یخ بازار مسکن آب میشود

پس از قطعی شدن اجرای مرحله اول توافق ژنو همه فعالان بازار، کاهش قیمت ها را پیش بینی کرده و اقدام به عرضه کالاهای خود به بازارها کردند تا از زمان باقی مانده بیشترین استفاده را ببرند. همه می دانند که با آغاز روند شکسته شدن تحریم ها، قیمت ها دیگر تحت فشار کمبود منابع مالی ارزی و نیز مشکلات تولید و واردات نخواهد بود و ازاین رو هم در رویکرد مصرفی و هم در نگرش سرمایه ای شرایط به گونه ای دیگری رقم می خورد. حال عجیب نیست کالاهایی که به امید افزایش بیشتر قیمت انبار شده بود، از ترس ارزان شدن روانه بازار شود. این رفتار هیجانی دقیقاً وارونه، همان رفتاری است که در بازار دو سال گذشته شاهد بودیم و تقاضای آینده را به زمان حال منتقل می کرد. در آن زمان به نقل از یکی از خبرگان تجارت آن پدیده ضد اقتصادی را با عنوان "وارونگی بازار" بررسی کردیم. اکنون همان رفتار که در بخش تقاضا نمود داشت، به بخش عرضه منتقل شده است. بخش اول قضیه این است که با کاهش تحریم ها موجی از امید برای رونق اقتصادی ایجاد می شود. معنای این لغو تحریم، حرکت بازارها از رویکرد احتکار به سمت تولید بیشتر و سهولت واردات بیشتر است. این روند به معنای رشد عرضه در بازار خواهد بود و طبعاً قیمت ها با افزایش عرضه به بازار، کاهش می یابد اما تداوم آن به چه صورت خواهد بود؟ تصور غالب این است که منابع ارزی بیشتری عاید کشور می شود ؛ آزاد شدن درآمدهای بلوکه شده از ماه آینده ، لغو تحریم هایی که مربوط به مبادلات بانکی است از 30 دی ماه و افزایش میزان صادرات نفت و تسهیل تجارت با اروپا ، همه و همه دلایلی است که نشان می دهد قیمت ها حتی در زمینه هایی که ارتباطی نیز با ارز نداشتند رو به کاهش باشند. در رویکرد سرمایه ای نیز این شاید برای اولین بار در جهان باشد که همه بازارها از بورس ، طلا و ارز تا مسکن روند کاهشی آن هم در روزهای یک هفته را تجربه کرده باشند. رکود ناشی از انتظارات تورمی شکست بازار مسکن از زمانی آغاز شد که تحریم ها در سه سال اخیر افزایش یافت و دقیقاً در همین زمان نیز برنامه هایی مانند هدفمندی بر میزان نقدینگی در جامعه افزود و درعین حال موجب شد تا هزینه های تولید افزایش یابد. در آن شرایط با کاهش جذابیت بخش تولید، سرمایه ها به دنبال بازدهی بیشتر روانه بازار مسکن شدند. در نتیجه قیمت ها در بازار مسکن افزایش یافت. چرا که افزایش تقاضا نه تنها بسیار بیشتر از توان تولید و عرضه بلکه بسیار بیشتر از میزان نیاز و مصرف مسکن در جامعه بود. افزایش قیمت برای سرمایه گذاران این توهم را ایجاد کرد که نه تنها سرمایه های ذخیره شده در بخش تولید بلکه سرمایه های سایر بازارها نیز به سمت مسکن یورش برده و بر حباب قیمت مسکن بیفزاید. این پدیده که اقتصاددانان از آن به عنوان انتظارات تورمی یاد می کنند موجب شد تا رشد قیمت مسکن فراتر از آهنگ رشد ارزش در بازارهای دیگر باشد. نتیجه این بود که توان مالی متقاضیان برای خرید خانه به تدریج کاسته شد و این روند در نهایت به اینجا رسید که رویکرد مصرفی به شدت در بازار مسکن کاهش یافت. بنا به گفته کارشناسان اقتصادی تقاضای آینده به زمان حال منتقل شده بود. این در حالی بود که آنچه در خصوص تأثیر مسکن مهر برای کاهش تقاضا و در نتیجه منطقی شدن قیمت مسکن عنوان شده و انگیزه های بخش خصوصی را برای سرمایه گذاری بر مسکن کاهش داده بود ،در عمل نتوانست به این هدف برسد و این پایان امیدها دلیلی دیگر برای افزایش بیشتر قیمت مسکن شد. تشدید تحریم ها این درست است که کالاهای سازه ای تولید مسکن نیاز چندانی به واردات و ارز ندارند اما در شرایط خاص چند سال اخیر تحریم ها مانع از انتقالات مالی شد و طبعاً سرمایه گذاری در مسکن تنها راهی بود که می توانست اثر تورمی را به خود جذب کند و مانع از کاهش ارزش دارایی های ریالی افراد شود. در نیمه دوم سال 92 تقاضای مصرفی دیگر نمودی در بازار مسکن نداشت و فعالان بازار مسکن دو دسته شده بودند؛ متقاضیان مصرفی که فاقد توان مالی برای خرید بودند و در انتظار کاهش قیمت ها یا افزایش مشوق های تأمین مالی دل خوش داشته بودند و گروه دیگر که سرمایه های خود را به امید کسب بازدهی بالا وارد بازار مسکن کرده بودند اما نمی توانستند این کالای گران را در بازار حبابی که خود به وجود آورده بودن بفروشند و همچنان در بازار مسکن گرفتار شدند. شکست قیمت ضد شکست بازار در نیمه دوم سال 92 سفته بازها مجبور شدند نقدینگی خود را از بازاری که در رکود است، نجات دهند تا از گردش مالی خود بهره ببرند. بنابراین می توان دریافت که چرا علیرغم اینکه چند ده درصد از قیمت مسکن کاسته شده اما بر حجم معاملات (در مقایسه با سال قبل ) افزوده نشده است. جواب کاملاً روشن است؛ هنوز متقاضیان مصرفی مسکن در تأمین مالی ناتوان هستند. اهمیت مضاعف ماجرا تنها به کاهش محسوس قیمت ها منتهی نمی شود بلکه این معنا را هم در خود مستتر دارد که اگر نقدینگی به جای اینکه در سوداگری بیجا دست به دست شود و بر قیمت ها بیفزاید، می تواند صرف بخش تولید شود و در این مسیر حرکت کند. در این شرایط به اعتقاد کارشناسان شکستن انجماد بازار مسکن تنها و تنها در صورتی ممکن است که انتقال سرمایه ها به بخش تولید میسر شود تا متقاضیان مصرفی با افزایش اشتغال و تأمین مالی بتوانند به طرح تقاضا در بازار مسکن بپردازند. قیمت مسکن کاهش خواهد یافت دکتر کاظم دوست حسینی، استاد اقتصاد دانشگاه نیز تاکید می کند: قیمت مسکن حتما کاهش خواهد یافت چون حباب بازار متاثر از یک مشکل بیرونی بوده که با افزایش میزان ورودی ارز نرخ آن در داخل کاهش یافته و اثر تورمی در همه بازارها از بین خواهد رفت و اگر به کاهش محسوس قیمت ها منجر نشود حداقل عامل ایجاد ثبات در بازارها خواهد بود و این مقدمه ای برای رونق است. به نظر وی اکثر متقاضیان مسکن یا توانایی خرید این کالاهای اساسی را ندارند یا آنکه منتظرند تا بازارها در شرایط ثبات قرار گیرند تا اقدام به طرح تقاضا کنند از این رو با کاهش قیمت یا ثبات آن حتما رونق بازار مسکن شروع خواهد شد. این استاد اقتصاد در دانشگاه علامه طباطبایی با رد افزایش قیمت مسکن تاکید کرد: قیمت این کالا تابعی از قیمت تمام شده مسکن است و نیز تقاضای بازار. که قیمت تمام شده مسکن نه تنها افزایش نمی یابد بلکه محتمل است کاهش هم یابد. در مورد تقاضا نیز باید گفت حتی با افزایش میزان تقاضا نیز دلیلی برای افزایش قیمت وجود ندارد چرا که در شهری مانند تهران حتی ده درصد بیش از میزان نیاز خانه در بخش عرضه وجود دارد. معاون سابق وزیر صنعت معدن و تجارت اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها را بی تاثیر در رشد قیمت مسکن دانست و گفت: مرحله دوم هدفمندی بیشتر در خصوص حامل های انرژی است اما ارتباط آن حتی با قیمت تمام شده مسکن هم کم است چه رسد به بخش تقاضای آن . وارونگی بازار وارونه می شود مجید رضا حریری، نایب رئیس کمیسیون تجارت اتاق بازرگانی تهران نیز در گفتگو با پیام ساختمان تاکید کرد: بزرگ ترین دستاورد دولت در چند ماه اخیر ثباتی است که در اقتصاد کشور دیده می شود که باعث گردیده فعالان اقتصادی برای آینده خود برنامه ریزی کنند و بهترین دلیل آن جلوگیری از جهش های نرخ تسعیر ارز است. رئیس کمیسیون واردات اتاق بازرگانی ایران که سال قبل وارونگی بازار را خطر بزرگی برای اقتصاد کشور اعلام کرده بود، با تاکید بر اینکه نباید در خصوص رونق اقتصادی کشور خیلی زود قضاوت کرد ، گفت: برای خروج از رکود تورمی یا باید با سیاست های انقباضی به جنگ تورم رفت یا با سیاست های انبساطی با رکود مقابله کرد که در هر دو مورد نیز عوارضی دامن گیر اقتصاد و مردم می شود اما اکنون باید بد را به جای بدتر انتخاب نمود. ازاین رو هدف گیری دولت برای کاهش تورم به 25 درصد بهترین اقدامی است که می توان انجام داد. وی معتقد است: زمانی می توان بر سیاست های انبساطی برای خروج از رکود متمرکز شد که تورم حداکثر 10 درصد باشد اما زمانی که اقتصادی با تورم 40 درصدی دست به گریبان است اگر باز هم بر حجم این تورم افزوده شود ، کمکی به بازار، تولید و اقتصاد نخواهد کرد. ازاین رو بهترین سیاست ، همین برنامه هایی است که در جهت کاهش تورم می باشد و می تواند به رونق منجر شود. حریری در خصوص بازار مسکن گفت: بازار مسکن در محلات و شهرها مختلف متفاوت است اما آنچه باید به آن توجه داشت این است که تغییر قیمت املاک در مناطق شمال شهر تهران، چنان هیجانی در بازار مسکن ایجاد می کند که در کل کشور موج آن طنین افکن می شود ، گویی در کل کشور چنین تغییری دیده شده است. اشتباه نکنید این کارشناس اقتصاد معتقد است: علیرغم اینکه قیمت ها با درصدهای متفاوتی کاهش خواهد یافت اما این به معنای رونق اقتصادی نیست هر چند کشور پتانسیل این رشد را دارد اما بازار ایران تازه رفتار صحیح در شرایط تحریم را می آموزد. وی خاطرنشان کرد: آنچه مهم است اینکه ابتدا باید بخش تولید در تأمین مالی توانا شود.محمد پارسا نجفی