اصطلاحات کلیدی در ساخت و ساز

گروه ساخت وساز : برای اینکه یک ساختمان بسازید ، باید از هفت خوان رستم عبور کنید . از همان ابتدای کار که درخواست پروانه میدهید تا زمانی که پایان کارتان را میگیرید ، با شهرداری در ارتباط هستید و باید تمام قوانین را موبه مو اجرا کنید؛ میزان تراکم مجاز ، سطح اشغال ، عقب نشینی، وضعیت ملک در طرح تفصیلی و... ازجمله مهم ترین موضوعاتی هستند که سازندگان با آنها درگیرند . عدم آگاهی از قوانین باعث میشود سازنده و مالک ناآگاه حتی پس از پایان ساخت وساز متوجه شود که نه تنها سود نکرده ، بلکه ضرر هم کرده است . ما قصد داریم در هر شماره پیام ساختمان به بررسی یک نمونه ساخت وساز در یکی از مناطق تهران بپردازیم تا به سؤالاتی از قبیل اینکه ملک مورد نظر تا چندطبقه بر اساس طرح تفصیلی میتواند بالا برود ؟ چنانچه به صورت مشارکتی ساخته شود ، سهم هرکدام از طرفین چه میزان خواهد بود ؟ هر مترمربع ملک موردنظر تا زمان ساخت چقدر هزینه دارد ؟ هر مترمربع زمین ملک چقدر خریدوفروش میشود ؟ چقدر باید به شهرداری و سازمان نظام مهندسی پرداخت شود ؟ سازنده چقدر سود میبرد ؟ و... در حد توان پاسخ بدهیم تا علاوه بر آگاهی مخاطبان از وضعیت حاکم برساخت و ساز ، مناطقی که جذابیت بیشتری به واسطه میزان تراکم برای سازندگان و سرمایه گذاران دارند ، شناخته شوند . قبل از اینکه این گزارش ها را شروع کنیم ، لازم میدانیم چند اصطلاح کلیدی را برای مخاطبان به اختصار تعریف کنیم : مساحت زمین : مساحت یک قطعه زمین را میگویند که عمدتا در سند یا صورت مجلس تفکیک قیدشده است یا آن دسته از اراضی که ابعاد آنها بدون اندازه و حد و حدودی بوده و مساحت در سند قید نشده ، مساحت زمین از برداشت وضع موجود محاسبه میگردد . مساحت زیربنا : مساحت هر طبقه از بنا را گویند . مساحت کل بنا : مجموع سطح طبقات یک ساختمان اعم از روی زمین یا زیرزمین . متوسط مساحت زمین : نسبت مساحت قطعات تفکیک شده به تعداد آن در یک محدوده معین . ضریب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همکف یک ساختمان نسبت به کل مساحت زمین موردنظر ( طبق سند و یا مساحت وضع موجود به شرطی که بدون کسر اصلاحی کمتر از سند مالکیت باشد ) متوسط ضریب تراکم : نسبت جمع تراکم استفاده شده در هر پروانه یا بنا به تعداد کل پروانه های صادره . مساحت کل طبقات و زیرزمین : مجموع مساحت کل طبقات احداث شده ( مطابق مساحت کل بنا ) با احتساب مساحت زیرزمین . تعداد طبقات : طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام را شامل میگردد ( خَرپُشته جزو طبقات محسوب نمیشود ) مساحت مفید : بنای ایجادشده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهرو های ارتباطی، راه پله ، چاهک آسانسور ، شوت زباله ، نورگیر ها ، پارکینگ و انبار های مجزا بخصوص در زیرزمین و تأسیسات و فضا های مشاعی دیگر . صفر طبقه : ایجاد خَرپُشته یا انباری یا توسعه بنا در طبقات موجود که منجر به طبقه اضافی نشود . تراکم :  درصد بنایی که نسبت به مساحت زمین در طبقات قابل احداث است که در طرح تفصیلی برای کاربریهای مختلف تعریف گردیده است . ( به جز سطوح پارکینگ و مُشاعات در همکف و زیرزمین ها و انباری در زیرزمین ) . کاربری زمین : نحوه استفاده زمین را بر اساس سلسله مراتب انواع فعالیت های شهری و طرح های جامع و تفصیلی، کاربری ملک گویند . عملکرد بنا ( کاربری طبقات و یا کاربرد بنا ) : نحوه بهره برداری از فضا های ایجادشده از یک ساختمان ( انواع استفاده : مسکونی، تجاری، اداری و . . مسکونی: استفاده از فضا های پیوسته ایجادشده در یک ساختمان به عنوان واحد مسکونی که دارای نور کافی و سرویس مناسب بهداشتی نیز باشد ( مناسب برای سکونت خانواده ) . تجاری: محل دادوستد که معمولا برگذر یا سرا یا پاساژ یا تیمچه احداث شده و عموما دارای ویترین باشد ( مراکزی که اشخاص حقیقی و حقوقی طبق قانون تجارت عملیات تجاری انجام میدهند و معاملات و دادوستد مینمایند ) . اداری: محلی که در آنجا افراد حقوقی و حقیقی مشغول به کار بوده و کار های خدماتی مربوط به دولت و بخش خصوصی انجام میشود . آموزشی: بنا هایی که آموزش وپرورش و آموزش عالی و تعلیم و تربیت در آنجا صورت میپذیرد ( مهد های کودک ، دبستان ، مدارس ، دبیرستان و دانشگاه و دیگر مراکز آموزشی) . صنعتی: بنا هایی که منسوب و مربوط به صنعت بوده و در آنجا قطعات کوچک و بزرگ ، سبک و سنگین و حجیم و کوچک صنعتی ساخته میشود . کشاورزی: بنایی که در آن انواعی از کشاورزی، کشتکاری، زراعت ، فلاحت ، دامداری، پرورش طیور ، پرورش ماهی انجام میپذیرد و یا به صورت بنا یا سالن های کوچک و بزرگ ، گلخانه ها ، سوله ها یا مراکز نمونه پرورش ایجادشده اند . فرهنگی: بنایی که در آن به امور فرهنگی پرداخته میشود . مانند آموزشگاه های مختلف ، دفاتر انتشاراتی، گالریها ، سینما ، تئاتر و . . . مذهبی: بنایی که برای انجام آداب و آئین مذهبی احداث میگردد . بهداشتی: بنایی که امور مربوط به تندرستی و بهداشت شهروندان در آنجا انجام میپذیرد . مانند بیمارستان ، کلینیک ، درمانگاه ، تیمارستان و... تفریحی- ورزشی: بنایی که در آن بتوان به پرورش تناسب و فیزیک بدنی پرداخته و امکانات شادمانی و فرح شهروندان را فراهم نمود . مانند شهربازی، زمین های ورزشی، باشگاه های ورزشی، استادیوم ها ، استخر و... حمل ونقل : بنایی که جهت امور جابه جایی و تردد شهروندان مورداستفاده قرار میگیرد . مانند پایانه ، پارکینگ روباز و طبقاتی، فرودگاه ، راه آهن و . . . خدماتی: بنایی که به منظور آسایش و رفع نگرانیهای شهری مورداستفاده قرار میگیرد ، مانند آتش نشانی، مراکز جمع آوری زباله ، سرویس های عمومی تجهیزات شهری: بنا هایی که جهت برطرف نمودن نیاز های شهری ایجاد میشود مانند پست های برق و گاز ، مراکز مخابراتی، مراکز تصفیه آب پست : اراضی که برای ایجاد مراکز و دفاتر پستی پیش بینی گردیده است . حریم : اراضیای که به دلیل نیاز به فاصله ایمنی لازم است حفظ گردد و در آن بنایی ایجاد نگردد و یا مقررات خاصی رعایت شود . تأسیسات شهری: اراضیای که در اختیار تأسیسات شهری مانند نیروگاه ، پُست برق ، پُست گاز ، ایستگاه رادیو و تلویزیون و غیره قرار گیرد . نظامی و انتظامی: اراضیای که برای احداث پادگان ها و عملیات نظامی در اختیار ارتش و نیرو های انتظامی قرار گیرد . داخل طرح اجرایی: اراضی واقع در طرح های در دست اقدام شهرداری ( عمدتا طرح های شبکه گذر ها و میادین میباشند ) داخل طرح : اراضیای که کلا در طرح شبکه شهری و یا خدمات شهری واقع شوند . معوض شهرداری: اراضیای که شهرداری در اختیار خود قرار داده تا در صورت نیاز به صاحبان املاکی که ملک آنها در طرح واقع میشوند ، واگذار نماید . انبارها : اراضیای از شهر که به عنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص یابد . خدمات شهری: اراضی با کاربری خدماتی مانند : آتش نشانی، مرکز جمع آوری زباله ، تجهیزات شهری فاقد کاربری: اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند یا به عنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته شده اند یا هنوز طبق برنامه طرح جامع ، آزادسازی و طرح تفصیلی ندارند . تراکم استفاده شده : عبارت است از سطح زیربنای کل ساختمان به سطح قطعه زمین مورد ساخت با هر کاربری ( مُشاعات و پارکینگ و انباری در زیرزمین و پارکینگ درهمکف جزو این سطوح محاسبه نمیگردد ) مساحت زیربنای مُشاعات در مسکونی: شامل مجموع مساحت تأسیسات ، راهرو ، راه پله ، آسانسور ، لابی، سالن اجتماعات ، استخر و سونا و سالن ورزشی، سرایداری، شوت زباله ، نگهبانی، نورگیر ها ، سرویس بهداشتی و انباری مُشاع جزو مُشاعات میباشند . درصد بنای مفید استفاده شده :  درصد مجموع زیربنای مفید در طبقات ، نسبت به مساحت ملک ( طبق سند مالکیت ) . ( زیربنای کل ، من های مُشاعات و پارکینگ و انباری) فضا های سبز - پارک عمومی: ملکی که دارای طرح پارک ، حریم سبز ، جنگل مصنوعی و ... طبق طرح تفصیلی و جامع است ، با رده بندی باغ کودک ، پارک محله ، پارک منطقه ای و پارک های عمومی شهری ، حریم سبز بزرگراه ها ، اتوبان ها ، بزرگراه ها ، کمربند سبز شهر.