از افراز و تفکیک زمین چه می دانید ؟

افراز به معنای تقسیم مال غیرمنقول با توجه به عدم رضایت شرکا برای ادامه اشتراک است . به تعبیری افراز به معنای انحلال حالت اشاعه و تفکیک در عرف ثبتی، عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر و صدور سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود . تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام شده و بعدازآن صورت مجلس تفکیکی تنظیم می شود . این صورت مجلس شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی جهت صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است . در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد ، تفکیک اعتباری ندارد . تفاوت بین افراز و تفکیک در تـفـکیک وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی در افراز باید حالت اشاعه یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد . تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مـالکان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک است . در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکان در کل 6 دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک بهنگام تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می گردد که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد ، اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا و به وضـعیت دیگر مقدور نباشد ، باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملکی که در سهم شریک قرار می گیرد ، بهای آن تقویم و در صورت مجلس افراز قید شود . تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد . به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد ولی در تفکیک این ضرورت نیست و مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید . سن مالک یا مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبی اگر میان مالکان ، مهجور یا غایب باشد ، تقسیم با دادگاه خواهد بود . تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای استیلا بر سهم مفروزی ضروری است و چنانچه مالکان مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه میان خود توافق نداشته باشند یا قطعات تفکیکی را انتقال ندهند ، تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم یکن تلقی شده و در این شرایط با وجود صورت مجلس تفکیکی شرکا به ناچار باید تقاضای افراز نمایند . در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان ادامه اقـدام را انجام داد ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت مراجع قضایی است . انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالک مشاع می تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت ، سند مالکیت 6 دانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید . با توجه به اینکه چنانچه سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته ، باید رسید تودیع آن به صندوق ثبت یا اقرارنامه رسمی ذینفع را مبنی بر وصول این حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید . صورت مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر یا تنظیم تقسیم نامه یا به طور کلی تنظیم سندی قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقرگی دیده و این امر با استقرا تعیین می شود . پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک ، اقدامی 2 مرحله ای و افراز ، اقدامی یک مرحله ای است . تفکیک در اداره ثبت انجام می گیرد اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه انجام می شود . در افراز رأی صادر می شود ولی در تفکیک صورت جلسه تفکیکی صادر می شود . در افراز اجبار حاکم است ولی در تفکیک مسامحه حاکم است . در تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می شود یا اگر مالک یک نفر باشد ، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می گردد اما در افراز فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیه ملک مشاع باقی می ماند . درصورتی که بر تفکیک اعتراض شود ، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسیدگی می شود اما اگر بر افراز اعتراض گردد ، پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود . مبانی اشاعه مال غیرمنقول به دو دسته تقسیم می شوند ، مبانی اشاعه یا ارادی است یا قهری. مبنای اول ارادی است؛ اراده دو نفر یا بیشتر عاملی است بر ایجاد حالت اشاعه . مبنای دیگر قهری است که از مصادیق بارز آن ارث است ، آنچه به عنوان ماترک از متوفی باقی میماند ، اگر اموال غیرمنقول هم جز ماترک باشد ، آن مال در مالکیت ورثه منتقل شده است و ورثه به صورت مشاع از آن بهره برداری می کنند . چگونه تشخیص دهیم که عملیات مقدماتی ثبت ، خاتمه پیداکرده است ؟. برای این تشخیص ، ما مراحل مقدماتی ثبت را به 4 مرحله ، تقسیم کرده ایم . مرحله اول انتشار آگهی ثبت عمومی است ، یعنی انتشار آگهی موضوع ماده 9 قانون ثبت . مرحله دوم انتشار آگهی مقدماتی ثبتی است ، یعنی انتشار آگهی موضوع ماده 10 قانون ثبت . مرحله سوم انتشار آگهی نوبتی است ، یعنی انتشار آگهی موضوع ماده 11 قانون ثبت . مرحله چهارم انتشار آگهی تحدیدی است . ( تحدید حدود ) یعنی انتشار آگهی موضوع ماده 14 قانون ثبت . در مرحله چهارم که انتشار آگهی تحدید حدود است ، در این آگهی مشخص شده است که چه روزی باید مجاورین متقاضی درخواست ثبت ، برای تحدید حدود در محل حاضر شوند . صورت جلسه ای تنظیم می شود ، حاضرین امضا می کنند . مجاوری که به تحدید حدود اعتراض داشته باشد ، باید ظرف 30 روز ، اعتراض خودش را تقدیم کند . اگر اعتراض واصل شد و اعتراض رد گردید ، مرحله چهارم کامل هست ، یعنی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده است . اگر اعتراض واصل نشد ، یعنی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده است.