سردرگمی خریدار و فروشنده ادامه دارد قان ون پیش فروش قابلیت اجرایی ندارد

با آغاز اطلاع رسانی از اجرای قانون پیش فروش ساختمان، از هفته های ابتدایی تیرماه، بالاخره شکل قانونی به خود گرفت و رسماً ابلاغ شد، اگرچه این قانون سال گذشته نیز شکل اجرایی به خود گرفت اما نتوانست آن طور که باید انتظارات جامعه هدف خود را برآورده کند. بااین حال باید ببینیم در واقعیت و در بازار مسکن با اجرای آن، چه اتفاق هایی خواهد افتاد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: « قانون پیش فروش ساختمان ایرادات زیادی دارد»، این در حالی است که روزهای گذشته، محمدرضا دشتی اردکانی در نشست خبری خود با خبرنگاران در پاسخ به سؤالی درباره اظهارنظر رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران مبنی بر اینکه قانون پیش فروش ساختمان قابل اجرا نیست، گفته است؛ مجبورم بگویم این فرد در جایگاهی نیست که بگوید ما این قانون را نمیتوانیم اجرا کنیم. قانون گذار قانون را تصویب کرده و باید اجرا شود. وی همچنین هشدار داده، مشاورین املاک باید توجه داشته باشند که تخلف آنها از قانون پیش فروش ساختمان به عهده خود آنهاست و آنها هستند که در صورت تخلف باید در دادگاه پاسخگو باشند نه آقای عقبایی! به گزارش پیام ساختمان، با وجود گذشت 5 سال از زمان تصویب این قانون هنوز قطار اجرای واقعی آن به حرکت در نیامده است. 12 دیماه 89 بود که مجلس قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان را مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره از تصویب نهایی گذراند و 17 روز بعد نیز شورای نگهبان آن را تأیید کرد. بااین حال از آن زمان تاکنون آیین نامه اجرایی این قانون که قرار بود سه ماه پس از ابلاغ تهیه و اجرایی شود، تهیه نشد و همین امر اجرای اصل این قانون را معطل گذاشت. بااین وجود طبق آمارهای اعلام شده، سال گذشته بیش از 59 هزار قرارداد پیش فروش در بنگاه ها نوشته شد که به گفته عقبایی هیچ ایرادی به آنها وارد نیست. سؤال این است اگر اجرای آن از مسیر دفاتر مشاوران املاک امکان پذیر است چرا هر از چندگاهی با رسانه ای شدن این قانون بسیاری از شهروندان را در سردرگمی و کشمکش مراجعه به سردفتران قرار میدهند؟.امکان اجرای قانون وجود نداردرئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران به پیام ساختمان گفت: نسبت به این قانون ایراداتی وارد است؛ یکی در خصوص عدم اجرای قانون شناسنامه فنی ملکی ساختمان، دیگری به دلیل بحث بیمه ای، همچنین مدیریت تدریجی که فرد موردنظر به هر میزان که میپردازد، به همان میزان در آن ملک مالکیت پیدا میکند.عقبایی افزود: هر قانونی که توسط مجلس شورای اسلامی تنظیم و به تأیید شورای نگهبان برسد، مطمئناً برای همه کشور قانونی و لازم الاجراست و در این بحثی نیست، بنابراین ما قصد نداریم صحبت از بیقانونی کرده و یا مانع اجرای قانون شویم. ولی قانونی که قابلیت اجرایی ندارد و دارای ایراداتی است، میتواند از سوی قوه مقننه با وضع قوانین و لوایح جدید و اصلاح، قوانین جاری کشور و با تقدیم آن به مجلس شورای اسلامی، قوانین قبلی ابطال شود.وی با بیان اینکه بحث ما این است که این قانون باید اصلاح شود، گفت: در خصوص فعالیت مشاوران املاک که بر اساس ماده 24 این قانون به جز مذاکرات مقدماتی از دیگر اختیارات منع شدند بایستی این ماده اصلاح شود، چراکه اصلیترین بخش قرارداد پیش فروش ساختمان را مشاوران املاک بر عهده دارند و نباید در این قضیه به صورت کاملاً مقنن آنها را از این حق محروم کنند.سند تعهد به بیع یا دور زدن قانوناز طرف دیگر رئیس کانون سردفتران و دفتریاران توصیه کرده «مردم میتوانند با تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی اقدام به پیش خرید و پیش فروش ساختمان نمایند ». این توصیه وی در حالی انجام میشود که طبق ماده یک قانون پیش فروش ساختمان، هر قراردادی با هر عنوان در مورد ساخت و پیش فروش ساختمان مشمول این قانون خواهد بود و تخلف از آن به موجب ماده 23 همین قانون موجب مسئولیت کیفری است.به گفته دشتی، سردفتر میتواند با اخذ مدارک مربوطه نسبت به تنظیم سند تعهد به فروش اقدام کند. تنظیم این سند نیازمند صدور شناسنامه فنی ساختمان نیست و صرفاً با رسمی شدن تعهد طرفین، هر یک از پیش فروشنده و پیش خریدار در تاریخ های مقرر و در صورت نقض تعهد از طرف مقابل میتوانند از دفتر اسناد رسمی درخواست صدور اجراییه کنند.رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران دراین باره گفت: این اقدام به نوعی دور زدن قانون است و از دید من شیوه اصولی و منطقی نیست و تنها در جهت توجیه این موضوع است.وی با بیان اینکه نقد بر قوانین در کشورمان تخلف نیست، افزود: هر جریان، گروه و فردی میتواند نسبت به قوانین موجود نقد، بررسی و نظرات خود را اعلام کند، قوانین باید به نحوی اصلاح شود که هم به نفع مردم باشد و هم قابلیت اجرایی پیدا کند. نه آنکه همانند قانون پیش فروش ساختمان، در جهت منافع سردفتران تنظیم شود، آقایان میخواهند همه چیز را به انحصار درآورند، که به نظرم این انحصار مانع رشد و بالندگی حتی در حوزه های حقوقی است.بسیاری از املاک سند رسمی ندارندوی ادامه داد: ما باید جلوی انحصارطلبی را بگیریم نه آنچه تأکید شود، شهروندان برای انجام معامله باید به در دفاتر اسناد رسمی، مراجعه کنند، این در حالی است که بسیاری از املاک کشور ما هنوز سند رسمی ندارند بنابراین اصلاً امکان تنظیم سند رسمی نه تنها برای پیش فروش ساختمان، بلکه برای خیلی از اسناد دیگر نیز در کشور وجود ندارد.وی اظهار کرد: ممانعت از این اقدام، مغایر با قانون و انحصارطلبی است و نباید قوانین به سمت و سویی برود که منحصر به شغل خاص و منافع گروه خاصی شود. عقبایی با اشاره به ماده 24 این قانون گفت: انجام مذاکرات مقدماتی از سوی مشاوران املاک میتواند به صورت مکتوب باشد بنابراین باید حق وحقوق مشاوران املاک محفوظ بماند. این قانون همچنان روی زمین خواهد ماندرئیس مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه باید رویکردهای صنفی را کنار بگذاریم، تصریح کرد: فرمایشات آقای دشتی اردکانی در جهت رویکرد صنفی است، حال آنکه ما نباید منافع مردم را قربانی منافع صنفی خود کنیم بلکه باید قوانین به نحوی پیش رفته و ایرادات آن رفع شود تا گره ای از کار مردم باز شود نه آنکه گره ای هم بر کار مردم وارد شود. عقبایی افزود: در تنظیم قانون و آیین نامه اجرایی آن، نه تنها مشاوران املاک بلکه انبوه سازان، تولیدکنندگان ساختمان، تعاونیهای مسکن، پیمانکاران ساختمانی و حتی شهرداریها آن طور که باید نقش نداشته و نظرات آنها لحاظ نشد، بنابراین ما تقاضای اصلاح و بازنگری در محتوای این قانون را داریم و حتماً در این هفته مکاتبه ای با آقای رئیس جمهور در خصوص ارائه لایحه جدید به مجلس شورای اسلامی خواهیم داشت، تا قانون موردنظر به نحوی اصلاح شود که قابلیت اجرایی پیدا کند.وی با اشاره به اینکه بعضاً سردفتران به جامعه تلقین میکنند که مشاوران املاک قانون را رعایت نمیکنند، افزود: مشاوران املاک یکی از قانونمندترین اصناف هستند، بر اساس قانون، شغل دلالی از سال 1316 تعریف شده و دارای قانون نظام صنفی بوده و قانون دلالان هم در قانون تجارت گنجانده شده است، بنابراین، فعالان این صنف کاملاً پایبند به قانون و مبانی حقوقی در شغل خود بوده و به هیچ عنوان رویکرد قانون شکنانه ندارند.عقبایی در پاسخ به این پرسش که چقدر به اجرایی شدن این قانون در روزهای آتی خوشبین هستید، گفت: پیش بینی من این است که این قانون همچنان روی زمین خواهد ماند و تا زمانی که ایرادات آن اصلاح نشود قابلیت اجرایی نخواهد داشت.