راه نجات ساخت و ساز

با گذشت حدود یک سال و نیم از آغاز به کار دولت یازدهم و تلاش هایی که دولت در طول این مدت برای کنترل تورم لجام گسیخته در بخش های اقتصادی کشور و خروج از رکود تورمی انجام داده ، هنوز نتوانسته تغییر چندانی در شرایط فعلی بحران اقتصادی ایجاد کند . در این میان مشاوران اقتصادی وزیر راه و شهرسازی هم طرح های متعددی برای تحول و تحرک در بخش ساخت وساز پیشنهاد دادند ، اما تاکنون در قالب ارائه و توجیه طرح بوده و هیچ کدام به مرحله اجرا نرسیده است . رشد سرمایه گذاری فقط 7درصد به این ترتیب ، وضعیت ساخت وساز در بسیاری از استان ها همچنان در حالت رکود به سر میبرد . گزارش تازه منتشرشده از سوی بانک مرکزی درباره میزان سرمایه گذاریهای ساختمانی بخش خصوصی در سال جاری، نشان میدهد : طی دو فصل اول امسال ، در کل رقمی معادل 41 هزار و 530 میلیارد تومان در بازار ساخت وساز های مسکونی و غیرمسکونی سرمایه گذاری شد که فقط 7درصد نسبت به نیمه اول92 افزایش پیدا کرده است . همچنین تا تیرماه سال جاری، حجم ساخت وساز های جدید در تهران52 درصد کاهش و در دو ماه اول سال هم آمار صدور پروانه ساختمانی در کل کشور 37درصد افت داشته که این روند شش ماهه دوم سال را هم تحت تأثیر قرار داده است . گفته میشود ، ادامه رکود ساخت وساز میتواند تعادل عرضه و تقاضای مسکن را هم در سال های 94 و 95 تحت تأثیر قرار دهد . بااین حال ، تجربه نشان داده که سرمایه گذاران به هیچ عنوان نمیتوانند از ساخت وساز روی برگردانند ، چراکه علی رغم تحولات اقتصادی و سیاسی، این حوزه همواره به عنوان یکی از کم ریسک ترین بخش ها در بازگشت سرمایه محسوب میشود . برخی فعالان معتقدند ، خروج تدریجی بازار ساخت وساز از رکود و بازگشت دوباره عصر طلایی ساخت وساز میتواند با سازوکار هایی از سوی دولت ( همچون تزریق نقدینگی قابل توجهی به این عرصه ) اثرات مثبتی بر تحرک شرکت های ساخت وساز داشته باشد . هشت شهر بزرگ نیازمند ساخت وساز اگرچه راهکار های بسیاری برای مشارکت بیشتر سرمایه گذار و رونق عملیات ساختمانی، به مسئولان دولتی پیشنهاد میشود ، اما پیش ازاین ، این عرصه نیازمند اجرای سیاست هایی است تا با تزریق پول پرقدرت ، بتواند در سال های آینده عوامل مؤثر بر ساخت وساز را تحریک کند . بنابراین بهتر است مهم ترین فاکتور ها یا به عبارتی دست انداز هایی که میتواند ساخت وساز را همچنان در رکود نگه دارد به جای آنکه با ارائه طرح های خوش بینانه شرایط به گونه ای دیگر جلوه داده شود ، از هم اکنون با تدبیر و «آینده نگرانه» مشخص شود ، میزان تقاضا و بار جمعیتی یکی از این فاکتور ها عوامل مختلف اجتماعی همچون ، بالا رفتن سن ازدواج ، طلاق ، کهنسالی و . .است که باعث افزایش تعداد خانوار های تک نفره به ویژه در کلان شهر های کشورشده است ، این افراد به طورمعمول کسانی هستند که قدرت خرید بالایی برای تهیه مسکن ندارند ، که عدم تقاضای خرید از سوی این گروه میتواند با رکود ساخت وساز همراه باشد . بر اساس اعلام مرکز آمار و همچنین آخرین سرشماری صورت گرفته در سال 90 ، جمعیت جوان کشور 5 درصد کاهش داشته و از طرفی جمعیت کشور بیشتر به سمت میانسالی رفته که این کاهش جمعیت ، تا 10 سال آینده هم ادامه دارد . این فاکتور خود به کاهش تقاضا در شرایط نبود متقاضی میانجامد ، مگر آنکه جمعیت جوان رشد روند افزایشی درپیش بگیرد . به عنوان نمونه طبق سرشماری نفوس و مسکن ، از سال 85 تا سال 90 جمعیت تهران یک میلیون کاهش داشته و حتی پیش بینی میشود ، جمعیت تهران یک میلیون نفر هم کمتر شود ، به این ترتیب حداقل در تهران سرمایه گذاری و افزایش ساخت وساز ممکن است با اشباع و با معضل مازاد عرضه مواجه شود ، مگر آنکه در سایر شهر های کشور از هم اکنون برنامه ریزیهای مدونی برای ایجاد سرمایه گذاری بر اساس نیاز موجود انجام شود . بـــا این وجود مدیرعامل سازمان ملی زمین و ساختمان اخیرا عنوان کرده که میتوان با توسعه شهر های جدید و بزرگ کردن کلانشهر ها و ساماندهی مجموعه شهری به نیاز مسکن در کشور پاسخ داد . این خبر به معنی سرمایه گذاری و رونق ساخت وساز و امور عمرانی در شهر های جدید است . به گفته پژمان ، 85 شهر بالای 100 هزار نفر وجود دارد و اولویت اول تأمین مسکن در این شهر هاست که باید زمینه های آن را تأمین کنیم ، این پیش بینی برای چهار دهک میانی است که پس اندازی ندارند . لزوم تحرک در پروژه های عمرانی دیگر آنکه بخش مهمی از رونق این بخش از اقتصاد کشور ، به ادامه پروژه های عمرانی دولت وابسته است که با کاهش بودجه عمرانی این پروژه ها در پی کاهش قیمت نفت ، در آستانه توقف قرار میگیرند . چنانکه برآورد های اولیه نشان میدهد ، کاهش ناگهانی قیمت نفت چیزی حدود 11 درصد از کل حجم بودجه دولت کم کرده است . کاهش ناگهانی قیمت نفت نگرانیهای تازه ای را برای اقتصاد ایران به ویژه بخش ساخت وساز کشور به دنبال دارد . در حال حاضر حداقل 75 هزار پروژه نیمه تمام در کشور وجود دارد و طبق محاسباتی که از سوی وزیر راه و شهرسازی به آن اشاره شده ، دولت 25 هزار میلیارد تومان به پیمانکاران بدهی مالی دارد . حال آنکه دولت برای اتمام پروژه های عمرانی و پرداخت این میزان بدهیها به 410 هزار میلیارد تومان بودجه نیاز دارد . بااین وجود دولت برای امسال رقم بودجه عمرانی را 47 هزار میلیارد تومان تعیین کرده که تا این مقطع که ما در حال ارائه این گزارش هستیم ، بر اساس قیمت جدید نفت ، تنها 16 هزار میلیارد تومان آن باقی میماند . در چنین شرایطی به طورقطع فشار های مالی دولت ، پروژه های عمرانی را به تعطیلی میکشاند . ایجاد حاشیه امن برای سرمایه گذاران از سوی دیگر ، وضعیت ناپایدار اقتصادی در سال های گذشته و اخیر از مواردی بوده که همواره سرمایه گذاران را نسبت به آینده نگران میکند ، چنانچه در نیمه اول امسال سازنده ها ، به دلیل تورم و افزایش هزینه ها فعالیت های خود را محدود کردند . بنابراین باید عواملی که میتواند با تغییرات ناگهانی همراه شده و در امنیت بخشی و اطمینان به سرمایه گذاریها اثرگذار باشد به کمترین میزان خود برسد . مثل افزایش هزینه ساخت وساز ها و یا آنچه برخی برای آینده افزایش قیمت زمین پیش بینی میکنند . همچنین افزایش بهای مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران ، هزینه حمل ونقل و انرژی و . . . که عملا انگیزه سرمایه گذاران را برای ساخت وساز کمتر میکند . وظیفه دولت ، کمک به خروج از رکود برای خروج از این وضعیت آرام بازار ساخت وساز و رکود موجود ، تنها چاره افزایش تولید است تا شرایط تأثیرگذار بازار یعنی زمین ، عرضه و تقاضا تکانی خورده و از خواب زمستانی بیدار شود . دولت باید برای بخش خصوصی انگیزه به وجود بیاورد و راندمان را بالا ببرد ، چراکه نیاز مردم به ساخت وساز به ویژه خانه سازی قطع نمیشود ، حتی در شرایطی که با کاهش رشد جمعیت مواجه باشیم . نهایتا حوزه ساخت وساز ، نیازمند بسته های حمایتی مالی است ، لازم است پول های جدیدی در قالب پروژه های بزرگ به این عرصه تعریف و تزریق شود تا بخش ساخت وساز را به حرکت وا دارد زیرا درصورتی که نقدینگی جدیدی به بازار تزریق شود شاید بتوان با از بین بردن عوامل بیمیلی سرمایه گذاری در این عرصه ، دریک افق یک ساله ، بازدهی خوبی برای سرمایه گذاران متصور شد .