بازار مسکن از سونامی تا رکود

جلیل کریمی: اهمیت موضوع مسکن و تأمین این نیاز اساسی برکسی پوشیده نیست . اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران میگوید : « داشتن مسکن متناسب با نیاز ، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند بخصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند» . نگاهی به عملکرد دولت های پس از انقلاب در زمینه مسکن نشان میدهد که هرکدام به فراخور مقتضیات کشور و تواناییهای اقتصادی سعی در برآوردن این نیاز مردم داشته اند اما واقعیت این است که هیچ کدام در این زمینه عملکرد موفقی نداشته اند . مسکن مهر نمونه اخیر این موضوع است که تجمع مکرر متقاضیان مسکن مهر در مقابل نهاد ریاست جمهوری، مجلس و وزارت راه و شهرسازی از تبعات آن است . تقاضای انباشته برای مسکن از یک سو و جهش یک باره قیمت مسکن در سال های 86 و 91 که از مورد اخیر به عنوان سونامی مسکن یاد شد از سوی دیگر ، باعث رکود در بازار مسکن شد . عوامل مؤثر بر بازار مسکن یکی از عواملی که در بازار مسکن مانع ثبات قیمت ها شد ، ورود دلالان به این بازار است . آمار ها نشان میدهد که در سال91 میزان خرید و فروش مستغلات به 8/43 درصد رسید ، درحالی که سرمایه گذاری در بخش تولید ساختمان تا حدود 60 درصد کاهش یافت و این امر نشان از نقش دلالان در بیثباتی قیمت ساختمان و افزایش آن دارد. عامل مهم و تأثیرگذار دیگر دخالت بانک ها در ساخت وساز و فروش مسکن است . شرکت های سرمایه گذاری وابسته به بانک ها با استفاده از سپرده گذاری مردم و سرمایه های آنها وارد بازار مسکن شدند و واحد های ساخته شده خود را چند برابر قیمت های رایج مناطق پیش فروش کردند و به بالاترین قیمت املاک خود را به فروش رساندند و سود خوبی کسب کردند . این امر موجب شد تا هر قیمتی که این شرکت ها عنوان میکردند به خصوص در مناطق شمال شهر مبنای خریدوفروش آن مناطق قرار بگیرد . مسئله دیگر اینکه این شرکت ها به ساخت وساز برج های لوکس در مناطقی روی آوردند که بر اساس طرح جامع مسکن نباید ساختمان های چندطبقه آنجا ساخته میشد . بنابراین ساخت وساز در مناطقی که تعداد واحد های مسکونی زیادی در آن وجود ندارد با رشد تقاضا مواجه شد و قیمت ها را افزایش داد . عامل دیگری که بر قیمت مسکن تأثیر گذاشت ارائه مجوز های ساخت وساز برخلاف طرح تفصیلی شهر ها بود که ارزش یک زمین را چند برابر افزایش داد و همین امر موجب افزایش چند برابری قیمت ها در سال 91 شد . البته به این موارد باید رشد قیمت ارز را هم اضافه کرد چراکه پس از افزایش نرخ ارز و نوسانات موجود در این بازار ، قیمت مصالح ساختمانی هم با رشد زیادی مواجه شد و این موضوع قیمت تمام شده مسکن را افزایش داد . دولت به بازار مسکن نگاه واقعی ندارد به اعتقاد کارشناسان مانع بزرگ تولید مسکن در سال های اخیر که باعث رکود بازار مسکن نیز شده ، این است که سرمایه دار ترجیح میدهد به جای اینکه سرمایه اش را به بازار مسکن وارد کند به دلالی و بازار سکه و ارز روی آورد زیرا برایش سود بیشتری در پی دارد و متأسفانه دولت نتوانسته تمهیداتی بیندیشد تا سرمایه مردم و درآمد آنها به سمت این موضوع حرکت کند . ابراهیم رزاقی، استاد دانشگاه در این مورد میگوید : در برنامه های اقتصادی دولت ها ، نقش تولید مسکن بسیار کم رنگ است و تنها راه حلی که همیشه دولت برای حل معضل مسکن به سمت آن میرود چه برای تعداد کم آن و چه جلوگیری از افزایش قیمت آن ، بالا بردن کف وام خرید مسکن بوده است . درصورتی که با افزایش وام خرید مسکن عده ای صاحب خانه میشوند ، اما مشکل بازار مسکن به صورت ریشه ای حل نخواهد شد . این استاد اقتصاد خاطرنشان میکند : متأسفانه نگاه دولت ها به بازار مسکن واقعی نیست به همین دلیل است که سیاست افزایش وام خرید مسکن به سود پولدار ها تمام میشود ، زیرا کسانی که نقش واسطه و دلال را دارند قطعا سود بالایی خواهند برد و قیمت خانه بالا خواهد رفت . با افزایش قیمت ها نیز مردم نمیتوانند صاحب خانه شوند و میزان تقاضا پایین میآید ، اما کاری که دولت در این میان انجام میدهد این است که با افزایش وام مسکن ، قدرت خرید مردم را بالا میبرد و مانع از ارزانی قیمت خانه میشود . متاسفانه مشکل اصلی بازار مسکن ، دلالی و احتکار است.