اجاره نشین، خوش نشین می شود؟

هرچند در بازار مسکن ایران تشکلی برای مدیریت یا تعیین سیاست های کلی اجاره واحدهای مسکونی وجود ندارد اما صاحب خانه های ایرانی به طورمعمول در هرسال از یک سیاست واحد پیروی میکنند. افزایش قابل توجه قیمت خانه در دهه گذشته که از یک سو به کاهش قدرت خرید متقاضیان خانه انجامید ، از سوی دیگر دست صاحب خانه ها را در تعیین نرخ اجاره بها بازتر کرد. در متن زیر ابتدا نگاه جامعی به آمارهای رسمی در این زمینه خواهیم داشت و در ادامه وضعیت بازار اجاره در سال آینده و نیز راهکارهای کنترل بازار اجاره را در گفتگو با کارشناسان بررسی میکنیم.آمارها چه میگویند؟به گزارش بانک مرکزی، اجاره بهای مسکن در تهران و کل کشور در نیمه اول سال جاری با شیب و سرعتی برابر تغییر کرده است. شاخص بهای در مناطق شهری در دوازده ماه منتهی به شهریورماه 93 نسبت به دوازده ماه منتهی به شهریور 92 معادل 19 درصد افزایش داشته است. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی شاخص بهای مسکن استیجاری در سه ماهه دوم سال جاری نسبت به سه ماهه قبل در تمام استان های کشور افزایش یافت. این شاخص در مناطق شهری ایران در سه ماهه دوم سال 93 به عدد 154.2 رسید که نسبت به سه ماهه قبل معادل 4.1 درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل 14.9 درصد افزایش یافت.علاوه بر آن با تائید بانک مرکزی 64.4 درصد خانوارهای ایرانی در مسکن ملکی زندگی میکنند و تنها 26 درصد از خانوارها اجاره نشین هستند. البته حدود 10 درصد نیز در منازل دولتی ساکن هستند که اجاره ای پرداخت نمی کنند.تناقض بزرگ بین آمارها و واقعیت جامعهاحمدرضا شریفی ، کارشناس مسکن در پاسخ به این سؤال پیام ساختمان مبنی بر اینکه وضعیت اجاره در سال 93 چگونه بود و آیا کاهش تورم در کاهش قیمت های اجاره تأثیر داشت، گفت: هرچند گزارش های مرکز آمار ( برخلاف گزارش های بانک مرکزی ) در سال 93 نشان از آن دارد که نرخ رهن و اجاره در طول ماه های مختلف روندی ثابت نداشته و حتی برخی آمارها نشان از کاهش نرخ ها میدهند اما حقیقت بازار چیز دیگری را بیان میکند و این حقیقت چیزی نیست جز اینکه روند نرخ اجاره ها در سال 93 همچنان صعودی بوده و یک تناقض بزرگی بین آمارها و واقعیت جامعه وجود دارد. وی افزود: متأسفانه نـرخ گــذاری در بازار اجاره حتی با شاخص های اقتصاد کلان کشور نیز رابطه مستقیمی ندارد. هرچند افزایش مداوم نرخ رهن و اجاره در سال های پایانی دهه80 و ابتدای دهه90 تحت تأثیر نرخ تورم قرار گرفت و به نوعی توجیه شد اما کاهش مداوم شاخص تورم در ماه های گذشته نتوانسته تأثیر چندانی در اجاره بها داشته باشد.شریفی اظهار داشت: به نظر میرسد اجرایی شدن سیاست های مسکنی دولت در سال آینده، احتمال به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته ای، بهبود شاخص های اقتصاد کلان و بازگشت سرمایه گذاران به عرصه مسکن میتواند در کاهش نرخ اجاره مؤثر باشد . وی در مورد وضعیت بازار اجاره در سال 94 خاطرنشان کرد: اگر سیاست خاصی در بازار مسکن اجرا نشود، بازار اجاره 94 همچنان غبارآلود است . با افزایش عرضه نرخ اجاره تعدیل میشود یک مشاور و کارشناس مسکن در خصوص وضعیت بازار اجاره در سال آینده به پیام ساختمان گفت : دولت میتواند با اجرایی کردن سیاسـت های تسهیلاتی، تحرکی در بخش ساخت وساز به وجود آورد و عرضه واحدهای نوساز به بازار اجاره، تأثیر بسیار زیادی در کنترل این بازار خواهد داشت.کمال حائری نیا افزود: در این شرایط سرمایه گذاران دوباره نقدینگی خود را در بخش ساخت وساز به گردش در میآورند و با افزایش عرضه و بالا رفتن رقابت، مکانیزم های موجود در بازار، نرخ اجاره را تعدیل میکنند.وی ادامه داد: بالا بودن تعداد متقاضیان در بازار رهن و اجاره و خالی ماندن تعداد زیادی از واحدهای مسکونی که صاحبانشان برنامه ای برای استفاده از آنها ندارند، امکان چانه زنی متقاضیان را تا حد زیادی کاهش داده و ازاین رو واحدهای مسکونی که در بنگاه ها به اجاره گذاشته میشوند، در مدتی کوتاه و با نرخ مدنظر صاحب خانه ها به اجاره میروند. صنعت اجاره باید پیگیری شود اجاره بها در کشور در حالی رو به افزایش است که در بیشتر کشورهای جهان این روند کاملاً معکوس است. پیش ازاین برخی از کارشناسان اعلام کرده بودند که اجرای طرح صنعت اجاره میتواند راه مقابله ای با افزایش اجاره بها باشد. حال این سؤال مطرح است که چرا در کشور ما صنعت اجاره داری شکل نگرفته است؟.مصطفی قلیخسروی، یکی از این کارشناسان است که همواره دولت را ترغیب کرده تا صنعت اجاره را در کشور فعال کند، به گفته وی با فعال شدن این صنعت به شعار «اجاره نشین؛ خوش نشین» خواهیم رسید.رئیس پیشین اتحادیه کشوری مشاوران املاک معتقد است : سرمایه داران بخش خصوصی میتوانند در هر محله مجتمع هایی را بسازند و آنها را اجاره دهند و از سوی دیگر دولت نیز برای تشویق بیشتر میتواند برخی از معافیت های ساخت و ساز مانند معافیت مالیاتی را برای این مالکان اعمال کند. به عبارت دیگر صنعت اجاره درواقع همان کاری را میکند که میادین میوه و تره بار در تنظیم قیمت میوه و تره بار انجام میدهند و با فعال کردن صنعت اجاره در هر محله قیمت اجاره مسکن بیشتر تحت کنترل درخواهد آمد.عمده برنامه ها حول مسکن ملکی میچرخدبهروز ملکی ،کارشناس بازار مسکن با بیان این مطلب که به دلایل اجتماعی و فرهنگی میل به مالکیت در جامعه ایران بسیار بالاست، گفت: دولت هم در زمینه افزایش املاک استیجاری تا به امروز موفق نبوده است. ضمن اینکه در کشور ما مسکن ملکی یک منزلت اجتماعی محسوب میشود.این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: وجود خلأهای حقوقی در نهادهای اجاره ای، بالا بودن هزینه های مبادله ای و عدم حمایت از اجاره داری هم مزید بر علت شده است.البته با توجه به نوسانات شدید قیمت مسکن گویا بهره مندی از فرصت های سوداگری و خریدوفروش باعث میشود که جذابیت بیشتری نسبت به حفظ بلندمدت مسکن به منظور اجاره داری به وجود آید.وی ادامه داد: از طرف دیگر به علت بالا بودن میزان استهلاک و در نتیجه پایین بودن عمر مفید ساختمان طول دوره بهره برداری جهت سرمایه گذاری بر روی اجاره کاهش پیدا میکند. با توجه به تمام این مسائل طبیعی است که تمایلی برای سرمایه گذاری وجود نداشته باشد. هرچند که عمده برنامه های سیاست گذاران و متولیان ، حول مسکن ملکی میچرخد.ملکی در پاسخ به این سؤال که آیا ایران شرایط تقویت این صنعت را دارد، گفت: دستیابی به این صنعت نیاز به پیش نیازهایی دارد. اگر میخواهیم این صنعت را تقویت کنیم و به دنبال آن افزایش قیمت ها را تحت کنترل درآوریم، نیاز است که سیاست های دقیقی در برنامه های بخش مسکن آورده شود. بااین حال هرچند در برنامه های دولت جدید و طرح جامع (که به عنوان نقشه کشور شناخته میشود)، میبینیم که بحث اجاره موردتوجه قرارگرفته است اما نکته اساسی ، نگرش های اجتماعی و فرهنگی ماست که در این زمینه بسیار تأثیرگذار هستند.وی خاطرنشان کرد: ایجاد مشوق های مالیاتی برای مردم و یا در نظر گرفتن وام های کم بهره برای ترغیب سرمایه گذاران میتواند انگیزه لازم را برای صنعت اجاره داری ایجاد و حتی آن را به عنوان راه حل بازار اجاره مطرح کند.ملکی خاطرنشان کرد: «در حال حاضر کشورهایی مانند آلمان نرخ تصرف اجاره ای از تصرف ملکی در آنان بسیار بیشتر است. اما باید به این نکته توجه داشت که اصولاً ساختار اقتصادی این کشورها ایجاب میکند که درصد اجاره بالا باشد. البته نمیتوان وجود نهادهای اجاره داری را هم در این میان نادیده گرفت.»