افزایش وام برای خانه اولی ها

شورای پول و اعتبار ظرف چند روز آینده پیشنهاد اصلاح شده افزایش وام خرید مسکن را بررسی میکند که در صورت تصویب نهایی آن ، از سال آینده 2 فقره تسهیلات جدید مسکن به ترتیب در اختیار خانه اولیها و سایر متقاضیان خرید آپارتمان قرار خواهد گرفت .بانک مسکن طی ماه های اخیر برای کمک به توافق سریع در نشست های مشترک بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی، یک طرح میانه ، روی میز مذاکرات گذاشت با این هدف که از یکسو نگرانی اصلی سیاست گذار پولی را بتواند به شکل عملیاتی مرتفع سازد و از سوی دیگر مبلغ کنونی وام را به سقف مدنظر متولیان بخش مسکن نزدیک کند . ساختار و ارقام این پیشنهاد طی روز های اخیر با موافقت حداکثری مقامات بانکی و تائید مقدماتی روبه رو شده است؛ طوری که گفته میشود آن اشکالات کلی و جزیی که طی دست کم یک سال اخیر به طرح اولیه وام 100 میلیونی خرید مسکن و سپس طرح تعدیل شده وام 80 میلیونی واردشده بود ، هم اکنون متوجه پیشنهاد اصلاحی نیست .گزارش ها از جزئیات آنچه بانک مسکن برای تصویب نهایی به بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار ارائه کرده ، حاکی است : تنها بانک مجاز به پرداخت وام خرید مسکن ، در نظر دارد سقف تسهیلات خرید را برای خانه اولیها یا همان زوج های جوان ، به 70 میلیون تومان برساند . همچنین برای سایر متقاضیان نیز تسهیلات 60 میلیون تومانی تعریف شده است . شورای پول و اعتبار دی ماه سال گذشته پس از حداقل 2 سال مبلغ تسهیلات خرید شامل مجموع وام خرید و وام جعاله را از 25 میلیون تومان به 45 میلیون تومان افزایش داد به این صورت که سقف وام خرید از 20 میلیون به 35 میلیون و سقف وام جعاله یا تعمیرات نیز از 5 میلیون به 10 میلیون تومان تبدیل شد . ازآنجاکه بانک مسکن ، وام های خرید و جعاله را به صورت یکجا در زمان خرید آپارتمان به متقاضی پرداخت میکند ، مجموعه این دو وام به شکل تسهیلات بانکی، قابلیت دریافت توسط متقاضیان خرید مسکن را دارد .طبق مصوبه سال گذشته شورا ، برای اولین بار گروه موسوم به خانه اولیها که زوج های جوان فاقد سابقه مالکیت هستند ، توانستند تسهیلاتی متفاوت از سایر متقاضیان دریافت کنند . در حال حاضر خانه اولیها 50 میلیون وام خرید مسکن و 10 میلیون جعاله و درمجموع 60 میلیون تومان تسهیلات دریافت میکنند ، اما بر اساس آنچه در حال حاضر روی میز شورای پول و اعتبار برای امضای نهایی و ابلاغ آن به بانک مسکن ، قرار دارد ، برنامه ریزی شده تا از سال 94 سقف وام خرید برای خانه اولیها و سایر متقاضیان به ترتیب از 35 میلیون به 50 میلیون و از 50 میلیون به 60 میلیون تومان افزایش پیدا کند . این دو گزینه با احتساب وام جعاله ، مبلغ تسهیلات جدید خرید مسکن را برای زوج های جوان به 70 میلیون و برای سایرین به 60 میلیون تومان افزایش خواهد داد . طی ماه های اخیر آنچه باعث مخالفت بانک مرکزی با طرح افزایش وام خرید شده بود ، به چالش کسری منابع بانک مسکن برمی گشت . بانک مسکن اگر قرار باشد طبق طرح وزارت راه و شهرسازی مبنی بر راه اندازی صندوق پس انداز مسکن ، وام های 80 تا 100 میلیونی پرداخت کند ، قطعا با کمبود منابع مواجه خواهد شد .مقامات بانکی چالش کسری منابع صندوق پس انداز را جزو خصلت ذاتی این صندوق ها میدانند و به تجربه نیز ثابت شده که طی دهه 80 ، به دلیل نرخ سود پایین سپرده های بانکی و تورم بالا ، چون حجم سپرده گذاریهای بلندمدت کاهش یافت ، بانک عامل برای پرداخت وام خرید به عنوان بلندمدت ترین تسهیلات بانکی، با کسری منابع مواجه شد و درنتیجه برای عمل به تعهداتش نزد وام گیرنده ها ، مجبور شد با استقراض از بانک مرکزی، منابع کافی موردنیاز را تأمین کند .بانک مرکزی به شدت نسبت به هر نوع تحریک تورمی در اقتصاد حساس است و با همین منطق ، استقراض را جزو خط قرمز خود برای افزایش هر نوع تسهیلات بانکی میداند .بانک مسکن در پیشنهاد اصلاحی خود ، حریم قرمز افزایش وام خرید را رعایت کرده است . محتوای این پیشنهاد نشان میدهد : بانک مسکن بنا دارد تسهیلات جدید 60 و 70 میلیون تومانی را با ترکیبی از مدل پس انداز و اوراق پرداخت کند . در این مدل ، از یکسو برای تجربه تلخ جهش قیمت اوراق مسکن در فرابورس که زمستان سال گذشته همزمان با افزایش سقف وام رخ داد ، تدبیر لازم به عمل آمده و از سوی دیگر تعهد 100درصدی از طرف بانک برای پرداخت تسهیلات وجود ندارد به این معنی که مشروط به تهیه اوراق ( وجود منابع ) وام ها پرداخت خواهد شد .بانک مسکن در مدلی که برای پرداخت دو نوع تسهیلات جدید طراحی کرده ، حساب نوع دوم ) ترکیبی از مدل پس انداز و اوراق ) برای متقاضیان وام در نظر گرفته است . در این مدل ، اجازه استفاده از اوراق فعلی وام مسکن که در فرابورس مبادله میشود ، وجود ندارد و کارکرد اوراق موجود صرفا برای تسهیلات کنونی 45 میلیون و 60 میلیون تومان محفوظ خواهد ماند ، بنابراین در صورت تصویب نهایی پیشنهاد بانک مسکن ، متقاضیان تسهیلات جدید باید حساب جدید نزد بانک افتتاح کرده و برای دوره ای مشخص اقدام به سپرده گذاری کنند تا اوراق مربوط به تسهیلات جدید منتشر شود و در اختیار شان قرار بگیرد .جلوگیری از تبدیل اوراق وام های موجود به تسهیلات جدید ، مانع وقوع رانت لحظه ای برای گروه هایی که در این روز ها از زمان قطعی افزایش وام خبر دارند ، خواهد شد . زمستان سال گذشته به فاصله چند روز بعد از تصویب افزایش سقف وام خرید ، قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات مسکن در فرابورس از حدود 40 هزار تومان به 75 هزار تومان و سپس به مرز 100 هزار تومان جهش کرد و هزینه دسترسی به تسهیلات 45 میلیونی را تا سطح 9 میلیون تومان متورم کرد . این انفجار قیمتی در بازار اوراق به دلیل آن بود که دارندگان اوراق از فردای افزایش وام میتوانستند امتیاز خود را برای تسهیلات جدید نیز استفاده کنند و همین اتفاق باعث رشد ناگهانی ارزش افزوده اوراق شد .اما در مدل حساب دوم ( ترکیبی از مدل پس انداز و اوراق ) ، دارندگان اوراق قدیمی اجازه استفاده از امتیاز خود برای وام های جدید را ندارند . بررسیها درباره توان حقیقی تسهیلات جدید مسکن نشان میدهد : این دو نوع تسهیلات 60 و 70 میلیونی در تهران به طور متوسط بین 21 تا 25 درصد هزینه خرید آپارتمان هایی با قیمت و متراژ متوسط را برای میان درآمد ها پوشش خواهد داد . البته قدرت وام 70 میلیونی برای خانه اولیها چنانچه برای خرید آپارتمان هایی با متراژ کمتر از 70 مترمربع ( حدود 50 مترمربع ) مصرف شود ، میتواند تا 35درصد قیمت مسکن را تأمین کند .اشکال تسهیلات جدیداین دو نوع تسهیلات چون احتمالا خارج از حمایت های دولتی پرداخت خواهد شد ، حاوی یک اشکال جدی میتواند باشد و آن نابرابری بین اقساط و توان بازپرداخت است . تحقیقاتی که طی ماه های گذشته درباره حداکثر توان بازپرداخت تسهیلات از جانب دهک های میان درآمد ، انجام شد ، نشان میداد : اجاره نشین های طبقه میانی جامعه بین 31 تا 40 درصد از سبد هزینه های ماهانه شان را برای اجاره بها صرف میکنند . این نرخ برای زوج های جوان حدود یک میلیون تومان برآورد میشود ، بنابراین تسهیلات خرید مسکن لااقل برای خانه اولیها باید به شکلی افزایش یابد که اقساط ماهانه از حداکثر یک میلیون تومان در ماه تجاوز نکند . چنین تسهیلاتی در دنیا به وام در استطاعات مشهور است و دولت ها برای این منظور ، بخشی از نرخ سود تسهیلات را به صورت یارانه ای به بانک ها پرداخت میکنند تا سقف اقساط ماهانه کاهش پیدا کند .وزیر راه وشهرسازی و رئیس کل بانک مرکزی نیمه اول سال 93 در نامه ای مشترک به رئیس جمهوری برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن در استطاعات ، پیشنهاد پرداخت وام با نرخ 14 درصد و جبران مابه التفاوت آن تا سود 22درصد از طریق وجوه اداره شده دولتی را ارائه کردند . بااین حال ، در محتوای پیشنهاد بانک مسکن ، احتمال پرداخت دو نوع تسهیلات با نرخ سود حمایتی کاملا ضعیف است و در این صورت ، اقساط ماهانه وام 60 میلیونی به مرز یک میلیون تومان و اقساط وام 70 میلیونی نیز به مرز یک میلیون و 200 هزار تومان خواهد رسید . این ارقام شاید فرآیند بازپرداخت تسهیلات را برای متقاضیان سخت کند.