خرید و فروش املاک موروثی

اگر قصد خرید املاک موروثی را دارید ، بایستی در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و تنظیم مبایعه نامه قولنامه ، به نکات ذیل توجه و دقت کافی به عمل آورید تا در آینده با مشکلی مواجه نگردید .

یکی از مهم ترین نکاتی که هنگام انجام مذاکرات مقدماتی پیرامون خرید املاک موروثی بایستی موردتوجه قرار بگیرد ، احراز مالکیت شخص و یا اشخاصی است که به عنوان مالک قصد فروش ملک را دارند . چنانچه ملک موضوع معامله از مصادیق املاک موروثی باشد ، بایستی سند مالکیت به نام شخصی باشد که فوت نموده و به سبب ارث و انحصار وراثت به وراث متوفی انتقال یافته باشد . این امر با نگاه به صفحه اول سند مالکیت یا ملاحظه صفحات مربوط به ستون نقل و انتقالات سند قابل احراز خواهد بود . از وراث گواهی حصر وراثت مطالبه و در خصوص اینکه آیا تمامی وراث موافق و آماده فروش ملک موروثی هستند یا خیر دقت و بررسی لازم صورت پذیرد .

در صورت متعدد بودن وراث بایستی در هنگام تنظیم مبایعه نامه همه آنها حضور داشته و ذیل مبایعه نامه را امضا کنند و یا اینکه نماینده و وکیل قانونی خود را در زمان عقد قرارداد حضور داشته باشند که در صورت وجود وکیل جهت نقل وانتقال مورد وراثت استعلام از دفتر اسناد رسمی صادرکننده وکالت الزامی میباشد و درصورتی که برخی از وراث سهم الارث خود از یک ملک را بفروشند و متعاقبا یک یا چند نفر دیگر از وراثی که در هنگام تحریر و تنظیم مبایعه نامه حضور نداشته اند ، بنا به عالی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند ، در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد زیرا بدون اذن و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال نداده اند ، قادر به تصرف در آن نخواهند بود .

همچنین درصورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند و وکالت نامه رسمی برای فروش ارائه نماید ، ضرورت دارد که دراین باره چند نکته مورد دقت کافی قرار گیرد :

نکته اول اینکه تا حد امکان در خصوص اعتبار وکالت نامه ارائه شده و عدم عزل وکیل از سمت وکالت بررسی لازم صورت پذیرد . توجه داشته باشید که وکالت نامه ارائه شده بایستی یا در یکی از دفاتر اسناد رسمی و یا در صورت اقامت وراث در خارج از کشور در یکی از کنسولگریهای ایران در خارج از کشور تنظیم شده باشد و توصیه میگردد از پذیرفتن دست نوشته عادی مبنی بر اذن در فروش و غیره به لحاظ محرز نبودن صحت و اصالت آن پرهیز نمایید .

نکته دوم اینکه موضوع وکالت و حدود اختیارات وکیل موردبررسی واقع و ملاحظه شود که آیا وکیل حق فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موضوع معامله را دارد یا خیر . موضوع دیگر در ارتباط با احراز سمت و اختیار وکیل برای دریافت ثمن و مبلغ معامله است . ماده 665 قانون مدنی دراین باره مقرر میدارد؛ وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست بنابراین و با عنایت به صراحت و روشنی ماده قانون مذکور ، خریدار بایستی علاوه بر احراز اختیار وکیل برای فروش ملک مندرج در وکالت نامه در مورد سمت و اختیار او برای دریافت ثمن و مبلغ معامله نیز یقین حاصل نماید .

در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و بحث پیرامون املاک موروثی مورد معامله و قیمت آن ، حتما اسناد هویت فروشندگان از قبیل شناسنامه و کارت ملی را رؤیت و سال تولد آنها را مورد دقت قرار دهید . چنانچه در بین وراث شخص و یا اشخاص صغیری وجود داشته باشند ، بنا به حکم قانونی آنها از تصرف در اموال و حقوق مالی خود و انجام هرگونه معامله ممنوع هستند و اداره اموال و حقوق مالی آنها توسط شخصی به نام «قیّم» که به وسیله دادستان پیشنهاد و توسط دادگاه منصوب میگردد ، انجام میشود .

نکته مهمی که بایستی مدنظر قرار گیرد اینکه قیم مجاز به فروش اموال غیرمنقول متعلق به شخص صغیر نیست و قیم بایستی در ابتدا و در اجرای مقررات ماده 1241 قانون مدنی و ماده 83 قانون امور حسبی، قصد خود مبنی بر فروش ملک صغیر را به دادسرا اعلام کند . دادستان پیرامون رعایت صرفه و صلاح صغیر بررسی آنها را انجام و در صورت احراز این امر ، تصمیم قیم به فروش ملک را تصویب و مجوز مربوطه را صادر مینماید . بنابراین خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومیت شخص صغیر است علاوه برقیم نامه ، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اذن در فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید .

مطابق مقررات قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات و الحاقات بعدی آن ، پس از فوت هر شخص ، وراث متوفی موظف هستند حداکثر ظرف مهلت 6 ماه از تاریخ فوت ، اظهارنامه مالیاتی بر ارث تکمیل نمایند و در اظهارنامه مالیاتی بایستی تمامی اموال و دارایی و دیون و واجبات مالی متوفی درج شود . البته در مورد املاکی که مدت 40 سال از فوت مرحوم گذشته باشد اظهارنامه مالیاتی جهت نقل وانتقال در دفاتر اسناد رسمی موردنیاز نیست . همان طور که بیشتر معروض گردید در املاک موروثی، مال غیرمنقول به جامانده از متوفی متعلق به تمامی وراث است و هر یک از وراث به میزان سهم الارثی که مطابق قانون به او تعلق قرار میگیرد در مال غیرمنقول موضوع مورد معامله شریک میباشد . با این وصف ، چنانچه مال غیرمنقول موروثی مورد معامله واقع شود ، خریدار بایستی سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله را محاسبه و سهم هر یک از آنها را صرفا به خود وی و یا به شخصی که برای دریافت مبلغ معامله وکالت و نمایندگی دارد ، تسلیم نماید . در غیر این صورت ممکن است بین وراث و خریدار در این خصوص اختلاف به وجود آمده و حداقل نتیجه آن ، این خواهد بود که وراثی که مدعی عدم دریافت سهم خود از مبلغ معامله میباشد ، از حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی انتقال ، خودداری نماید .