وضعیت نرخ سود تسهیلات اوراق مسکن

سرانجام پس از ماه ها کش وقوس بر سر تعیین نرخ سود بانکی، شورای پول و اعتبار نرخ سود سپرده یک ساله را (با دو درصد کاهش) 20 درصد، سود تسهیلات عقود مبادله ای را با یک درصد کاهش 21 درصد و نرخ سود مورد انتظار تسهیلات در قالب مشارکتی را 24 درصد تعیین کرد در تبصره 1 ماده 2 این مصوبه آمده است: «نرخ سود تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (عقد فروش اقساطی) معادل 16 درصد خواهد بود و نرخ سود تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن،بانک مسکن نیز معادل 14 درصد تعیین میشود.»این مصوبه نشان میدهد که نرخ سود اوراق تسهیلات بدون تغییر نسبت به گذشته همان 16 درصد است، اما سؤال این است که آیا این عدم تغییر به نفع متقاضی بود یا بانک مسکن؟. وضعیت اوراق بعد از اعلام افزایش وام علی رغم انتشار برخی خبرها مبنی بر افزایش میزان وام مسکن، بازار اوراق تسهیلات مسکن به این اخبار واکنشی نشان نداده و به دلیل رکود بخش مسکن، در سراشیبی نزول قرار گرفته است. بنابراین در حال حاضر قیمت اوراق مختلف (تسه) نسبت به هفته های اول اردیبهشت ماه کاهش یک تا دوهزارتومانی را تجربه کرده و با کاهش تقاضا مواجه شده است، طوریکه «تسه» های دی ، بهمن و اسفند در محدوده 72 هزار تومان معامله میشوند، درحالیکه این «تسه ها» در هفته گذشته با قیمت های 74 هزار تومان معامله میشدند. همچنین «تسه» تیر، مرداد و شهریور نیز به محدوده 72 هزار تومان رسیده و «تسه» فروردین نیز در قیمت 73 هزار تومان معامله میشود بنابراین با توجه به رکود حاکم در بخش مسکن، به نظر نمیرسد قیمت « تسه » ها تا زمان قطعی شدن افزایش وام خرید مسکن، افزایش چشمگیری داشته باشد. قیمت اوراق تسهیلات مسکن در حالی با کاهش قیمت و افت تقاضا مواجه شده که این اوراق در روزهای پایانی سال گذشته با افزایش قیمت و تقاضا مواجه بود و هر برگ آن در قیمت های بالای 80 هزار تومان معامله میشد، اما در ابتدای سال و به خصوص بعد از بیانیه هسته ای روند نزولی به خود گرفت و به محدوده 78 هزار تومان بازگشت. بررسی میزان افزایش وام مسکن در جلسه 19 فروردین شورای پول و اعتبار قیمت این اوراق را تحت تأثیر قرار داد و مجدداً آن را به سطح 80 هزار تومان برگرداند، اما با افزایش پیدا نکردن وام مسکن روند حرکتی آنها تغییر کرد، زیرا مهم ترین عامل تأثیرگذار بر قیمت « تسه» ها ،سیاست های دولت مبنی بر افزایش سقف تسهیلات مسکن و رونق بخش مسکن است. اوراق تسهیلات مسکن اوراقی است که متقاضیان استفاده از انواع تسهیلات مسکن باید در ازای هر 500 هزار تومان، یک برگه حق تقدم تسهیلات مسکن خریداری کرده و به بانک مسکن ارائه کنند. یعنی برای دریافت وام 45 میلیونی مسکن باید 90 ورقه حق تقدم تسهیلات (با احتساب قیمت 72 هزار تومان برای هر ورقه) به مبلغ شش میلیون و 480 هزار تومان خریداری شود. چند نفر از طریق بازار سرمایه خانه دار شدند؟ سؤال مهمی که در ذهن همه مردم نقش میبندد این است که آیا با این اوراق تاکنون کسی خانه دار شده است. یکی از کارشناسان بازار سرمایه در پاسخ به این سؤال گفت:از سال 89 تاکنون 840 هزار نفر با خرید اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن از طریق بازار سرمایه(شرکت فرا بورس ) صاحب خانه شده اند. در معاملات هفته های اولیه اردیبهشت ماه ، تعداد 4289 نفر با خرید 160 هزار و 900 اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن وارد فرایند خرید مسکن شدند. سامان کلاشی ادامه داد: البته در طول این سال ها دلالان زیادی وارد بازار خریدوفروش شده اند و آسیب های زیادی به متقاضیان اصلی بازار وارد کردند . وی با بیان این مطلب که قیمت اوراق به شدت افزایشیافته است، گفت: این موضوع بسیار وقیحانه است که دلالان از شرایط بد متقاضیان واقعی به نفع خود استفاده کنند . نسبت به سال قبل تغییری نداشته است احمد پور؛کارشناس بخش مسکن دراین باره معتقد است: نرخ سود تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن معادل 16 درصد تعیین شده که نسبت به سال قبل تغییری نداشته است اما آیا این عدم تغییر نرخ سود به نفع بانک مسکن است؟ چرا وقتی نرخ سود 21 درصد است نباید نرخ سود اوراق و عقود فروش اقساطی پایین تر از 21 درصد باشد درحالیکه قیمت جذب منابع برای اوراق حق تقدم 20 درصد است. وی افزود: اگر چه بانک مسکن هم هنوز این بخشنامه را صادر نکرده و منتظر مصوبه توسط بانک مرکزی است، اما هزینه جذب منابع در حال حاضر 21 درصد است و بانک مسکن نمیتواند تسهیلات با نرخ پایین تر بدهد. قیمت اوراق در بازار به عرضه و تقاضا بستگی دارد یک کارشناس دیگر دراین باره گفت:بانک مرکزی باید توجه داشته باشد که شکاف بین قیمت تمام شده منابع و مصارف بانک زیاد نشود چراکه باعث میشود تا سیاست های انقباضی در پرداخت و تسهیلات اجرا شود. محمدی در پاسخ به این سؤال که آیا این مصوبه عدم تغییر نرخ سود اوراق مسکن تأثیری بر قیمت اوراق در بازار خواهد گذاشت، گفت:قیمت اوراق در بازار به عرضه و تقاضا بستگی دارد.وی ادامه داد:هر زمان که تقاضا برای اوراق زیاد شود سبب افزایش قیمت آن میشود، مثلاً در فروردین ماه به دلیل کاهش تقاضا، قیمت اوراق نیز در بازار کاهش یافت.وی تصریح کرد: هر چه به زمان نقل و انتقالات نزدیک شویم قیمت اوراق حق تقدم مسکن نیز افزایش خواهد یافت. سخن آخر به گفته کارشناسان اقتصادی، به هرحال همواره نرخ سود تسهیلات تابعی از نرخ سود سپرده های بانکی و تورم است و این 3 آیتم باید در ارتباط با هم تعیین شوند، چرا که اگر هرکدام از این موارد بدون در نظر گرفتن دو آیتم دیگر تعیین شود مشکلاتی برای بانک ها و مردم ایجاد میکند که این موضوع در حال حاضر برای نرخ سود اوراق حق تقدم مسکن رخ داده است. در حال حاضر هر برگ اوراق 500 هزارتومانی حدود 73 هزار تومان قیمت دارد که به دلیل کاهش تقاضا افت کرده است .