حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه

قانون سرقفلیسرقفلی معمولاً به مبلغی گفته میشود که مالک علاوه بر اجاره بها از مستأجر دریافت میکند و تفاوتش با حق کسب و پیشه این است که حق کسب در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره به مستأجر پرداخت میشود و اصولاً حق کسب و پیشه در بستر زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک، شهرت تاجر و ... به دست میآید.حق سرقفلی، حقی است که بازرگان و کاسب به جهت تقدم در اجاره، شهرت جمع آوری مشتری و غیره نسبت به محلی پیدا میکند.حق سرقفلی در قوانین سال 1356 و 1376 ایران ماهیتی متمایز یافته است. بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال 56 عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست. سرقفلی در این قانون با هیچیک از قواعد حقوق قابل توجیه نیست اما در قانون سال 1376 وضع متفاوت است. در قانون اخیر، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته است. همچنین در این قانون مستأجر میتواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند. لازم به ذکر است متن قانون موجر مستأجر سال 1376 دقیقاً از کتاب تحریرالوسیله امام خمینی اخذشده است. همچنین تعریف ارائه شده در قسمت نخست، اشاره به حق کسب و پیشه و تجارت دارد که در شرع اسلام حرام است و دادگاه های ایران چنین حقی را به رسمیت نمیشناسند. در قوانین مدون، ما با دو کلمه روبه رو میشویم: سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کاررفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند، اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر میگیرد تا محل را به وی اجاره داده و واگذار کند. درحالیکه حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرورزمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود میآید. درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود میآید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت میگویند. پس این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند. وقتی به قوانین سال های 1322 تا 1376 نگاه میکنیم هر جا کلمه سرقفلی به کاررفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بوده است. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه ازلحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است . هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت شرایط برای تجارت، یک وضعیت ندارد. مالک میتواند وقتیکه ملک خود را جهت تجارت به اجاره واگذار میکند، به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد، مبلغی را از مستأجر دریافت کند. علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است، به خاطر این بود که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی او را از محل بیرون میکنند مشتریها را از دست میدهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانون گذار از مستأجرها حمایت میکند .به طورکلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود میآید. 1.اختیارات مالکانه اعتقاد بیشتر اندیشمندان این است که مالک چون مسلط بر مال خویش است، بنابراین حق دارد علاوه بر مال الاجاره ای که به صورت زمان بندیشده و مشخص دریافت میدارد، مبلغی نیز در ابتدا دریافت کند. این مبلغ را میبایست اصولاً جزو مال الاجاره محسوب کرد؛ که البته، قسمت معجل مال الاجاره ای محسوب خواهد شد. در اینکه چه علتی باعث شده است که مالک علاوه بر دریافت مال الاجاره زمان بندیشده چنین مبلغی را نیز مطالبه نماید، بحث چندانی نشده است، ولی برخی حقوق دانان و فقها در این زمینه، نظرات مشابهی دارند. یکی از حقوق دانان در این باره چنین اظهارنظر کرده است: حق سرقفلی، ویژه مستأجر است و مالک حقی بر آن ندارد. منتهی، چون اجاره ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد میشود، حق مالکیت را بیش ازپیش و فراتر از حد تراضی طرفین محدود میسازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر میگیرند. گرفتن این پول با مفهوم سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد2.دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری بر اساس این نظر هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت شرایط برای تجارت، یک وضعیت ندارد. مالک میتواند وقتیکه ملک خود را جهت تجارت به اجاره واگذار میکند، به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد، مبلغی را از مستأجر دریافت کند. طبعاً، هر مکانی که دارای شرایط و کیفیت بهتری برای تجارت باشد، سرقفلی بیشتری خواهد داشت. حق سرقفلی، ویژه مستأجر است و مالک حقی بر آن ندارد. منتهی، چون اجاره ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد میشود، حق مالکیت را بیش ازپیش و فراتر از حد اراضی طرفین محدود میسازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر میگیرند. گرفتن این پول با مفهوم سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد.3.دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیازی به مستأجربر این اساس، هنگامیکه مالک ملک تجاری با دریافت سرقفلی محل را به اجاره واگذار مینماید، به علاوه حق انتفاع از منافع ملک یادشده، به مستأجر این امتیاز را میدهد که در پایان مدت اجاره، بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارفی اجاره ادامه پیدا کند؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب مینماید. چنین برداشتی از سرقفلی برخلاف موارد یادشده قبلی، باعث ایجاد حق مخصوصی برای مستأجر میشود که حتماً دارای ارزش مالی است. بنابراین، بالطبع همیشه این امکان برای مستأجر فراهم میشود که به اجاره محل ادامه دهد؛ یا اگر بخواهد، محل را تخلیه نماید و به موجر تحویل دهد و در قبال گذشتن از این حق خود، از مالک مبلغی دریافت نماید و اگر بخواهد، به مستأجر دیگری منتقل نماید و مبلغی در مقابل این حق از او بگیرد. برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک، با این مبنا بسیار سازگارتر بود تا با مبانی قبلی؛ چراکه وقتی مالکی ملک تجاری خود را با دریافت سرقفلی اجاره میداد ـ یا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلی معامله میکرد ـ این گونه نبود که این سرقفلی جزئی از مال الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستأجر هیچ حقی نسبت به ملک نداشته باشد. بلکه از دید عرف، با چنین معامله ای فقط ملک در دست مالک باقی میماند که میتواند اجاره بهای متعارف آن را دریافت نماید، ولی اداره محل، تخلیه آن یا واگذاری به مستأجر دیگر، در اختیار مستأجر قرار میگرفت ـ و به قول عرف، میتوانست سرقفلی خریداریشده محل را بفروشد.