عوامل پیری زودرس ساختمان

پیری زودرس ساختمان ها ، بیتوجهی به اصول علمی ساخت و ساز و رعایت نکردن استاندارد ها ، سالیان سال است که باعث شده جامعه امروز ما وارث مجموعه عظیمی از ساختمان ها و بنا هایی شود که به سرعت در حال فرسوده شدن و تبدیل به بافت فرسوده هستند .عمر مفید ساختمان در ایران بنا بر اعلام کارشناسان و مسئولان حداکثر 30 سال عنوان شده است که در مقایسه با عمر مفید ساختمان در کشور های اروپایی که بین 100 تا 150 سال است ، تفاوتی فاحش دارد . اما این تفاوت و پایین بودن عمر ساختمان در ایران مولود کدام علل است ؟.سوال بالا پاسخ های زیادی میتواند داشته باشد ، اما علاوه بر خطا های رایج درزمان طراحی، نظارت و اجرا و خطا های بهره برداری و نگهداری، فقدان ثبات در قوانین شهرسازی و طرح های مصوب جامع و تفصیلی مناطق و شهر ها مشکل آفرین است؛ ضمن اینکه وقتی شهرداریها کمبود منابع مالیشان را با فروش تراکم جبران میکنند ، عملا بافت مناطق و محلات به هم میریزد .سازندگان با توجه به محدودیت منابع مالی، نیروی انسانی و از سوی دیگر قیمت تمام شده احداث ساختمان ها برای عرضه به متقاضیان ، همواره سعی در کاهش هزینه های سرمایه گذاری اولیه دارند ، اما باید توجه داشت چنانچه کاهش هزینه ها منجر به نادیده گرفتن حداقل استاندارد های لازم در زمان ساخت شوند ، باعث کاهش کیفیت ساخت و کاهش عمرمفید ساختمان میشود . افزون بر اینها هزینه های مربوط به تعمیر و نگهداری و هدر رفتن انرژی افزایش مییابد که مجموعه این هزینه ها باید از اقتصاد ملی تأمین شوند؛ از سوی دیگر با افزایش هزینه های ساخت ، مشکلات دیگری همچون کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن ، ایجادرکود در بازار و فعالیت های مرتبط با ساختمان و مسکن و . . . روی خواهند داد .اگر بنا باشد تولیدکنندگان کالا هایی با کیفیت و ماندگاری پایین تولید و عرضه کنند و مصرف کنندگان هم مجبور به خرید و مصرف اینگونه کالا ها بشوند ، استهلاک آن هم افزایش مییابد . در بخش مسکن و ساختمان ، مقوله کیفیت و عمر مفید از اهمیت بالایی برخوردار است . چراکه بازار ساختمان و مسکن ابعادی گسترده تر از بازار سایرکالا ها دارد . به این ترتیب اگر در این بازار ناکارآمدی گریبان تولید و عرضه رابگیرد ، هزینه سنگینی بر دوش جامعه و به ویژه اقشار کم درآمدتر گذاشته میشود . اگر در کشوری به دلیل بیتوجهی به کیفیت ، عمر مفید ساختمان ها در حدود بیست و پنج سال باشد ، معنایش این است که هر سال به طور متوسط چهار درصد از کل ساختمان ها عمر مفید شان تمام میشود و به بافت فرسوده ای که باید تخریب و نوسازی شود ، اضافه میشوند . در حالی که اگر بتوان این عمر مفید را به پنجاه سال رساند ، این رقم که همان هزینه استهلاک سالانه است ، به دو درصد کاهش مییابد .این در حالی است که در سال های گذشته انبوهی از ساختمان ها با کیفیت ضعیف و با هدف غلبه بر بحران مسکن طراحی و ساخته شده اند که قطعا کیفیت نازل آنها موجب کاهش متوسط عمر مفید ساختمان ها در کشورمان خواهد شد و به این ترتیب باز هم هزینه استهلاک بالاتر به مردم به عنوان مصرف کنندگان تحمیل میشود .امروزه یکی از مهمترین شاخص های آماری در ارزیابی عملکرد متولیان بخش مسکن ، تعداد واحد های ساخته شده در سال است . هر چند که این شاخص هم از اهمیت خاصی برخورداراست ، اما به راستی ساختن تعداد بیشماری ساختمان با کیفیت نازل ، عملکرد مثبتی نیست . این کار در بهترین حالت منتقل کردن مشکلات امروز جامعه به فردا با ضریب چندبرابر است .هاشمی رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی بر تاثیر بسزای صدور شناسنامه فنی ملکی ساختمان بر افزایش عمر ساختمان های کشور تاکید کرده و معتقد است : اجرای واقعی شناسنامه فنی ملکی، عمر ساختمان ها را به متوسط جهانی نزدیک میکند .به گفته وی، هر ساختمانی به عنوان بزرگترین سرمایه مالکان و سرمایه ملی باید دارای شناسنامه ای باشد که حاوی اطلاعات مربوط به تمامی مراحل ساخت و پیشرفت پروژه تا زمان تحویل باشد تا به عنوان یک ضمانت ، سطح امنیت جان و مال مردم را مشخص کند .مافی دبیر انجمن صنفی انبوه سازان مسکن استان تهران میگوید : در 20 سال آینده با توجه به ساختمان هایی که امروز به آنها جواز داده میشود این مشکلات ادامه خواهد داشت ، چرا که مقررات کلی و برنامه ریزیهای بلندمدت در سطح جامعه به گونه ای پیش میرود که این معضل همچنان پابرجا است . وی نقش شهرداریها در جلوگیری از تخریب های زودتر از موعد را اساسی دانسته و میافزاید : شهرداریها باید از اضافه تراکمی که به این ساختمان ها تعلق میگیرد ، جلوگیری کنند و مقررات سخت تری در نظر گرفته شود .کارشناسان میگویند : اگر مسیری که در آن حضور سازنده ذیصلاح ، ناظر و فرآیند صدور شناسنامه فنی طی شود و قواعد و ضوابط فنی در امر احداث ساختمان رعایت شود ، همچنین مواردی چون طراحی، ساختن توسط سازنده صاحب صلاحیت و نظارت ها و رعایت تمام اصولی که در مباحث مختلف مقررات ملی ساختمان گفته شده به درستی مورد رعایت قرارگیرد ، ساختمان خود به خود عمرش بالا خواهد رفت .توجیه اقتصادی برای تخریب ساختمان ها و دوباره نوسازی هم یکی از موارد مهم در کاهش عمر ساختمان هاست ، به گونه ای که مالکان زمین یا ساختمان ها ترجیح میدهند که با بالا بردن تعداد طبقات و واحد ها منفعت بیشتری کسب کنند؛ به عنوان نمونه فرض کنیم ساختمانی سه طبقه است ، اگر مالک این بنا را بکوبد و پنج طبقه بسازد ، منفعت و سود اقتصادی زیادی میبرد . طبیعی است که او به دنبال مستحکم بودن یا نبودن ساختمان نیست ، او به دنبال سود اقتصادی بیشتر است .باید به این نکته توجه داشت که طرح های کلان و جامع دولت ها مانند مسکن مهر ، اجتماعی، امید و مسکن ویژه برای بخش مسکن همراه با رعایت استاندارد های لازم صورت گیرد تا به موجب آن بخش عظیمی از ساختمان های فرسوده در آینده ای نزدیک به اقتصاد کشور تحمیل نشوند .در بحث عمر مفید ساختمان ها تأکید بر مستحکم و مناسب بودن سازه ساختمان است و نه ظاهر آن . در کشور ما یک نسل برای استفاده از یک ساختمان باید دو بار پول هزینه کند ، چرا که آن ساختمان عملا پس از 30 سال کلنگی محسوب میشود و باید تخریب و بازسازی شود . اما در کشور های پیشرفته عمر مفید ساختمان 150سال است ، یعنی سه تا چهار نسل میتوانند از آن ساختمان استفاده کنند.