انبوه سازی در ایران و موانع آن

بعد از دهه چهل با اعمال سیاست هایی که اولویت آن صنعتی کردن کشور بود و اعمال سیاست های اصلاحات ارضی، مهاجرت روستاییان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساکنان شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ به خصوص تهران برای تأمین معاش شدت یافت و به دنبال آن انبوه سازی در ایران رواج پیدا کرد ضرورت ساخت مسکن صنعتی جامعه جوان ما نیاز مبرمی به مسکن دارد. بر اساس نظر کارشناسان برای کنترل و سامان دادن وضع موجود میبایست سالانه یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی ساخته شود. این میزان تولید مسکن جز با انبوه سازی امکان پذیر نیست. تولید انبوه به دو روش انجام میگیرد؛ 1 صنعتی 2- غیر صنعتی. عموم مسکن های تولید انبوه ما غیر صنعتی است. این در حالی است که به عقیده کارشناسان، یکی از راه حل های معضل مسکن به دلیل طولانی بودن فرایند تولید آن، ساخت سریع و مطمئن واحدهای مسکونی با تکنولوژیهای جدید یعنی ساخت مسکن صنعتی است.در ساخت مسکن صنعتی به علت بهره وری بالای عوامل تولید و تکرار فرایند تولید، ساخت ارزان و اقتصادی مسکن امکان پذیر است. ساخت و تولید انبوه صنعتی مسکن نیازمند مدیریتی کارآمد است، تا ازیک طرف، از فناوریهای جدید موجود دنیا و از طرف دیگر از توانمندیهای داخلی به خوبی استفاده شده و خانه هایی ارزان با استانداردهای زیستی و کیفی مطلوب تولید شود. ظرفیت اسمی صنعت پیش ساخته در ایران، حدود سالانه 20 هزار واحد مسکونی با مساحت متوسط 100 مترمربع زیربناست که تنها 8/2 درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده در سال گذشته را شامل میشود. زمین، مهم ترین مانع بالا بودن قیمت نهایی مسکن مورد نیاز متقاضیان، مشکل اصلی انبوه سازان است. سه عنصر؛ قیمت زمین، هزینه ساخت و سود حاصل از ساخت، قیمت نهایی مسکن را تشکیل میدهد. در کشور ما سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن 40 تا50 درصد است، درحالیکه این عدد در کشورهایی چون انگلستان در اوج بحران مسکن از 4/28 درصد فراتر نرفت. در نیمه دوم دهه ،60 حمایت از الگوی تولید مسکن در مقیاس وسیع، با هدف توسعه و تشویق انبوه سازی، راهبرد اساسی بخش مسکن بوده است. در تکمیل این سیاست، دولت دخالت خود را در بازار زمین کاسته و از ساز وکار بازار عرضه و تقاضا در امر تأمین زمین و مسکن حمایت کرده که در نتیجه فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسکن برخوردار شد. به این ترتیب بسترهای مناسب برای توسعه انبوه سازی در کشور ایجاد نشد. وجود این شرایط، شرکت های فعال در امر ساخت وساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای کسب سود بیشتر ترغیب میکند. پیامد این امر کاهش سرعت گردش سرمایه در بازار تولید انبوه سازان مسکن است. برای روشن شدن مطلب بالا، روند تغییرات قیمت زمین نسبت به مسکن طی دهه های گذشته؛ بررسی و تأثیر آن بر انبوه سازی را بررسی میکنیم: رشد قیمت زمین به صورت پلکانی بوده و هر 3 الی 4 سال و گاهی هر 5 سال، قیمت آن 2 الی 4 برابر شده است. به عنوان مثال در سال ،1350 بهای یک مترمربع زمین در محله گیشا، هزار ریال بود که در سال های 55 و 56 قیمت املاک یادشده با حدود هزار درصد افزایش به 70 هزار ریال رسید.پس از جنگ و با شروع رونق اقتصادی افزایش قیمت زمین شتاب گرفته و در طول اولین دوره، رشد قیمت آن 1/3 برابر شد. در دومین دوره رشد، بهای زمین مجدداً با افزایش 300 درصدی مواجه شد. طی سال های 68 تا 80 نرخ رشد قیمت زمین تقریباً 2 برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده است؛ به نحویکه قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است.در خلال سال های 1363 تا 65 درحالیکه مسکن با رشد قیمت 166 درصدی مواجه بوده، زمین رشد 714 درصدی داشته است. این اعداد و ارقام حکایت از بیثباتی بازار زمین دارد و نشان میدهد که، افزایش قیمت زمین در دوران رونق خیلی بیشتر از قیمت مسکن بوده که خود این امر سرمایه های سرگردان و سرمایه های موجود در بخش های صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان سازی- به عنوان مثال انبوه سازان- را به سمت زمین سوق میدهد. تأثیرات افزایش بهای زمین بر مسکن افزایش سهم بهای زمین در احداث ساختمان، باعث افزایش سرمایه گذاری اولیه برای احداث بنا و درنتیجه کاهش نقدینگی طی دوره ساخت میشود.با کنترل بازار زمین میتوان از انبوه سازی حمایت کرد و این تنها با حضور مؤثر دولت محقق خواهد شد. به این دلیل که بخش خصوصی منافع شخصی را در نظر گرفته و قاعدتاً به دنبال سود حداکثری است، ولی بخش دولتی برای تأمین منافع ملی حضور پیدا میکند. دولت میتواند با مداخله کارآمد در بازار زمین یا به عبارت بهتر با مدیریت بازار زمین همانند بسیاری از کشورهای موفق در حل بحران مسکن، به عنوان یکی از ابزارهای مناسب برای توسعه انبوه سازی مسکن مؤثر باشد. چند راهکار برای کنترل بازار مسکن یکی از راهکارهایی که دولت میتواند توسط آن، بازار مسکن را کنترل کند، استفاده از زمین های خود در فرایند ساخت شهرهای جدید است. به این صورت که با آماده سازی زمین های خود و تهیه یا خرید زمین های مناسب اقدام به سفارش پروژه های ساخت مسکن به انبوه سازان بخش خصوصی کند که در پی آن، نتایج زیر قابل حصول است: * انبوه سازی از وضعیت فعلی خود که علاوه بر حوزه مدیریت فنی- مهندسی، در مدیریت تقاضا، منابع مالی و مدیریت عرضه دخالت دارد، خارج شده و به جایگاه اصلی خود یعنی مدیریت فنی- تخصصی برمی گردد. بنابراین انبوه ساز که تا قبل از این از ارزش مازاد زمین سود میبرد، سود خود را از ارزش افزوده حاصل از ساخت به دست میآورد. * انبوه ساز دغدغه تهیه منابع مالی را نخواهد داشت، به این دلیل که هزینه زمین در فرایند ساخت حذف شده و هزینه ساخت از طرف سفارش دهنده تأمین خواهد شد. این امر خود باعث رشد و تسریع فرایند انبوه سازی میشود. * با انجام این سیاست، عرضه مسکن افزایش خواهد یافت و انبوه ساز میتواند با منابع مالی که عمدتاً بانک های موجود، قادر به پرداخت آن هستند، خانه هایی به مراتب با کیفیت بهتر و تنوع بیشتر تولید میکند. * ازآنجاکه با اجرای این سیاست، انبوه ساز تنها از ارزش افزوده ساخت منتفع خواهد شد، لذا سعی در کاهش هزینه ها و تسریع در روند ساخت وساز خواهد کرد که برای تحقق آن به دنبال به کارگیری تکنولوژی جدید در فرآیند ساخت میرود. * عواملی مانند تثبیت قیمت زمین، کاهش ریسک پذیری در بخش ساختمان و وجود تقاضا در دهه های آینده، همگی شرایطی را فراهم میکنند که تداوم ساخت وساز، رونق و در نهایت ایجاد امنیت شغلی در این صنعت را به دنبال خواهد داشت. لذا میتوان با تشکیل اتحادیه ها و صنف های کارگری و تأمین حداقل نیازهای اجتماعی آنها مانند بیمه، هزینه نیروی انسانی را در ساخت وساز کاهش داد که در نهایت باعث کاهش قیمت نهایی مسکن میشود. * دولت میتواند با این سیاست با استفاده از متخصصان و مشاوران معمار و شهرساز به طراحی شهرهای جدید یا توسعه شهرهای موجود بپردازد که دارای بافتی همگون، مطلوب به لحاظ فضای خصوصی و عمومی و لحاظ کردن فضاهای آموزشی، فرهنگی، ورزشی و ...باشد و سفارش ساخت آن را به انبوه ساز بدهد. * با این روش تأمین مالی ساخت پروژه های بزرگ دیگر دشوار نخواهد بود، چراکه هزینه زمین از نقدینگی اولیه لازم برای ساخت مسکن کسر شده و مابقی هزینه ساخت وساز نیز توسط خود مردم از طریق وام های بانکی موجود و آورده های شخصی، به راحتی تأمین میشود. در نتیجه بافت های شهری با هزینه بسیار کم و در شرایط مطلوب با استانداردهای شهرسازی ساخته میشود. * ازآنجاییکه هزینه اولیه هنگفت پرداخت قیمت زمین دیگر مطرح نیست، طیف وسیعی از انبوه سازان میتوانند به عنوان پیمانکار، پروژه های ساخت را تحویل بگیرند. لذا دولت میتواند با سازوکارهای مختلف و سیاست های تشویقی مناسب از انبوه سازانی که از تکنولوژی و توان علمی مهندسی بالاتری برخوردار هستند، حمایت کرده و بدین ترتیب با رقابت بین سازندگان، رشد کمی و کیفی تولید انبوه در صنعت مسکن محقق خواهد شد.اگر دولت در عرصه مسکن و مدیریت زمین به نحوی وارد شود که هزینه اولیه زمین را از فرایند ساخت به تعویق بیندازد، دیگر الزامی وجود ندارد که انبوه ساز به جهت اقتصادی کردن پروژه ساخت وساز خود رو به بلندمرتبه سازی و ساختمان های متراکم و کوچک آورد. بنابراین میتوان با اتخاذ سیاست های فوق خانه هایی که مناسب فرهنگ بومی و دینی مردم است، ساخت و چالش های فرهنگی و اجتماعی آینده این شهرک ها را به فرصت تبدیل کرد و شهرهای پایداری تشکیل داد.