تحول بزرگ در بازار مسکن

گروه گزارش: همه چیز از اولین نشست خبری سخنگوی دولت در سال جاری در 25 فروردین 1394 شروع شد که در آن، محمدباقر نوبخت از کاهش نرخ تورم در 12 ماهه سال 93 و رسیدن آن به 14.8 درصد و نیز اعلام موافقت دولت با کاهش نرخ سود بانکی خبر داد. نوبخت در آن نشست خبری، علاوه بر اعلام کاهش نرخ تورم سالانه، گفت: نرخ رشد اقتصادی 9 ماهه سال 93 نیز توسط بانک مرکزی 3.8 درصد اعلام شده است. سخنگوی دولت در خصوص نرخ سود بانکی نیز گفت: دولت با کاهش نرخ سود بانکی متناسب با کاهش تورم موافق است. فردای آن نشست خبری، روز 26 فروردین ماه، ولیالله سیف، رئیس کل بانک مرکزی کاهش نرخ سود بانکی متناسب با نرخ تورم را مطرح کرد و از وجود طرحی برای این کار خبر داد که بتواند متناسب با شاخص های اقتصادی که از سوی بانک مرکزی ارائه میشود، اجرا شود. هوشمند و مترصدِ فرصتِ سودآور! اما شاید بهتر باشد همه چیز را از سرمایه های به اصطلاح سرگردانی شروع کنیم که با ورود به هر حوزه اقتصادی، آن را دچار تغییرات اساسی میکنند؛ سرمایه هایی که به تعبیر نایب رئیس اتاق بازرگانی (سرمایه های سرگردان)، برخلاف اسمش که به نظر میرسد بلاتکلیف است، کاملاً برعکس، بسیار هوشمندانه عمل میکنند. یعنی مترصد فرصت هایی هستند که سودهای بیشتری نصیبشان کند، به خاطر همین هر از چند گاهی به سمت خاصی سوق پیدا میکنند. به غیراز مؤلفه سودآوری، مؤلفه امنیت و ثبات هم در تلفیق با سودآوری، باعث میشوند تا این سرمایه ها تصمیم بگیرند به کدام سمت مایل شوند». پدرام سلطانی به پیام ساختمان می گوید: «همیشه این طور نیست که سرمایه های به اصطلاح سرگردان یا به تعبیری هوشمند، از بانک ها خارج شوند و به حوزه های دیگر سرمایه گذاری بروند، بلکه بعضی مواقع، این سرمایه ها از بخش مسکن خارج شده و به سمت بانک ها سوق پیدا کرده اند. مثل زمانی که بانک های خصوصی تأسیس شدند و سودهای جذابی پیشنهاد میکردند و مسکن هم تصادفاً در زمان رکود بود و افراد ترجیح میدادند به جای خرید مسکن اضافه، پولشان را در بانک بگذارند. حتی کسانی که حرفه شان بسازوبفروشی بود بعضی مواقع این اقدام را انجام میدادند. بنابراین خروج از بانک همیشه جایگزینی برای سرمایه ها و بازارهای موازی نیست بلکه اگر نظام بانکداری ما و چارچوب رقابتی در بانک ها با بازارهای موازی جذاب باشد این اتفاق میتواند عکس بشود.» به گفته دکتر سلطانی دو فاکتور بیش از بقیه به سرمایه های سرگردان جهت میدهند: «نمیتوان حکمی صادر کرد که کدامیک از حوزه های سرمایه گذاری بهتر است. به جهت اینکه هرگاه سرمایه دار (به معنای عام آن، یعنی کسی که پولی بیش از نیاز خودش در اختیار دارد و نه به معنی سرمایه دار کلان) احساس کند در حوزه ای سرمایه گذاری «سود» کمتر و «قدرت نقد شوندگی» کمتری دارد سرمایه اش را از آن حوزه خارج میکند و جایی سرمایه گذاری میکند که استنباط میکند آن حوزه سود بیشتر و قدرت نقد شوندگی بیشتری دارد. مثال خاص آن در این وضعیت مسکن است. اگر دارنده مسکن تصمیم بگیرد که امروز دارایی خودش را تبدیل به پول کند به سرعت این فرایند طی نمیشود مگر اینکه این کار را با تخفیف قابل ملاحظه ای عرضه کند». کاهش تا زیر تورم شاید هم بهتر باشد پیش بینی تغییرات اقتصادی در حوزه ساختمان و مسکن را از مهندسی که 10 سال رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور بوده و البته نظرات وی در خصوص اقتصاد و تورم بسیار معروف است آغاز کنیم. سید محمد غرضی در خصوص تأثیر کاهش نرخ سود بانکی بر اقتصاد کشور به پیام ساختمان میگوید: «اگر سود بهره بانکی به اندازه ای کم شود که از تورم موجود پایین تر باشد مردم تشویق خواهند شد تا سرمایه شان را از بانک خارج کرده و در بازارهای دیگر به کار بگیرند ولی اگر این کاهش جزئی باشد این اتفاق نمیافتد چراکه در بانک استعداد ردوبدل شدن پول زیاد و در دیگر معاملات کمتر است. مثلاً اگر تورم 14.8 درصد باشد و سود بانکی دو دهم درصد بالاتر از آن تعیین شود اتفاقی نمیافتد ولی اگر سود بانکی زیر 13 درصد باشد عده زیادی تشویق میشوند تا پولشان را از بانک خارج کنند». مهندس غرضی معیار را، تورم حاکم بر دولت میداند و میگوید: «هرکسی در سال 78 یک تومان در ساختمان سرمایه گذاری میکرد سر سال 5 ریال سود میبرد و سال 80 این وضعیت بدتر شد و هر کس یک تومان سرمایه گذاری میکرد یک تومان هم سود میکرد! چراکه تورم به شدت در حال بالا رفتن بود و درنتیجه سرمایه میرفت به سمت خریدوفروش ساختمان و نه تولید و ساخت وساز. تولید مسکن اصلاً در ایران تابع مقرره سرمایه نیست چون هیچ تولیدی در ایران سود نمیدهد. مگر اینکه کسی پول ارزانی از دولت بگیرد ( مثلاً 15 درصد سود) درحالیکه سود در بازار 40 درصد است. بعد بخشی از آن را در بازار بفروشد و مقداری از آن را صرف تولید کند». خوشحالی دارد؟ حال که حداکثر نرخ سود سپرده های بانکی 22 درصد است و ادامه دار بودن روند نزولی نرخ تورم و رسیدن به 6/ 15 درصد در سال 93 باعث افزایش شکاف میان تورم و نرخ سود بانکی شده و همین امر کاهش نرخ سود را به امری ضروری تبدیل کرده و شورای عالی پول و اعتبار هم اعلام کرده است بنا دارد تا نیمه اول اردیبهشت ماه درباره کاهش نرخ سود بانک ها تصمیم بگیرد، شاید بهتر باشد پیش از هرگونه خوشحالی زودرس، (بابت مثلاً کاهش نرخ تورم که از قرار تورم نقطه به نقطه بوده و نه تورم واقعی و یا مثلاً کاهش قریب الوقوع نرخ سود بانکی که معلوم نیست به نفع اقتصاد کشور است یا خیر) به دو دیدگاه دیگر بپردازیم که با نگاهی محتاطانه به این موضوع نگاه کرده اند: فعلاً دستش نزن! برخی کار شناسان مسائل بانکی معتقدند چون ازنظر روانی مردم هنوز به این نتیجه نرسیده اند که تورم کاهش پیدا کرده و در عمل هم روند افزایش قیمت ها متوقف نشده، لذا کاهش نرخ سود بانکی باعث بیرون آمدن سپرده ها و رفتن آن به سمت بازارهای غیرسازنده و سوداگری میشود. کارشناسان مذکور معتقدند سود بانکی را باید در همین نرخ نگه داشت تا به تدریج کاهش تورم خود را نشان داده و مردم اثرات آن را حس کنند و تازه بعدازآن باید برای کاهش یا عدم کاهش نرخ سود بانکی تصمیم گرفت. این کار شناسان برای اصل «هیچ کاری را مخصوصاً در مسائل اقتصادی نمیتوان با زور و اجبار انجام داد»، از زمانی صحبت میکنند که نرخ سود بانکی را دستوری پائین آوردند درحالیکه همه کار شناسان معتقد بودند این کار اشتباه است و بعد از اجرای آن طرح، تبعات منفی آن هم مشخص شد. پایین آوردن دستوری سود بانکی از سوی تیم اقتصادی دولت وقت، همه چیز را به هم ریخت و به دلیل بروز شرایط نامتعادل در فضای بانکی، نرخ شکنی بانک ها هم آغاز شد. در مقطعی دیگر که وضعیت سپرده ها و نرخ سود به تعادل رسیده بود، هیچ بحث و مشکلی وجود نداشت؛ چراکه در فضای بانکی و مالی کشور شرایط متعادلی پدید آمده بود، مردم سپرده های خود را در بانک ها سرمایه گذاری میکردند، بانک ها هم متعادل با همان سپرده ها اعتبارات خود را به تسهیلات گیرندگان میدادند. به تعبیر این کارشناسان، در حال حاضر نیز که در فضای مدیریت بانکی و مالی کشور آرامش به وجود آمده و قصد بر متعادل کردن شرایط وجود دارد، واقعاً صحیح نیست که این شرایط متعادل با کاهش نرخ سود بانکی از بین برود و هنوز زود است که در خصوص میزان نرخ سود بانکی تغییری ایجاد شود. تغییرات معقول عده ای دیگر از کارشناسان بازارهای پولی و مالی معتقدند با توجه به نیاز شدید بانک ها به منابع مالی، نرخ واقعی سپرده بانکی معقول و متناسب با نرخ تورم عددی است حداکثر 3 تا 4 درصد بالاتر از نرخ تورم. استدلال این کارشناسان هم این است که وقتی 31 بانک فعال در کشور نزدیک به 80 هزار میلیارد تومان به بانک مرکزی بدهکارند یعنی نه تنها نقدینگی اضافی ندارند که کمبود نقدینگی دارند و بابت این بدهی هم نزدیک 34 درصد در سال جریمه میدهند. از طرف دیگر طلب بانک ها از دولت هم حدود 80 هزار میلیارد تومان است و این دو با هم نزدیک به 160 هزار میلیارد تومان از منابع بانک ها را قفل کرده است. نرخ بین بانکی هم (نرخی که بانک ها به هم قرض میدهند) در حال حاضر در بازار نزدیک 28-27 درصد است و این یعنی بانک ها نمیتوانند منابع لازم خودشان را جذب کنند و مجبور میشوند از بانک های دیگر 27 درصد قرض بگیرند. در چنین حالت و وضعیتی، اگر کاهش نرخ سود در حدی باشد که موجب خروج منابع از بانک ها شود موجب ورود شوک به سیستم بانکی کشور خواهد شد.