رابطه معکوس درآمد با اجاره خانه

برای بسیاری از مردم بزرگ ترین چالش اقتصادی هزینه ای است که باید برای اجاره ، رهن یا خرید خانه بپردازند . البته این رقم در بین شهر های مختلف بزرگ و کوچک تفاوت دارد ولی در میان کلانشهر های کشورمان گاه هزینه های رهن و اجاره خانه برای خانوار های قشر متوسط بالاتر میرود به گونه ای که برای ناظران جای این سؤال باقی میماند که آیا امروز از قشر متوسط در شهر های بزرگ میتوان سخن گفت یا خیر ؟ و شاید سؤال مهم تر این باشد که گسترش فاصله میان اجاره بها و درآمد تا کی ادامه پیدا خواهد کرد ؟.برای کشوری که حداقل حقوق یک فرد مجرد بر اساس نظر وزارت کار892430 تومان است و متوسط درآمد یک خانوار شهری حدود یک میلیون و 820 هزار تومان ، با یک حساب سرانگشتی متوسط رهن و اجاره یک خانه در مرکز شهر تهران در بهترین شرایط 20 میلیون رهن و 500 هزار تومان اجاره درمی آید یعنی یک میلیون و 100 هزار تومان یا نزدیک به 60 درصد درآمد خانوار فرضی ما صرف اجاره بها شده و با 35 درصد باقی مانده باید هزینه یک خانواده را تأمین کرد . سئوال اینجاست که متوسط این نسبت در دیگر مناطق جهان چگونه است ؟.قاعده 30 درصدیدر کشور های آمریکای شمالی مانند کانادا و ایالات متحده معمولا مشاوران املاک پیشنهاد میدهند که هزینه بازپرداخت وام خانه و یا اجاره نباید بیش از 30 درصد هزینه های سالیانه فرد را در برگیرد . فرمول محاسبه آن به این صورت است که درآمد سالیانه شخص خانوار تقسیم بر 40 برابر 30 درصد هزینه ماهیانه ای میشود که پیشنهاد میشود هر خانواری میتواند آن را بپردازد ، البته رقمی که صرف اجاره مسکن میشود ارتباط کاملی با میزان درآمد خانوار دارد مثلا اقشار ثروتمند بالاتر از 30 درصد درآمد ماهیانه خود را میتوانند صرف اجاره کنند و همچنان آنقدر پول داشته باشند تا سبک زندگی مجلل خود را ادامه دهند . اقشار متوسط آمریکا نیز که بین 70 تا 100 هزار دلار در سال درآمد دارند از قاعده 30 درصد منتفع میشوند اما قشر پایین برای اینکه هزینه های معقولی نسبت به درآمد داشته باشند ، میباید کمتر از این نسبت را بپردازند . درواقع بیش از نیمی از آمریکاییها بر اساس مطالعات دانشگاه هاروارد در سال 2013 چیزی بیش از 30 درصد هزینه های ماهیانه را خرج پرداخت اجاره و یا بازپرداخت وام های بانکی کرده اند . در برخی از شهر های گران این کشور مانند لس آنجلس ، نیویورک و سانفرانسیسکو که بیشترین نسبت اجاره نشین را دارند این نسبت حتی به 49 درصد درآمد ماهیانه قشر متوسط میرسد . به نظر میرسد قانون 30 درصد تنها قراردادی است تا دولت نسبت به تضمین های اجتماعی خود پایبند باشد و یا بتواند سیاست های مسکنی خود را برای قشر پایین تنظیم کنند . سیاست های مانند کمک دولتی و یا ساخت مسکن ارزان قیمت . البته در بیشتر شهر های بزرگ ایالات متحده به جز سه شهر گفته شده قاعده 30 درصد برای قشر متوسط مصداق دارد .وضع حداکثر نسبت درآمد به هزینه اجاره نخست در سال 1937 رواج یافت؛ در سال 1940 حداکثر استاندارد درخواست اجاره نباید بیش از 20 درصد درآمد خانوار میبود که این میزان در سال 1968 به 25 درصد و در سال 1981 به 30 درصد رسید که تا امروز نیز باقی مانده است و دولت سیاست های مسکنی خود را بر اساس این نسبت تنظیم میکند .نسبت مسکن به درآمد در دیگر نقاط جهانگرچه مشاوران اقتصادی در آمریکای شمالی همچنان به نسبت 30 درصد برای برنامه ریزی مسکن تأکید دارند و آن را قانون مفیدی برای کمک های دولتی به افراد کم بضاعت عنوان میکنند اما بحران امروز مسکن در کشور های پیشرفته به یکی از اصلیترین مشکلات دولت ها تبدیل شده است . این مشکل البته مشکل جدیدی نیست و شاید تاریخی به درازای تاریخ انقلاب صنعتی دارد اما آنچه تفاوت ایجاد کرده ، شدت آن است و تفاوتی که در بین قشر متوسط با ثروتمند از نظر بهره مندی از فرصت های خانه دار شدن ایجاد شده است . گروه هــــای سیاسی راست گرا معمولا دلیل این مشکل را به رشد مهاجرت نسبت میدهند؛ به گونه ای که دیوید کامرون ( نخست وزیری که برای یک دوره 5 ساله دیگر در انگلستان انتخاب شد ) قول قوانین تازه ای را داده است تا مهاجرت را به کشوری که یکی از بزرگ ترین مشکلات مسکن خود را تجربه میکند ، دشوار کند . کمبود عرضه مسکن ، افزایش تقاضا و بالا رفتن جمعیت شهر های بزرگ البته تنها مشکل کشور های توسعه یافته نیست بلکه شهر های بزرگ در کشور های درحال توسعه ای که منابع ثروت و اقتصاد معمولا در یک جا متمرکز است از این بحران متأثر شده اند . بر اساس تحقیقات دانشگاه هاروارد در بین بیست کشور جهان هلند ، سوئد و کانادا به ترتیب با 51 ، 45 و 43 درصد به طور متوسط بیشترین هزینه را برای اجاره و بازپرداخت وام صرف میکنند که این نسبت در آلمان 35 درصد و در چین 15 درصد است .بین شهر های مختلف ایران در این زمینه تفاوت زیادی وجود دارد ؛ به گونه ای که برای خانواده متوسط اجاره نشین در تهران و حتی شهر های بزرگ چیزی از درآمد آنها باقی نمیماند اما بر اساس اطلاعات هزینه و درآمد سازمان آمار ایران در سال 92 این نسبت برای خانوار های شهر های کوچک نزدیک به 45 درصد بود .حباب جهانیمسکن همانند سلامت و بهداشت ازجمله حوزه هایی است که با وجود توجیه اقتصادی بالا ، تمام دولت ها ( از راست گرا تا چپ گرا ) برای آن برنامه های ویژه ای قائل میشوند تا شهروندان بتوانند بدون دغدغه از آن بهره مند شوند که این موضوع حتی در کشور های آمریکایی و اروپایی بعد از نزول رویکرد دولت های رفاه مصداق دارد .هر کشوری سیاست های مسکنی دارد و برای تشخیص قشر نیازمند با بهره گیری از تجربه آمریکا درصدی را به عنوان حداکثر هزینه ای که هر خانوار برای مسکن باید انجام بدهند وضع کرده است . در واقع ادبیات مفاهیم بهره مندی از مسکن از سال 1980 در اروپا و آمریکای شمالی رشد یافت . بر اساس تعریف سازمان ملی بهره مندی مسکن در استرالیا از استطاعت مالی ( Affordability ) نباید نسبت درآمد به هزینه به گونه ای باشد که شخص یا خانوار در بهره مندی از نیاز های اولیه خود دچار مشکل شوند . . البته تشخیص میزان استطاعت کار ساده ای نیست و درحالی که آمریکا و کانادا نسبت ماهانه هزینه خانه ( بازپرداخت وام و یا کرایه ) را همچنان 30 درصد محاسبه میکند این نسبت در هندوستان 40 درصد است .در این کشور ها اساس استاندارد تعیین قیمت اجاره و بازپرداخت وام درآمد خانوار متوسط شهری است اما در ایران نسبت کرایه و بازپرداخت وام را قیمت بازار تعیین میکند یعنی هرچقدر قیمت خانه بالاتر باشد قیمت اجاره نیز افزایش مییابد . این نسبت همیشه نمیتواند مفید باشد چراکه به دلیل حباب مسکن که در سال 2008 بسیاری از کشور های تجربه کردند این رقم به حد غیرقابل پرداختی بالا رفته است . درحالی که در سال 1386 در ماه های قبل از جهش قیمت مسکن هر مترمربع در تهران 1 میلیون و 350 هزار تومان معامله میشد با یک جهش 80 درصدی به 2 میلیون تومان رسید و در بهار سال 88 نیز رشد 25 درصدی را تجربه کرد .در همان دوره نیز قیمت مسکن در ایرلند 45 درصد و در ایالات متحده 34 درصد رشد کرد . البته کشور هایی هم بودند که قیمت مسکن آنها با سقوط روبه رو شد؛ کشور هایی مانند اسپانیا و دانمارک که 15 درصد کاهش قیمت مسکن داشتند .استراتژیها و سیاست های مسکن برای بهره مندی بیشتردلایل افزایش قیمت مسکن متفاوت است که مهم ترین آن افزایش میزان تقاضاست که در شهر های بزرگ این تقاضا بالاتر میرود . این روند در مراکز شهر های بزرگ به صورت مبارزه ای میان قشر متوسط برای بقا در شهر و یا رفتن به حاشیه شهر ها و حتی بیخانمانی برای قشر های فقیرتر تبدیل شده که چالشی واقعی برای سیاست های تأمین مسکن دولت هاست .این روند اقتصاد شهر را شدیدا تحت تأثیر قرار میدهد زیرا خانوار متوسطی که هزینه بالایی برای اجاره میپردازد درنتیجه از پرداخت سایر هزینه های ضروری و غیرضروری که اقتصاد شهر را میسازد ، بازخواهد ماند . عامل دیگر نیز میزان پایین عرضه است که مدت زمان زیادی برای ساخت کسری خانه مخصوصا در شهر های بزرگ نیاز است و خانه های موجود به بازار رقابت صاحبان ملک برای افزایش قیمت تبدیل شده اند . در این بازار باید میزان مهاجرت به شهر ها ، افزایش طول عمر ، افزایش خانه هایی که یک نفر در آن زندگی میکند ، کیفیت ساختمان و مناطق ویژه مخصوصا در مراکز شهر که ارزش بیشتری دارند ، در رأس برنامه ها قرار گیرد .در این میان کشور های مختلف برای انطباق قیمت مسکن و درآمد قشر متوسط راهکار های مختلفی را وضع کرده اند و در واقع این سیاست ها مهم ترین معیار برای سنجش موفقیت دولت ها به شمار میرود و میتواند شامل سیاست هایی باشد که صرفا رشد اقتصادی را تبلیغ کند با این امید که رشد اقتصادی به اقتصاد قویتر و درآمد های بالاتر منجر میگردد که مردم را قادر به پرداخت کرایه های بالاتر میکند و یا اینکه با سیاست های وام و مالیات و همچنین سیاست های تنظیم کننده همراه میشود تا از افزایش مهارنشده قیمت املاک و اجاره جلوگیری کند . قدرت پرداخت شهروندان به وسیله مالیات بر درآمد و همچنین سیاست های مالی درنتیجه وام و قرض بهبود پیدا خواهد کرد . حتی سیاست های یارانه ای و انگیزشی برای قشرمتوسط میتواند کارگر بیفتد . برای گروه های آسیب پذیر نیز سیاست ها و استراتژیهایی همچون کمک های مالی و در اختیار قرار دادن مسکن با هزینه پایین بوده است .بخش دیگری از سیاست ها به تولید بازمی گردد تا تولید مسکن ارزان تر شده ، کالا ها و خدمات راحت تر در اختیار سازندگان قرار گیرد . این سیاستی است که چین در پیش گرفته است؛کشوری که تولید کالا ها را برای سرمایه گذاران ساده کرده ، در نتیجه قیمت تمام شده مسکن بسیار کاهش مییابد . در حال حاضر سیاستی که تولید خانه های ارزان را تشویق و تبلیغ میکند شامل تشکیل مناطقی است که ساخت وساز در آنها صورت میگیرد تا محیط ازنظر جمعیتی نیز تنظیم شود . در کانادا سیاست های مسئولانه تری اتخاذشده که شامل تعبیه مناطقی برای ساخت مسکن شخصی یا کاهش فضای پارکینگ بوده است.