پیش فروش ساختمان، تهدید یا فرصت؟

گروه گزارش: مشاوران املاک به لحاظ ارتباط مستقیمی که با مراجعان دارند منبع قابل اعتمادی برای رصد بازار مسکن و ساختمان هستند. از این رو نشستی داشتیم با حسام الدین عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران و با وی در خصوص موارد مهمی همچون قانون پیش فروش مسکن، درج آگهی مشاوران املاک، و فروش تراکم گفتگو کردیم آمد. توجه شما را به متن این گفتگو جلب می کنیم. پیام ساختمان: اگرچه قانون نحوه پیش فروش ساختمان در سال 1389 در مجلس شورای اسلامی تصویب شده بود اما تا تابستان امسال که آئین نامه اجرایی آن نوشته و ابلاغ شد امکان اجرای آن وجود نداشت. نظرتان را در این مورد بفرمایید. متأسفانه قانون، پیش فروش ساختمان را برای مشاوران املاک غیرقانونی تلقی کرده و آئین نامه اجرایی هم که در سال 93 در خصوص قانون نحوه پیش فروش ساختمان تنظیم شده در همین راستا گام برداشته است. یعنی به دلیل اینکه در آن بحث هایی مثل بیمه کیفیت ساختمان و شناسنامه فنی واحد (و نه شناسنامه فنی و ملکی ساختمان)، مطرح شده که هنوز در سازمان نظام مهندسی و شهرداریها تعریف قانونی ندارد عملاً اگر کسی بخواهد ملکی را در کشور پیش خرید کند امکان اینکه به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه و درخواست پیش خرید کند وجود ندارد و چون در حوزه خریدوفروش عادی هم برای مشاوران املاک محدودیت قانونی قائل شده اند؛ پس عملاً این بخش از بازار قفل شده است. الآن مدت هاست که مردم بلاتکلیف هستند و نه در دفترخانه ها میتوانند نسبت به پیش فروش یا پیش خرید ساختمان اقدام کنند و نه میتوانند به دفاتر مشاوران املاک مراجعه کنند. پیام ساختمان: این مشکل چه گونه باید رفع شود؟ برای اصلاح قانون شاید لازم باشد لایحه جدیدی از طریق دولت به مجلس داده شود و همچنین باید در آئین نامه اجرایی اصلاحی صورت بگیرد که میتواند از طریق وزارت راه و شهرسازی و وزارت دادگستری باشد که طی جلسات مشترکی نسبت به اصلاح آئین نامه اجرایی اقدام کنند. ما وقتی میخواهیم قانونی وضع کنیم باید نظر کارشناسی بخش های مختلف دولتی و خصوصی را بگیریم. متأسفانه توجه نهادهایی مثل مجلس و وزارتخانه ها به بخش های خصوصی که میخواهند این قوانین و آیین نامه ها را در کف خیابان و بازار اجرا کنند، کم است. نتیجه این میشود که کارها قفل میشود و عملاً قوانینی نوشته شده که نه تنها جرایم را کاهش نمیدهد و پیشگیرانه نیست که مانع رونق کسب وکار در کشور میشود و اقتصاد را قفل میکند. این میطلبد که قانون گذار هر چه زودتر به این موضوع ورود پیدا کند و گره های کار را رفع کند. مشاوران املاک در این میان چه نقشی می توانند داشته باشند؟ ازآنجاکه بنگاه های مشاوران املاک اولین جایی است که مردم برای پیش خرید خانه مراجعه میکنند و در تمام دنیا هم «ریل استیت» به مفهوم عملیاتی این کار تعریف شده خواهش ما این است که قانون گذاران محترم در تدوین قانون حتماً به این موضوع توجه کنند و حتماً فرصتی به مشاوران املاک داده شود تا حداقل پیش نویس قراردادهای پیش فروش را تنظیم و بعد طرفین را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند. پیش فروش همین طور که میتواند تهدیدی باشد که عده ای از آن سوءاستفاده میکنند میتواند فرصتی هم باشد برای خانه دار شدن افراد جامعه. نکته مهم تر اینکه در قانون میتوان پیش فروش را تسری داد به واحدهایی که فاقد سند رسمی هستند. ما باید به این موضوع توجه کنیم که 60 درصد از املاک کشور ما سند ندارند و قانون گذار نباید فقط به ساخته های جدید در کلان شهرها توجه کند. باید قانونی وضع کنیم که پوشش دهی آن کل جامعه و کشور باشد و راهکارهای قانونی برای انجام معاملات توسط افرادی که میخواهند در جاهایی که سند ندارد دیده شود. پیام ساختمان: رویکرد شما به درج آگهیهای مشاوران املاک چیست؟ الآن تخلفات معمولاً در حوزه اصطلاحاً دلالی سرپایی اتفاق میافتد، یعنی کسانی که بدون پروانه کسب فعالیت میکنند. بر اساس قانون نظام صنفی که آخرین اصلاحات آن در سال 92 در مجلس انجام شده، مشاوران املاک و کسانی که به شغل دلالی و خریدوفروش ملک میپردازند مکلف و موظف اند از وزارت صنعت و معدن و تجارت و اتحادیه مربوطه پروانه کسب داشته باشند. بر اساس همین آخرین اصلاحات سال 92، برخلاف قوانین سابق، درج آگهی تبلیغاتی در حوزه فعالیت های صنفی اعم از رسانه های مکتوب، شنیداری، دیداری و بیلبوردها و هر نوع مکان تبلیغی، مستلزم داشتن پروانه کسب است. پیام ساختمان: اتحادیه با متخلفان چه برخوردی میکند؟ در شهر تهران در زمان تصدی من در اتحادیه، حدود دو هزار واحد صنفی فاقد پروانه کسب وجود داشت که با هماهنگی اداره اماکن عمومی و پلیس امنیت شهر تهران، تقریباً 60 درصد از این واحدها پلمپ و یا اقدامات قانونی در جهت تشکیل پرونده قانونی برایشان انجام شده است. عده قلیلی باقیمانده اند که امیدواریم تا پایان سال 93 با این واحدهای صنفی فاقد پروانه کسب برخورد کنیم که اینیکی از مطالبات و دغدغه های اصلی ماست. ما زیرساخت های برخوردهای قانونی را در اتحادیه تهیه کرده ایم و از نهادهای امنیتی و قضایی و خود مردم هم میخواهیم که کمک و همکاری کنند تا در جهت شناسایی و تعطیل کردن این واحدها اقدام کنیم. پیام ساختان: در بنگاه های تحت نظارت اتحادیه شما ، تراکم هم خریدوفروش میشود؟ اساساً معامله تراکم خلاف قانون است. بعضاً گفته میشود که کسی 10 هزار متر یا 20 هزار متر تراکم سیار دارد! افراد حق ندارند نسبت به خریدوفروش تراکم به این روشی که به گوش میرسد در شهرهای بزرگ وجود دارد، اقدام کنند. این موضوع اساساً مخاطره ای برای حوزه اقتصاد مسکن است که بار منفی دارد و میتواند در قیمت مسکن اثرگذار باشد. باید از مدیریت شهری بخشی نگری حذف شود و دید برنامه ریزی کلان وجود داشته باشد. باید برنامه ها به سمتی برود که اگر یک زمین یا بافت شهری یا کاربری یا طرح تفصیلی یک منطقه و ... قابلیت یک سری تسهیلات، تراکم و یا پروانه های ساختمانی در حد ساخت وساز قانونی داشته باشد باید به آن اختصاص بدهیم و اگر نداشته باشد این امر خلاف عرف ساختمان سازی در دنیاست که تأثیر منفی دارد و مورد تائید ما نیست. پیام ساختمان: اصولا آمار یا قیمتی برای تراکم وجود دارد؟ اصلاً ما آماری از تراکم نداریم. بعضی وقت ها 10 نفر به بنگاهی مراجعه میکنند که چند متر تراکم خریدوفروش کنند و بعد معلوم میشود همه اینها واسطه هستند! من در حدود 14 سال در سمت های مختلفی در اتحادیه املاک بوده ام و تابه حال ندیده ام کسی به مفهوم واقعی قرارداد تراکم بنویسد و پول ردوبدل شود. معمولاً خود شهرداری با مالکان تهاتر میکند و میگوید: مثلاً 30 درصد فلان زمین را به شهرداری بده و من تراکم سیار به فلان ملک تو میدهم! یعنی بر اساس توافقات و ارزش منطقه آن ملک این کارها را میکنند و اداره املاک شهرداریهای مناطق تهران هم فرمول خودش را دارد. یک سری شاخص هایی وجود دارد که در مناطق مختلف تهران متفاوت است، چیزهایی مثل قیمت منطقه ای زمین و قیمت منطقه ای آپارتمان و ... این کار اغلب در مناطقی که ساخت وساز بیشتری دارند مثل منطقه 22 و 5 و 2 و 4 و حاشیه های تهران بیشتر دیده میشود.