سر قفلی چیست؟

اشاره: شاید برای شما هم این سؤال مطرح شود که « سرقفلی چیست؟آیا سرقفلی همان حق کسب و پیشه است یا خیر؟» در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک و با معانی مختلف مطرح شده اند. اما در حقیقت سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر میگیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند، درحالیکه حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرورزمان برای مستأجرِ محل کسب و پیشه و تجارت به وجود میآید. درنتیجه بعدازاینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود میآید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت میگویند. قانون چه می گوید؟ وقتی به قوانین سال های 1322 تا 1376 نگاه میکنیم هر جا کلمه سرقفلی به کاررفته، منظور حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه ازلحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود، اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر موردتوجه است، به خاطر این بود که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده وقتی او را از محل بیرون میکنند مشتریان خود را از دست میدهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانون گذار از مستأجران حمایت میکند . به طورکلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود میآید.علیالقاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستأجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب 1339 و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 پیش بینی کرده که «اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب وکار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد. درنتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.» دریافت سرقفلی جایز است در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده، جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است. درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقدشده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمیگیرد. سرقفلی در چه مواردی دریافت می شود؟ ماده 6 قانون سال 76 میگوید:« هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند ،میتواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر میتواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیراز وی سلب شده باشد. تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را از مالک ندارد. تبصره ب : درصورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد. ضمنا در ماده7 این قانون آمده است: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند، در این صورت مستأجر میتواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اشاره شود که مالک عین مستاجره به غیر مستأجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر میتواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.