ها ، بدنه شهرداری باید کوچک تر شود ؟ طبیعتا در سال های اخیر شاهد گسترش نیروی انسانی چه به صورت رسمی و چه غیر رسمی در شهرداریها بوده ایم و اخیرا نیز خبری مبنی بر عدم پرداخت حقوق کارمندان یکی از مناطق شهرداری تهران منتشر گردید . موضوع پرداخت عوارض شهرداری نیز از دیگر نکات قابل توجه است . علی رغم اینکه تمامی فعالان اقتصادی اعم از بنگاه های بخش عمومی، دولتی و خصوصی استفاده کننده امکانات شهری هستند و باید متناسب با بهره ای که از خدمات و فضای شهر میبرند ، سهم خود را تحت عنوان عوارض پرداخت کنند ، این اتفاق شامل همه نهاد ها نشده و برخی دستگاه های دولتی از قانون تمکین نمیکنند ، بنابراین به راحتی از زیر بار هزینه های قانونی خود شانه خالی میکنند . درآمد های اتفاقی بودجه شهرداری پیش تر اعلام شده بود که بخشی از بودجه امسال شهرداری تهران تحت عنوان منابع و درآمد های اتفاقی با رقمی حدود 4 هزار و 500 میلیارد تومان و 67 درصد بیشتر از سال گذشته لحاظ شده که یک سوم کل بودجه93 شهرداری را تشکیل میدهد . بر این اساس ، شهرداری تهران مطابق بودجه برای هزینه های امسال شهر تهران مجوز تولید 15 هزار و 800 میلیارد تومان درآمد را دارد که 28 درصد این رقم یعنی به اندازه 4 هزار و 350 میلیارد تومان آن ، با صدور مجوز تغییر کاربری برای بسازبفروش ها حاصل میشود . دراین باره جای سخن بسیار است ، گزارش ها حاکی است ، علی رغم کاهش ساخت وساز ها ، بازار تقاضا برای درخواست تغییر کاربری مسکونی به مجتمع های چندمنظوره داغ است . پروژه هایی که با توجه به مساحت قابل توجه آن ، هزینه های قابل توجهی در قالب عوارض تغییر کاربری و تراکم نصیب شهرداریها میکنند . گفته میشود اگر در سال ، فقط برای 4 تا 5 پروژه ساختمانی با مقیاس بزرگ ، مجوز ساخت صادر و عوارض مربوطه از آنها دریافت شود ، کل منابع مالی 5 تا 6 هزار میلیارد تومانی در ردیف عوارض تغییر کاربری و فروش تراکم تأمین خواهد شد . به این ترتیب به نظر میرسد محل وصول منابع درآمدی شهرداری با چرخشی نامحسوس ، تغییر جهت داده اما این نوع اقدامات هم موقتی بوده و منابع پایدار و دائمی تلقی نمیشود . بنابراین شهرداری مجبور است به سمت استفاده از منابع دائمی و پایدار مالی برود نه منابع درآمدی که شاید تا چند سال آینده به اشباع برسد و دیگر خبری از آن نباشد . برجستگی درآمد های ناپایدار این موضوع به معنی ایجاد تغییرات اساسی در ساختار درآمدزایی شهری است . اگرچه شهرداریها همواره با رشد بودجه مواجه هستند اما مشکل اینجاست که تأمین نیاز مالی یک ضابطه پایدار و مشخصی ندارد . نهایتا اگر مدیریت شهری بخواهد در چارچوب اصول توسعه پایدار حرکت کند ، باید متکی به درآمد های پایداری باشد که بتواند روی آن برنامه ریزی کند . تحت این شرایط است که شهرداری با یک برنامه دقیق ، پاسخگویی نیاز های شهری خواهد بود . بااین وجود ، برای حل این معضل ، وزارت کشور در نیمه اول سال جاری لایحه ای با عنوان « درآمد های پایدار شهری» به هیئت دولت برای بررسی و تصویب تقدیم کرد ، تا مهم ترین چالش های پیش روی مدیران شهری، یعنی کمبود منابع درآمدی موردنیاز برای ارائه خدمات و ایجاد زیرساخت های شهری بدون حاشیه ساماندهی و سمت وسوی دخل وخرج شهرداریها را تغییر دهد . این لایحه با رویکرد حداقل استفاده از منابع مالی دولت ، اصلاح برخی قوانین و ایجاد بستر های لازم برای استفاده از منابع مختلف مالی توسط شهرداریها ، استفاده از ابزار های جدید تأمین منابع مالی، تدوین و برای طی مراحل قانونی به هیئت دولت ارسال شده است . جزئیات لایحه درآمد های پایدار شهری که در وزارت کشور تهیه و تدوین شده ، نشان میدهد هدف گذاری پنج ساله ناشی از اجرای این لایحه سهم درآمد های ناپایدار شهری ( در بخش عوارض ساخت وساز که مهم ترین درآمد ناپایدار شهری را تشکیل میدهد ) کل درآمد ها را مجموعا به 20 درصد خواهد رساند . بر اساس گزارش سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور سهم این نوع درآمد های ناپایدار شهری تا پایان سال 92 ، به 55 درصد رسیده است . همچنین هدف گذاری انجام شده برای کاهش سهم عوارض ساختمانی که مهم ترین منبع درآمد های ناپایدار شهرداریها محسوب میشود ، سهم 13 درصدی است . این در حالی است که سهم عوارض ساختمانی شامل فروش تراکم و تغییر کاربری در بودجه شهرداریهای کلانشهر های کشور در چهار سال گذشته به ادعای برخی از مدیران شهرداریها به مرز 40 درصد رسیده است . به این ترتیب ، در آینده ، اثرات منفی کاهش درآمد شهرداریها از محل های گفته شده بر مدیریت شهری، کاملا پیداست ، حال آنکه ، اگر پیش تر لایحه درآمد پایدار شهرداری تهیه شده بود ، امروز نگران به جا ماندن اثرات این مشکل نبودیم؛ دغدغه ای که با عمیق تر شدن رکود اقتصادی و بحران ساخت وساز ، مشکلات شهرداریها را درنتیجه کاهش درآمدها دوچندان می کند.