پاشنه آشیل شرکت های تعاونی مسکن

در کشور ما، عملکرد اکثر شرکت های تعاونیهای مسکن به گونه ای بوده است که مردم با شنیدن عبارت تعاونی مسکن، فرآیند ساخت وساز را بسیار زمان بر و غیرقابل پیش بینی تصور میکنند و معمولاً خود را در کنترل شرایط، بیاختیار و ناتوان میبینند. در سیستم رایج تعاونیهای مسکن، مدیران شرکت، برای جذب سرمایه بیشتر، به تمامی اعضا و سهامداران وعده خانه دار شدن در آینده ای نزدیک را میدهند. بنابراین برای تحقق این وعده، در اولین گام، هیئت مدیره باید به دنبال خرید زمینی مناسب و با ظرفیت ساخت تعداد واحد آپارتمانی درخواستی اعضای شرکت تعاونی باشد. اما آیا تابه حال اندیشیده اید که چه لزومی دارد در آغاز کار یک زمین بزرگ با این ظرفیت خریداری شود؟ دلیل آن واضح است، چون مدیران شرکت تعاونی در صورت خرید یک زمین کوچک، به استعداد ساخت تنها چند واحد مسکونی، نمیتوانند منافع مشارکت کنندگان را اولاً دقیق و به روز محاسبه کنند و ثانیاً اصل عدالت را بین تمامی سرمایه گذاران، رعایت کنند.بنابراین صورت مسئله «خرید زمین کوچک» را پاک و زمینی بزرگ را خریداری میکنند و برای تحویل آپارتمان، معمولاً دو راهبرد را در پیش میگیرند: 1- قرعه کشی آپارتمان های یک فاز که باعث تضییع حق عضوی که زودتر و بیشتر در همان فاز سرمایه گذاری کرده است، میشود 2- انتخاب آپارتمان به سبک امتیازبندی اما با لحاظ کردن حق مرغوبیت به نظر کارشناسان، که این راه نیز به تضییع حقوق عضوی که زودتر و بیشتر پول داده است، منجر میشود . در واقع هر دو راه باعث کاهش مداوم مشارکت اعضا و درنتیجه کاهش مداوم منابع مالی مدیران یا توقف های زیان بار برای پروژه میشود.با این توضیحات، میتوان گفت خرید زمین بزرگ، نخستین اشتباه مدیران دریک شرکت تعاونی مسکن است. زیرا خیلی زود با چالش رقابت منفی در سرمایه گذاری بین اعضا مواجه میشوند و درنتیجه از یک سو، اتحاد بین اعضا و از سوی دیگر منابع مالی شرکت تعاونی مسکن به خطر میافتد. پیامدهای خرید زمین بزرگ برای یک تعاونی مسکن به طور خلاصه به شرح ذیل است: بلعیدن تمام سرمایه اولیه شرکت و حتی سرمایه های آتیتحمیل فشار کاری مضاعف به مدیرعامل و هیئت مدیره تحمیل فشار بر اعضا جهت تأمین سرمایه اولیهدلسرد شدن سرمایه گذاران به دلیل روند کند پیشرفت پروژه و پرداخت هزینه هایی که به چشم نمیآیدبروز اختلافات و حاشیه سازیها به دلیل نارضایتی هیئت مدیره و مشارکت کنندگان.اما چاره کار چیست؟ در قسمت دوم این مقاله به ارائه راه حل برای مسائل فوق الذکر خواهیم پرداخت.محمدحسین عصارانشرکت کیمیا توسعه سناباد