سیگنال های کاهش جمعیت برای بازار مسکن

پیشینه شهرنشینی هر چند به 5 هزار و 500 سال پیش بر می گردد اما اجرای طرح های توسعه شهری اولین بار در سال 1874 در جهان الزامی شد. در ایران هم قدمت شهرنشینی تاریخی طولانی داشته و در مقاطع زمانی مختلف فراز و فرود های زیادی را در اثر دست اندازی های زیاده خواهان تجربه کرده است که برای اجتناب از طولانی شدن مطلب از توضیح آن ها صرف نظر می نماییم. گسترش تاریخی شهرنشینی در ایران به علت افزایش جمعیت و تمایل مردم به سکنی گزینی در شهرها متأسفانه همچون زمان حاضر از برنامه و ضوابط خاصی تبعیت نکرده است. هر چند برنامه های آمایش سرزمین همواره ورد زبان صدر تا ذیل صاحب منصبان بوده اما آنچه قابل مشاهده است عدم توجه مضاعف به استفاده از اسناد فرادستی مانند برنامه آمایش سرزمین است. تبعات این گونه بی توجهی ها افزایش شهرنشین ها به حدود دو سوم جمعیت کشور است که طبق آمار مسئولان سال 92 را سال اوج نیاز جامعه به مسکن در شهر برآورد کرده بودند و با استناد به همین آمار دولت های نهم و دهم با طرح مسکن مهر و اجرای آن در اقصی نقاط کشور در صدد درمان ضربتی به ظاهر با برنامه و هدفمند این درد بی درمان سال های پیشین ولی قابل درمان نه مدبرانه شاید طبیعی! سال های آتی برآمدند. بماند این که این طرح و ساخت مسکنی به نام مهر به چه قهر و آشتی هایی در جامعه سازندگان دامن زد و بماند اینکه پس از قهر های مصلحتی زودگذر، آشتی های منفعتی دیرپا چه سرانجامی پیدا کرد و باز بماند اینکه مسکن های مهری که بنا به ضرورت تأمین مسکن زوج های جوان و اقشار کم درآمد طرح شده بودند به مسکن های خود مالکی و ... انجامید.اما چنانکه ذکر شد سال اوج نیاز به مسکن(1392) را در حالی به پایان می رسانیم که به اقوالی بیش از 2 میلیون واحد مسکن مهر احداثی ، بخشی تحویل شده، درصدهایی در مراحل پایانی تحویل قرار دارد و بخشی هم در حال ساخت وساز است ولی اینها همه یک طرف قضیه است. طرف دیگر قضیه در همین سه ماهه پایانی سال به اصطلاح اوج نیاز به مسکن شنیدن زمزمه هایی مبنی بر ؛ به کف قیمت رسیدن مسکن، زمان مناسب بودن خرید خانه ،هشدار باز شدن فنر فشرده قیمت مسکن در سال93 در صورت عدم خرید متقاضیان واقعی و متضرر شدن در سال آتی و.... با عنوان"توصیه به خریداران مسکن" است بدون اینکه به ساخت بیش از 2 میلیون مسکن واحد مهر اشاره ای شود، بدون اینکه از یک میلیون واحد خانه خالی نامی برده شود، بدون اینکه بر آزاد شدن فروش مسکن مهر و اثرگذاری آن در برآورده نمودن نیازهای متقاضیان واقعی تحلیلی صورت گیرد و بدون اینکه از سیاست های سیاست گذاران و متولیان دولت یازدهم در ساماندهی بخش مسکن با عناوین مشارکتی ،حمایتی، اجتماعی و.... سخنی به میان آید. نکته مهم پس از مقدمه طولانی فوق، فقط بیان یک "ارتباط" و آن ، ارتباط کاهش یا رشد جمعیت و گسترش شهرنشینی با نیاز به مسکن سیگنال هایی است که برای رکود یا رونق بازار مسکن می فرستد . مقوله رشد جمعیت در سال های اخیر به دغدغه اصلی مسئولان کشور تبدیل شده است. هر چند در آغاز مطرح شدن این دغدغه توسط رئیس جمهور پیشین – دکتر محمود احمدی نژاد – برخی از منتقدان وی نسبت به این موضوع موضع وضعی گرفتند ولی بعداً با تأیید مراکز آمار آنها هم بر صحت آن صحه گذاشتند. اگر از هشدار – مستند به آمار – کاهش جمعیت کشور،کاهش جمعیت شهرنشین و به تبع کاهش تقاضای مسکن در شهر را نتیجه بگیریم و این مسئله را در کنار پایان یافتن اوج نیاز تقاضای مسکن در سال 92 – باز به استناد آمار جمعیتی – قرار دهیم و به این ها آمار حدود یک میلیون خانه خالی اضافی لوکس! یا غیر لوکس ! را اضافه کنیم آنگاه تشخیص حاصل جمع جبری درستی تا نادرستی توصیه ها و هشدارهای – بجا یا نابجای – "زمان مناسب خرید مسکن قبل از پایان سال92" برخی از وصیت کنندگان! دلسوز این حوزه چندان دشوار نخواهد بود. با این تفسیر ، علیرغم توصیه های عاری از تحلیل برخی از تحلیلگران ، به نظر می رسد در سال های آتی به دنبال سه کاهش ؛ 1- کاهش رشد جمعیت 2- کاهش رشد جمعیت شهرنشینی 3- کاهش متقاضی واقعی مسکن در شهر و مواجه شدن با مازاد خانه های ساخته شده به علاوه آزاد شدن فروش مسکن های مهر شاهد چهارمین کاهش یعنی کاهش قیمت مسکن باشیم. قادر نصیری