شرایط بازار اجاره مناسب شده است

آمارهای رسمی از آخرین وضعیت بازار مسکن، موقعیت کنونی اجاره نشین ها را در مقایسه با متقاضیان خرید، بهتر توصیف میکند و نشان میدهد؛ طی 5 ماه اخیر، «شتاب ریزش» در اجاره بها دو برابر بیشتر از قیمت مسکن بوده است. داده های سامانه رهگیری معاملات مسکن حاکی است میانگین اجاره بها در شهر تهران به واسطه 5 ماه نزول متوالی، در دیماه حدود 5 درصد نسبت به نیمه تابستان( مردادماه) کاهش پیداکرده و هم اکنون بهای اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان معادل 20 هزار و 600 تومان است. تغییرات ماهانه هزینه اجاره نشینی در شهر تهران طی نیمه اول امسال، با شیب خیلی جزئی، حالت صعودی داشت. طوری که در فاصله ابتدای سال تا پایان مرداد، ماهانه بین 5/ 0 تا حداکثر 7 درصد و متوسط 3 درصد افزایش پیدا کرد اما در 5 ماه منتهی به پایان دی، با برقراری حالت «انجماد» در اجاره بها، بازار یکدست منفی شد و نرخ ها ماه به ماه بین 4/ 0 تا 3/ 2 درصد و متوسط 1/ 1 درصد کاهش یافت. هم اکنون میانگین اجاره بهای واحد مسکونی در شهر تهران نزدیک به 5 درصد نسبت به نیمه تابستان امسال کاهشیافته درحالیکه قیمت مسکن در این فاصله، حدود 4/ 2 درصد افت کرده است. به این ترتیب، شیب منفی اجاره بها تندتر از قیمت شده و دامنه زمانی آن نیز رو به افزایش است. اوضاع بازار اجاره نه تنها نسبت به ماه های ابتدایی سال93، که در مقایسه با سال گذشته نیز شرایط مناسب تری به خود گرفته است. در حال حاضر از یک سو، فرمول «رهن متری یک میلیون» که سال های 91 و 92، در اجاره نامه ها باب شده بود، تقریباً منسوخ شده و به جز در یکی دو منطقه شمال تهران، در سایر نقاط، مبلغ رهن بر اساس مترمربعی حداکثر 900 هزار تومان محاسبه میشود. از سوی دیگر، «تورم نقطه ای» اجاره بها که روند تغییرات یک ساله و بلندمدت هزینه اجاره نشینی را منعکس میکند، تقریباً حالت ثابت پیداکرده است. نرخ تغییرات اجاره بها طی چند ماه اخیر در مقایسه با ماه های مشابه سال گذشته، همواره بین 11 تا 13 درصد در نوسان بوده است. این در حالی است که سال گذشته، این شاخص یعنی تورم نقطه ای اجاره بها بین 16 تا 25 درصد متغیر بود. ماه گذشته، متوسط اجاره ماهانه ( با احتساب مبلغ رهن) در شهر تهران به مترمربعی 20 هزار و 600 تومان رسید که یک درصد نسبت به آذر کاهش پیدا کرد. بااین حال، هنوز سطح اجاره بها در مقایسه با مدت مشابه سال92، بالاتر است و این فاصله در دیماه به 3/ 11 درصد رسید. درصورتیکه نقطه انجماد اجاره بها از منفی یک در ماه گذشته، بازهم پایین تر برود، ظرف حداکثر بهار سال آینده، تورم نقطه ای میتواند به مرز صفر برسد. همچنین چنانچه نقطه انجماد کنونی، در ایام باقیمانده از سال، دوام پیدا کند و نقل و انتقالات شب عید در بازار مسکن، شیب منفی کنونی اجاره بها را تغییر ندهد، متوسط بهای اجاره در فروردین94 به متری 19 هزار و 600 تومان میرسد و نرخ رشد نقطه به نقطه اجاره در اولین ماه سال آینده صفر خواهد شد. سال گذشته، تورم نقطه ای اجاره بها از بالای 25 درصد در ابتدای سال به 9 درصد در اسفند رسید اما بعدازآن، 2 تا 3 درصد افزایش یافت. در حال حاضر، اگرچه ارقامی که در اجاره نامه های سال93 قید میشود نسبت به سال گذشته حداقل 10 درصد بیشتر است اما هزینه واقعی اجاره نشین ها در قیاس با رشد هزینه سایر کالاها و خدمات موجود در سبد مصرفی خانوار (نرخ تورم) حدود 12 درصد کاهش پیدا کرده است.