تأمین مسکن ارزان قیمت

در شماره قبل پیام ساختمان نوشتیم که دولت ها برای ارزیابی نیاز شهروندان اقشار متوسط و پایین به مسکن ، در مورد هزینه ای که این خانوارها برای مسکن میپردازند اطلاع کسب کنند. گفتیم که معمولاً پیشنهاد میشود به طور متوسط خانوارها بین 30 درصد از درآمد خود را صرف اجاره خانه و یا بازپرداخت اقساط وام مسکن کنند. این نسبت به اقتصاد نیز کمک خواهد کرد و خانوارها میتوانند درآمدهایشان را در بخش های دیگر اقتصاد مصرف و یا سرمایه گذاری کنند و به همین دلیل مسکن همچون معیاری برای موفقیت یا عدم موفقیت سیاست های اقتصادی دولت ها در مقابل قشرمتوسط و پایین به شمار میآید زیرا در همه دنیا بخشی که بیشترین درآمد قشر متوسط را به خود اختصاص میدهد، مسکن است. در ادامه به سیاست هایی که کشورهای مختلف برای برآورده کردن این نیاز وضع کرده اند اشاره میکنیم و در شماره های بعد کارنامه طرح های مسکنی ایران را با این کشورها مقایسه خواهیم کرد: طرح های کشورها برای مسکن ارزان قیمتراهکاری که عموماً برای تأمین مسکن ارزان قیمت و یا تطابق قیمت مسکن با درآمد خانوارها اندیشیده میشوند در دو شیوه 1) فراهم آوردن زمین برای ساختمان سازی و 2) افزایش تراکم واحدهای ساختمانی در بعد مساحت خلاصه میشود. البته این پروسه روندی دائمی دارد و دولت ها برحسب نیاز شهروندان مستمراً میباید فرصت های خانه دار شدن را افزایش دهند. برخی از کشورها نیز برای مساحت و همچنین قیمت مسکن محدودیت قائل میشوند، این قوانین در پی ایجاد استانداردی برای مسکن در سراسر یک کشور است. این محدودیت عملاً موجب بلااستفاده شدن بسیاری از خانه هایی شد که کوچک تر از حد متعارف ساخته شده بود و این مشکل حتی در دوره هایی که استطاعت خرید شهروندان شدیداً پایین آمده بود ادامه پیدا کرد و کشورهایی مانند سوئد، فنلاند، نروژ و دانمارک که به صورت سنتی دارای منازل تابستانه هستند از این مشکل متأثر شدند. در ادامه راهکارهای مسکنی چند کشور را به عنوان الگو گردآوری کرده ایم باشد که در راستای خانه دار کردن مردم راهگشا باشد.استرالیا کشور استرالیا به سیاست های امنیت اجتماعی معروف است. سیاست هایی معـروف به ‍Centre link که دولت کمک هزینه اجاره ای را به خانوارهای نیازمند متقبل میشود به این صورت که یارانه ای را مستقیماً برای پرداخت اجاره خانه به ساکنان پرداخت میکند. میزان این کمک اجاره متناسب با مقدار اجاره ای است که مالک دریافت میکند. استرالیاییهایی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه میکنند از مزایای کمک مالی استرالیا بهره مند میشوند و برای تسهیل خرید خانه حسابی به نام حساب خرید خانه اولیها ایجادشده تا کسانی بتوانند از تسهیلات دولتی استفاده کنند که خود پولی را ذخیره کرده باشند. یکی از اهداف ایالت غربی استرالیا این است که تا سال 2020 تا 20 هزار خانه ارزان قیمت برای اقشار پایین و متوسط ایجاد کند. یکی از طرح های این ایالت مالکیت مشترک است به این صورت که خریداران میتوانند ملکی را با کمک وزارت مسکن و تحت نام وام Shared start خریداری کنند. به این ترتیب هزینه اولیه خانه کاهش مییابد و بسته به اندازه خانه، موقعیت و نوع ملک وزارتخانه تا سقف 30 درصد هزینه مالک را شریک میشود. در آینده مالک اصلی میتواند این سهم را به دولت بفروشد یا اینکه تمام سهم را بخرد. در این طرح خریداران میتوانند ساختمان های نوساز بخرند و یا واحدهای ساختمان های دولتی ساخته نشده را پیش خرید کنند.طرح های وزارت مسکن استرالیا کاملاً منطبق با نیازهای قشر متوسط و کم درآمد است و برای اینکه این طرح ها به درستی اجرا شود وزارت کار استرالیا همکاری زیادی با وزارت مسکن این کشور دارد.کانادابضاعت، کیفیت و کفایت سه عاملی هستند که سیاست مسکن اقشار متوسط و پایین کانادا بر اساس آنها قرار گرفته است. بضاعت یعنی اینکه اقشار پایین و متوسط توانایی خرید، اجاره و یا بازپرداخت اقساط وام آن ملک را داشته باشند؛ کیفیت یعنی اینکه آن ملک استاندارهای لازم کیفی و اجتماعی را برای شهروندان کانادا داشته باشد و سومین عامل یعنی کفایت به این معنی است که ساخت وساز به گونه ای باشد که اسیر مشکلات عرضه و تقاضا نشود. به این منظور شرکت خدمات مسکن اجتماعی در ایالت اونتاریوی کانادا ایجاد شد تا مسئولیت احداث 270 هزار واحد مسکن اجتماعی را برای شهرداریهای آن ایالت بر عهده بگیرد. در واقع این شرکت به نوعی یک شرکت غیرانتفاعی است که توسط اعضای شرکت های ساختمانی مردم نهاد و شرکت های مسکن اجتماعی هدایت و اداره میشود تا اطلاعات و سرمایه گذاری لازم را برای ساخت وساز توده ای مهیا کنند. بودجه سالانه 4.5 میلیون دلاری این مجموعه بیمه لازم را برای ساخت مسکن و زیرساخت های آن ازجمله انرژی، آموزش و دیگر زیرساخت ها فراهم میکنند. به همین ترتیب است که این شرکت توانست سرمایه ای بالغ بر 390 میلیون دلار را جذب کند. البته فعالیت های این شرکت همکاری با دیگر شرکت های مسکن اجتماعی و همچنین سازندگان خصوصی را در بر میگرفت. چین کشور چین با تغییر ساختار اقتصاد مسکن به سمت اقتصاد بازاری با مشکل فاصله زیاد قیمت خانه با بضاعت قشر متوسط و پایین در بیشتر شهرهای بزرگ خود روبه رو شده است. مشکلی که از سال 2005 شروع شد و اکنون به یکی از بزرگ ترین مشکلات اقتصادی کشور چین بدل شده است؛ به گونه ای که رشد قیمت مسکن در آن سال تقریباً 2 برابر رشد درآمد بوده و پاسخ دولت به این مشکل افزایش تولید در بخش مسکن برای اقشار فقیر و متوسط بوده است . در این راستا طرح ها و برنامه های زیادی روی میز آمد که ازجمله آنها میتوان به برنامه مسکن به صرفه و همچنین برنامه صندوق مسکن آینده نگر اشاره کرد. طرح اول در مورد برنامه مسکن به صرفه با تبلیغ سرمایه گذاران برای ساخت مسکن برای اقشار پایین و متوسط عمل میکرد و هدف این بود که منازلی عموماً به مساحت 60 تا 110 مترمربع با قیمت نزدیک به 50 تا 70 درصد قیمت بازار تأمین شد. مسئولیت این طرح را دولت مرکزی و دولت های محلی بر عهده داشتند و دولت های محلی عموماً زمین های دولتی را برای این هدف در نظر میگرفتند و سازندگان شرکت های ساخت وسازی بودند که سودی در حدود 3 درصد میبردند تا قیمت این ساختمان ها پایین بماند. این طرح به دلیل تعداد کم ساخت وساز، مدیریت ضعیف و فساد به محل مناقشه ای تبدیل شد. دولت های محلی مشوق های کمی برای ساخت خانه های ارزان قیمت داشتند و این به معنی ساخت وسازهای اندک است. درنتیجه سرمایه لازم برای طرح نسبت به ابتدای کار کاهش چشمگیری داشت. تعداد اندک ساخت وساز برای کم درآمدها و تقاضای بالا در بازار چین باعث شد خانه های ساخته شده حتی به قیمت بازار به شهروندان چینی فروخته شود و پردرآمدها این خانه ها را خریدند. طرح دوم چینیها به سال 1995 بازمیگردد، راهکار به این صورت است که خریداران بالقوه ای که درآمد کافی برای جمع آوری سرمایه دارند واحدهایی که قبلاً در دوره اقتصاد کمونیستی ساختمان های مسکونی دولتی به حساب میآمدند را خریداری کنند. این طرح شامل راهکارهای مالی متفاوت همچون یارانه برای بازنشستگان، یارانه برای پرداخت قسط و همچنین تخفیف قیمت واحد میشد. نتیجهبه نظر میرسد به دلیل اختلاف فاحش بین درآمد و هزینه مسکن همه کشورها از سیاست های اجتماعی برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد بهره میبرند. در کشور چین که به دلیل درآمد پایین اقشار کم بضاعت به تعداد زیادی مسکن ارزان قیمت نیاز دارد سیاست های تشویقی سرمایه گذاران در کنار سرمایه های شخصی خریداران به سیاست اصلی تبدیل شده است که البته در این راه دولت یارانه ها و تخفیف های فراوانی در نظر میگیرد .اما از آنجا که دولت ها و سرمایه داران تنها مکلف به ساخت خانه ارزان قیمت با سود کم هستند طرح ها به شکست میانجامد. در کشورهایی که اقشار کم درآمد دارد (همانند کانادا و استرالیا ) فعالیت های غیرانتفاعی و بهره از مسکن اجتماعی سیاست اصلی به شمار میرود که این کار با هدایت دولت و توسط شرکت هایی که تجربه زیادی در مسکن اجتماعی دارند انجام میشود. گرچه این کشورها نیز از فاصله طبقاتی بالا رنج میبرند اما سیستم درآمدی آنها به صورتی است که میتوانند مسکن با کیفیت را با حربه های مختلف مانند شراکت با دولت خریداری کنند. در ادامه این سری از گزارش های در شماره بعد سیاست های مسکنی ایالات متحده آمریکا و بریتانیا را بررسی خواهیم کرد.