تهران غیرقابل سکونت می شود

مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصاد است؛ بخشی که حتی در دوران رکود دیگر بخش های اقتصادی بیشترین نقدینگی را به سمت خود کشانده و بسیاری را به ثروت رسانده و بسیاری را نیز از قشر های متوسط و حتی بالای اقتصادی به پایین کشیده است . به عنوان مثال اجاره بها در حال حاضر بیش از 50 درصد درآمد قشر های متوسط و فقیر را میبلعد . در این مورد بسیار سخن ها رفته و هر کارشناسی به فراخور تخصص پیشنهاد هایی ارائه داده است؛ گرچه در عمل کمتر کار مؤثری انجام شده است . روی سخن بیشتر کارشناسان دولت است و بسیاری نیز نقش شهرداریها را پررنگ میبینند . در نوشتار پیش رو سعی داریم بررسی کنیم که شهرداریها بر مبنای وظیفه ذاتیشان چه نقشی در رونق اقتصادی شهر و همچنین کنترل و مهار تورم در بخش مسکن دارند .شهردار به مثابه مدیر شهرمحمدباقر قالیباف شهردار تهران سال پیش از ایجاد کارگروهی نام برد که با بررسی راهکار های اقتصاد پایدار از نیاز شهرداری به فروش تراکم و تغییر کاربری بکاهد . ترکیبی که شهردار تهران در سخنان خود به کار برد «مدیریت یکپارچه» بود که یادآور موقعیت شهرداری در بسیاری از کشور هایی است که دارای انتخابات شهرداریها و همچنین پارلمان شهری هستند ، موقعیتی که شهردار حکم رئیس شهر را دارد و همه چیز شهر در ید اختیار او است . در این وضعیت است که شهر به یک نهاد اقتصادی تبدیل میشود . اما یک تفاوت بزرگ بین درآمد شهر های ایران با شهر های کشور های توسعه یافته وجود دارد . همانند اقتصاد کشور های توسعه یافته اقتصاد شهر های توسعه یافته نیز وابسته به انواع مالیات هاست . همه شهرداریهای بزرگ درآمد خود را از سه منبع اصلی به دست میآورند؛ نخستین این منابع مالیات بر دارایی است؛ دومین منبع بزرگ درآمد شهرداریها تعرفه های خدماتی همچون برق ، آب ، جمع آوری زباله ، بازیافت و غیره است اما شهر های فقیرتر به درآمد سوم یعنی کمک های دولتی دل خوش کرده اند و به همین دلیل بودجه اندکی برای بازسازی در اختیار دارند . این موضوع در مورد شهر های ایران نیز تا قبل از سال 1369 که شهرداریها از بودجه دولتی مستقل شدند ، صدق میکرد .رقابت برای شهر فروشیهمین تغییر رویه شهرداری در سال 1369 بود که بهانه ای برای کسب درآمد شهرداریها از دو شیوه غیرقانونی فروش تراکم و همچنین تغییر کاربری فراهم آورد و ازآنجاکه دیگر مسیر های کسب درآمد پایدار به شیوه اصولی شهرداریهای دنیا مسدود است شهرداریهای به دو شیوه محدودشده اند .پیروز حناچی، دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی میگوید : «این شیوه به رقابت منفی شهرداریهای ایران بر سر کسب درآمد بیشتر از فروش تراکم تبدیل شده تا جایی که شهرداری ارومیه درآمد خود را از تخریب باغ های این شهر به دست میآورد و نتیجه این روند تولید رانت ، جوابگو نبودن مسئولان شهرداریها به مردم و کیفیت پایین زندگی شهروندان خواهد بود .»زیاد و گران میفروشیمممکن است برای بسیاری تراکم فروشی و تغییر کاربری تنها از بعد زیبایی شناسی شهر ، برهم زدن طراحی شهری و ترافیک ، از میان رفتن منظر شهری و همچنین زدوده شدن شهر از باغ ها قدیمی و درنتیجه مشکلات محیط زیستی، مهم باشد اما این شیوه کسب درآمد شهرداری بر روی اقتصاد شهروندان و پایین آمدن کیفیت زندگی نیز تأثیر دارد . گرچه در مورد قشربندی اجتماعی تهرانیها در 20 سال گذشته به تفکیک ، سال هاست که تحقیق مدونی صورت نگرفته تا بتوان تحلیلی کمی و کیفی نسبت به تأثیر این شیوه از مدیریت شهری بر روی اقشار اجتماعی داشت اما به حکم مشاهدات میدانی میتوان دریافت که اقشار متوسط و پایین در 10 سال گذشته از مناطق متوسط شهر به سمت مناطق پایین و ارزان تر نقل مکان کرده اند ، بسیاری نیز در حاشیه شهر و در شهر های اقماری و خوابگاهی اطراف تهران ساکن شده اند به گونه ای که هرروز نزدیک به 5/4 میلیون مسافر به سمت مراکز اشتغال واقع در شهر تهران عزیمت میکنند .تراکم فروشی و عدول از برنامه ریزیهای شهری در برخی از مناطق شهر باعث افزایش جهشی قیمت مسکن ، اجاره مغازه و درنتیجه گرانی میشود که همه آنها بر روی استاندارد زندگی قشر حقوق بگیر و متوسط شهر اثرگذار است . تنها در میدان شهرک غرب در سال های اخیر سه مجتمع بزرگ تجاری احداث شده که واحد های آنها با قیمت های بالا اجاره داده شده است .یکی از مغازه داران یک مجتمع تجاری در تهران که ماهی نزدیک به 30 میلیون تومان اجاره پرداخت میکند ، به خبرنگار ما گفت : «تمام کسبه اینجا از اینکه این همه ساخت وساز وجود دارد نگران هستند چون در صورت شروع به کار تمام واحد های این مجتمع ها ، مشتریان این مرکز به مراکز جدید میروند .» وی افزود : «مجبور هستیم برای پرداخت اقساط و اجاره ، اینجا هم گران و هم زیاد بفروشیم . این یک اصل در تجارت است در غیر این صورت در بازار دوام نخواهیم آورد .»سرمایه داران به طمع سود بالا به ساخت و ساز در شمال شهر تهران روی آورده اند و قیمت زندگی در این مناطق را بسیار بالابرده اند که بر روی دیگر مناطق تهران و همچنین کشور نیز اثرگذار است چراکه اقتصاد یک سیستم به هم پیوسته است . اختلاف تنها در این است که در این مناطق از توسعه و ساخت وساز مناطق بالا نیز خبری نیست و تنها قیمت زمین و خدمات و کالا ها بالاتر میرود .در محله ای که شهرداری بافت فرسوده مینامد قیمت زمین مسکونی به متری 5 میلیون تومان میرسد . محمود کاشانی حقوقدان در این زمینه میگوید : «قوانین شهرداری خیالی نیستند و برای حفظ حقوق عمومی شهر تصویب شده است ، از آن جمله حفظ سقف جمعیت شهر هاست که برای این موضوع باید تراکم سازی را محدود کرد تا از افزایش ترافیک و بزه جلوگیری کرد .» بزه و مشکلات شهری به گفته کاشانی ریشه در مدیریت شهری تهران دارد که خود در کاهش استاندارد زندگی در بسیاری از مناطق پایین شهری اثرگذار بوده است . این شیوه مدیریت شهری گرچه ابتدا در تهران و اصفهان جواب خود را گرفت اما اکنون به رویه جاری دیگر شهر های بزرگ و کوچک کشور تبدیل شده و مشخص نیست که در روند رقابت برای گران فروشی که در بین کسبه و خرید و اجاره مغازه های تجاری وجود دارد ، قشر متوسط حقوق بگیر با متوسط ماهی 300 دلار - مقایسه شود به درآمد حداقل 2500 دلاری آلمانیها در بدو شروع به کار - چه کار میتواند بکند .اتفاق عجیبی که در کشور افتاده این است که با افزایش تراکم باید عرضه زمین نیز افزایش یابد که به کاهش قیمت میانجامد اما در ایران به همراه هزینه ای که شهرداری برای ساخت وساز میگیرد و به این جو سوداگری دامن میزند باعث شده که قیمت زمین بیش از تورم افزایش یابد .در بین سال های 90 تا 92 در پایتخت ایران 100 میلیون مترمربع تراکم فروخته شده که به معنای افزایش 3 میلیون نفری جمعیت تهران است . این روال به جز افزایش قیمت مسکن امکان برنامه ریزی اقتصادی برای کلانشهر ها را سلب میکند ، معضلی که میتواند اقتصاد شهر تهران را در آینده نه چندان دور با بن بست مواجه کند . به گفته برخی از کارشناسان افزایش جمعیت ، ترافیک ، آلودگی و مشکلات معیشتی به تدریج شهر را غیرقابل سکونت خواهد کرد .راهکار هادر مقابل مشکلات ایجادشده برخی از کارشناسان راهکار هایی برای اصلاح سیستم درآمدی شهرداریها و بازگشت رونق و کیفیت به شهر ها داده اند . عموما کارشناسان راه حل این وضعیت را تغییر رویه شهرداری و توسل به درآمد های مالیاتی میدانند که در تمام تاریخ ایران قبل از تسلط نفت بر کشور و تراکم سازی در شهر رواج داشته است .غلامرضا انصاری عضو کمیسیون برنامه وبودجه شورای شهر تهران راهکار های چهارگانه ای را برای حل مسئله اقتصاد شهر پیشنهاد داده است که شامل : 1 - تقویت و تکمیل قوانین نظارتی مانند مقررات ملی ساختمان ازجمله بند 4 آن در مورد اجرا و ساخت توسط متخصصان ، 2 - تحقق مدیریت یکپارچه شهری که یکی از موضوعاتی است که مدنظر شهرداری و شورای شهر تهران نیز قرارگرفته است ، و بر اساس آن نیز بین این دو نهاد مصوبه ای مبنی بر تشکیل یک کمیسیون ویژه به تصویب رسید ، 3 - بهره وری برای به حداقل رساندن هزینه پروژه های عمرانی اجراشده در شهر ها ، و 4 - تدوین قوانینی برای کنترل ساخت وساز است تا ساخت وساز ها به سمت یک مسیر منطقی پیش رود .به گفته انصاری اقتصاد شهر باید به گونه ای باشد تا سرمایه های سرگردان به جای ورود به بخش مسکن در سایر بخش های مولد اقتصادی وارد شوند.