پرداخت وام مسکن در ایران و جهان

مسکن نقش مهمی در سرانه تولید ناخالص داخلی و اشتغال زایی کشورهای جهان دارد و در رونق اقتصاد آنها مؤثر است؛ ضمن اینکه یک نیاز اولیه بوده و داشتن آن حق هر خانواده است بنابراین تأمین مسکن برای شهروندان، به نوعی وظیفه ای بر دوش دولت هاست. کشورهای مختلف برای تامین مسکن شهروندان خود ساز و کارهای گوناگون دارند که یکی از آنها پرداخت وام است. در پرداخت تسهیلات مسکن تلاش دولت ها بر این است تا تناسبی بین درآمد مردم و قیمت مسکن برقرار کنند و به همین جهت در بیشتر کشورها وام مسکن تقریباً بین 70 تا 90 درصد هزینه خرید مسکن را پوشش میدهد. مقایسه پرداخت وام مسکن در کشورهای دیگر و برنامه آنها برای خانه دار کردن مردم نشان میدهد؛ در بیشتر کشورها دولت سعی میکند هزینه تأمین مسکن را برای خانواده ها کاهش دهد. البته شرایط اقتصادی هر کشور، نرخ بهره بانکی، درآمد خانوار و بسیاری شاخص های دیگر اقتصادی در نحوه و میزان پرداخت وام مسکن تأثیر گذار است. در مطلب زیر به روش پرداخت وام مسکن در ایران و چند کشور پرداخته شده است: ایران پرداخت 10 تا 20 درصد هزینه خرید خانه مطابق قانون اساسی در ایران، تأمین مسکن بر عهده دولت گذاشته شده و دولت های مختلف برنامه هایی برای خانه دار کردن مردم اجرا کرده اند که پرداخت تسهیلات مسکن نیز یکی از این برنامه ها بوده و در دوره های مختلف با توجه به شرایط اقتصادی هزینه ای برای تأمین مسکن به صورت وام به مردم پرداخت شده است. در مقطع کنونی مبلغ وام خرید خانه 35 میلیون تومان است که با افزایش قیمت زمین و مسکن در چند سال اخیر این میزان وام کمتر از 10 درصد هزینه خرید خانه در شهرهای بزرگ و در شهرهای کوچک حدود 20 درصد را پوشش میدهد، این در حالی است که در دهه های گذشته وام های 12، 18 و 20 میلیون تومانی خرید مسکن حتی تا 80 درصد ارزش یک واحد مسکونی را پوشش میداد. برای افزایش پوشش هزینه خرید مسکن از طریق وام، دولت طرح هایی در نظر دارد از آن جمله پیشنهاد افزایش وام خرید به 80 میلیون تومان از سوی وزارت راه و شهرسازی است. بر اساس گفته های وزیر راه و شهرسازی دولت تلاش میکند تا وام خرید مسکن بتواند حدود 50 درصد کل هزینه واحد مسکونی را تأمین کند. در نخستین گام دولت وام نوسازی بافت های فرسوده را از 30 به 50 میلیون تومان افزایش داد و همچنان این امیدواری وجود دارد تا با افزایش وام خرید نیز این وام پوشش بیشتری از هزینه کل مسکن را در برگیرد. سوئد پیش پرداخت 15 درصدی بهای مسکن برای خرید خانه در سوئد دولت تا85 درصد هزینه مسکن را به صورت وام به فرد متقاضی میپردازد البته برای گرفتن این وام شخص باید شغل ثابت داشته باشد تا بتواند 15 درصد مبلغ باقیمانده بهای مسکن را پیش پرداخت کند. البته اگر کسی شغل ثابت نداشته باشد، میتواند از طریق ضمانت افرادی که شغل ثابت دارند وام مسکن را دریافت کند. انگلیس وام خرید تا 100درصد قیمت در انگلیس گاه خریدار میتواند کل قیمت یک خانه را به صورت وام دریافت کند. مثلاً برای یک خانه 140 هزار پوندی (معادل 236 هزار دلار) با سپرده ای معادل 7 هزار پوند، میتوان کل قیمت خانه را وام گرفت. این گونه وام ها در چارچوب برنامه کمک به خرید مسکن توسط دولت انگلیس با سپرده پنج درصدی پرداخت میشود. دولت برای این گونه وام ها یارانه میپردازد. این وام های کلان، برای خانه های تا سقف ارزش قیمتی 600 هزار پوند پرداخت میشود. قیمت یک خانه متوسط در لندن اکنون هشت برابر متوسط حقوق سالانه یک خریدار خانه اولی است. به این معنی که شاخص دسترسی مسکن در این کشور 8 سال است. مالزی پرداخت 80 تا 90 درصد قیمت خانه بانک های مالزی دو نوع وام خرید ارائه میکنند: وام سنتی زمان دار و وام مسکن انعطاف پذیر. در وام سنتی زمان دار از وام گیرنده خواسته میشود که هرماه مبلغی را بابت اقساط بازپرداخت وام، برای مدت زمانی مشخص (به عنوان مثال 30 سال) پرداخت کند. این پرداخت قابل پیش بینی، به وام گیرنده این امکان را میدهد که کنترل بهتری بر نقدینگی خود داشته باشد. وام مسکن انعطاف پذیر، در اصل همان وام سنتی زماندار است که با یک حساب جاری ترکیب میشود. این نوع وام ها برای افرادی مناسب است که میخواهند از انعطاف پذیری در پس انداز پول بیشتر در زمان های مختلف بهره مند شوند. در این نوع وام، هر چه وام گیرنده پول بیشتری در حساب جاری خود پس انداز کند، میتواند نرخ بهره وام مسکن خود را کاهش دهد. نرخ بهره وام مسکن در مالزی معمولاً درصدی کمتر از نرخ بهره پایه است. مثلاً اگر نرخ بهره پایه 6/ 6 درصد باشد، نرخ بهره وام 1/4 درصد خواهد بود.ضمن اینکه بانک ها معمولاً حداکثر 80 تا 90 درصد قیمت کل ملک را وام میدهند. این به معنای آن است که برای یک خانه به مبلغ 500 هزار رینگیت، خریدار میتواند مبلغ 400 هزار تا 450 هزار رینگیت وام بانکی دریافت کند و بقیه مبلغ را نقد بپردازد. کره جنوبی پرداخت وام به میزان 70درصد قیمت ملک دولت کره جنوبی محدودیت ها را برای استفاده از وام مسکن تسهیل کرده تا بازار راکد مسکن را در این کشور رونق دهد و مصرف داخلی را تحریک کند. دولت کره جنوبی چند ماه پیش اعلام کرد که سقف پرداخت وام را از 50 درصد قیمت مسکن به 70 درصد افزایش میدهد. علاوه بر این، اکنون وام گیرندگان مجاز خواهند بود تا 60 درصد درآمد خود را بابت قسط وام بپردازند. این رقم پیش ازاین برای شهر سئول که سخت ترین شرایط اعطای وام در کره جنوبی برای آن وضع شده بود، 50 درصد بود. با اتخاذ چنین سیاست هایی، قیمت آپارتمان در پایتخت این کشور، طی چهار سال منتهی به 2013 به طور متناوب کاهش یافت. این در شرایطی است که طی 11 سال پیش از آن قیمت مسکن در کره جنوبی تقریباً سه برابر شده بود. هندوستان وام های متنوع تا 80 درصد قیمت ملک در هند وام های مسکن مختلفی وجود دارد، مانند وام مسکن تک نرخی که فقط به نرخ سود مبلغ وام گرفته شده بستگی دارد و ربطی به وام اصلی ندارد و وام پله ای( GPM ) که در آن اقساط بازپرداخت در ابتدا کم است و به تدریج طی زمان افزایش مییابد. درمجموع عواملی مانند درآمد مشتری، شرایط مطلوب او و شاخص های مالی دیگر میزان وام مسکن او را مشخص میکنند. نرخ سود وام مسکن نیز با توجه به ماهیت وام متفاوت است. همچنین هیچ نرخ استانداردی وجود ندارد، بنابراین مذاکره مناسب ترین راه برای دریافت وام است. همچنین در این کشور وام ها را میتوان تجدید کرد یا بر مدت آن افزود. در هند بسته به میزان درآمد، وام مسکن 75 تا 80 درصد قیمت واحد مسکونی را پوشش میدهد. ترکیه وام با وثیقه ملکی تا 50 درصد بهای ملک در ترکیه وام مسکن عموماً از طریق تعدادی از بانک ها از طریق وثیقه ملک خریداریشده اعطا میگردد. معمولاً مبلغ وام حداکثر 50 درصد بهای ملک و مدت بازپرداخت آن 10 سال با بهره 8 تا 10 درصد است. قوانین ترکیه هم مانند بسیاری از بانک های اروپایی، دسترسی محدودی دارد که این امر شامل وام نیز میشود. به این ترتیب مجموع کل سود و بدهیهای فرد نباید بیش از 35 درصد درآمد خالص او باشد که این قانون در انگلیس هم وجود دارد. ضمن اینکه برای دریافت وام مسکن در ترکیه، فرد متقاضی باید منبع درآمد ثابت داشته باشد.